MZ사람들이 좋아하는 신도시 매수를 고려 중이라면 꼭 알아야할 3가지 (feat. 미사신도시) [월천1]



안녕하세요. 월천1입니다.

점점 온도가 올라가고 있지만

아침, 밤에는 선선하니

아직까진 임장하기 좋은 날씨인 것 같습니다.

이번주 임장도 화이팅입니다!

최근 임장지로 미사신도시를 다녀왔습니다.

임장을 가기 전 네이버 부동산으로

가격을 봤을 때 조금 비싸다는 생각이 들었습니다.

미사강변센트럴자이 11.7억

미사강변센텀펠리스 9억

사람들이 좋아하는 단지들은 10억대로

서울 신축을 충분히 살 수 있는 가격대입니다.

하지만 2023년 작년 한 해동안

신도시에서는 거래도 많이 되었습니다.

이번 하락장에 가격 하락이 크게 되지 않고

가격 방어가 꽤 잘 됐습니다.

되려 가격 반등한 모습을 볼 수 있었습니다.

왜 이런 가격 흐름을 보였을까?

송파-강동 라인으로

꼭 살아야하는 사람들의 선택지라면

미사가 그 선택지가 충분히

될 수 있습니다.

신혼부부나 이제 가정을 꾸린 가족 입장에서

잠실이나 고덕으로 한 번에 진입하기

현실적으로 쉽지 않습니다.

잠실 8호선을 따라

천호에서 5호선을 갈아타고

고덕, 미사역으로 지하철을 따라

많은 분들이 집을 알아 보곤 합니다.

그리고 실거주 관점에서 생각했을 때

출퇴근 하는 부모님이 조금만 고생한다면

아이를 키울 수 있는 쾌적한 환경입니다.

초등학교, 중학교, 고등학교가

모여져있고 상권에는 유해상권이

깨끗합니다.

모든 생활권이 아파트로 이루어져있고

비슷한 나이대 젊은 사람들이 모여있어

아파트 단지 카톡방 같은 커뮤니티도 잘되있습니다.

거주 만족도가 높아 실제로 다른 지역으로 이동하는 수요보다

신도시 안에서 전세에서 매매로,

20평형에서 30평형으로 갈아타기로

움직이는 수요가 많았습니다.

그렇다면 신도시에서 실거주를 하거나

혹은 투자를 고려 중이시라면

어떤 점을 우선순위로 보면 좋을지

함께 알아볼까요?

1. 브랜드 : 사람들이 좋아하는 단지 특징은 무엇일까요?

출처 입력

보통 신도시를 임장가게 되면 어려운 점이

신축 단지들이 하나 같이 죄다 똑같아서

단지임장할 때 단지 특징을

뭘로 잡아야하는지 고민이 됩니다.

하지만 미사신도시 단지들은

민영 단지(자이, 더샵, 푸르지오)와

LH에서 지은 단지들은

직접 임장하면 느껴지겠지만

단지 분위기 차이가 극명하게 나뉩니다.

브랜드 단지들은 단지를 들어서면

조경으로 분위기를 압도합니다.

요새 만든 단지들은 공을 엄청 들여

분수, 폭포는 기본이고

캠핑할 수 있게끔 텐트 칠 수 있는 공간도 있습니다.

매물까지 보면

알파룸이 있어 방4개가 되는 마법,

미사 호수뷰가 보이는 영구조망,

구조를 잘 빼서 30평이 40평으로 보이는 매직,

내부 자재도 고급져서 살고 싶게 만듭니다.

이 단지 분위기가 사람들의 선호도로

이어지고 가격까지 반영이 됩니다.

시작은 전세로 살다가

생각보다 살기 좋아져서

싼 가격으로 매물이 나오면

매매로 이동하려는 수요가 많고

생활권 안에서도

잠실 리센츠와 고덕 그라시움처럼

대장 역할을 하는 단지로

이동하려는 수요가 있었습니다.

2. 교통 : 어떻게 출퇴근을 할까요?

1) 광역버스

아직 신도시에는 지하철이 다니거나

혹은 지하철이 개통 예정인 곳들이 있어

빨간 광역 버스를 이용해서

주 업무지구를 출퇴근 하는 사람들이

많습니다.

그래서 광역 버스가 다니는 노선,

그리고 버스 배차 간격을 살펴보면

주로 어느 쪽으로 출퇴근을 할지

대략적으로 예상이 됩니다.

미사에서는 잠실로 나오는 노선이

가장 빠르게 나오는 길입니다.

잠실로 나오는 버스가

배차 간격 10분으로 가장 짧고 자주 있는 노선이었습니다.

강남 출퇴근을 한다면

미사에서 잠실로 가는 광역 버스를 타고

잠실역에서 2호선을 타고

강남역을 가는 것이 베스트일 겁니다.

그 밖에도 서울역, 판교로 하는 노선들이

있었습니다.

미사에서는 잠실, 강남, 종로, 판교로

출퇴근 하는 걸 간접적으로 알 수 있죠.

실제로 부동산 사장님들이

출퇴근하기 좋은 버스정류장 위치를

알려주시는 경우가 많았습니다.

2) 호재

9호선이 지금은 중앙보훈병원

역까지 개통이 되어있지만

강동구 강일을 지나

하남 미사, 남양주 왕숙지구로 계획이

잡혀있고 강남, 여의도 업무지구까지

접근이 가능합니다.

2031년 목표로 하고 있으나

아직 착공 시작은 되지 않은 상태입니다.

9호선 착공이 언제 될지는 모르지만

미사 신도시에 개통되있는 5호선을

이용하려면 강남까지 2번 갈아타야하고

5호선이 마천행과 하남검단선 둘로 나뉘어져

20분 배차 간격으로 오기 때문에

9호선 개통은 하남 신도시에 큰 호재입니다.

실제로 강동구와 가장 맞닿아 있고

걸어서 5호선 강일역 갈 수 있는 센텀팰리스가

아직 삽이 뜨지 않은 센트리버보다

낫지 않을까? 생각이 들었는데요.

실제로 가격 흐름을 보면

9호선 역세권이 될 미사강변센트리버가

이번 상승장엔 더 많이 오른 것을 알 수 있습니다.

이렇게 상승장엔 호재가

기름역할을 해주면서

가격 방어가 잘 되고

오히려 더 많은 수익을 줬습니다.

실제로 부동산을 방문해보면

"여기 바로 앞에 9호선이 들어올거야~"

기대 심리가 있습니다.

3. 3기 신도시는 어떻게 바라보면 좋을까?

3기 신도시 중 수도권 동 쪽으로는

하남 교산지구, 남양주 왕숙지구

입주가 예정되 있습니다.

교산지구의 규모는

거의 미사신도시와 비슷하고

2023년에 토지보상이 끝났고

2025년 본청약을 목표로 진행 중입니다.

미사신도시 규모로

바로 옆에 입주하기 때문에

하남 시장에 영향을 주지 않을까 싶은데요.

지난 사전청약에서 진행되었던

왕숙신도시는 84가 5억이 안되는 가격에

진행이 되었습니다.

물론 사전청약 진행된 가격이

확정되진 않았지만 수도권 신축택지로

4억대라면 꽤 괜찮은 가격이라고

생각이 들었습니다.

실제로 매물임장하면서

지금 거주하는 곳을 매도하고

주전세로 살려는 분들이 계셨습니다.

이미 미사신도시에서 자산을

굴려본 경험이 있기 때문에

바로 옆에 입주예정인 교산신도시에 청약을

또 해볼 계획이셨던 겁니다.

그리고 미사신도시에 전세로 살고 있는데

전세금과 비슷한 금액으로

내집마련을 할 수 있다면 청약을 해볼 것 같습니다.

이렇게 신도시 매수를 고려 중이신 분들을

위해 현장 분위기와 거주민들의 이야기를

1) 브랜드, 2) 교통, 3) 3기 신도시 키워드로

풀어보았는데요.

임장할 때, 매수할 때 도움이 되었으면 합니다 :)

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