37기 76조 지호랑이

1강 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

2016, 17, 18년 - 서울, 경기, 인천

2019, 20, 21, 22년 - 지방 광역시 중소도시, 소도시

2022, 23, 24 - 수도권, 지방

*열반스쿨 중급반 4주를 통해 투자의 전 과정 완성

1강- 내게 맞는 투자지역 선정하는 법

2강 - 투저원칙, 실전투자 프로세스

3강 - 현재시장과 투자전략 + 투자질문

4강 - 실전현장에서 무조건 알아야 하는 협상, 계약, 전세 A to

PART 1. 2024 상반기 현재 전세시장

*꼭 알아야 할것 1, 적정 전세가를 설정하는 3단계

2, 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

3, 협상시 고려해야 할 것들

23년 초 - 매매증강률은 크게 늘지 않았고

전세율을 대다수가 플러스 상승률 (서울,대전이 컸고, 대구,포항은 낮았고..)

서울- 성북구가 가장전세가가 높았다, 그리고 낮은 건 강남 중 압구정, 영등포 여의동, 용산 서빙구동

대사관(동빙고동) - 재건축을 기대해서..

*서울 4,5급지 지역 상당수가 전세가율 30% 돌파

25개구 중 9개구 -성북, 강북, 은평, 중량, 서대문, 관악, 동대문, 구로, 금천, 실축 실수요 가치 높은 역세권 구축 중심으로 전세 상승푹이 높고 신축, 전용면적 84 배제하지 말고 투자 대상으로 포함시켜 지켜볼것, 전세가 상승으로 서울 투자 기회 더 확대(가성비 단지까지 전세 물건 급감)

*경기도 - 편차가 큰 만큼 지역 평균 전세가율 44% 에서 83%까지 분포

23년 이후 전세 상승률 가장 높은 경기지역 구성남, 수원 영통, 하락장 대량 공급으로 어려웄던 지역 신축 중심으로 전세가 크게 상승& 주거환경이 양호한 구축 단지 전세가 상승,

전세가 상승폭 대비 매맴가 움직임 적은 단지 찾기 , 가성비 구축 단지 1억 미만 수도권 소액 투자 찾기

*지역평균 증감률은 마이너스지만 선호도가 높은 생활권 매매, 전세가 상승폭 커짐. 23년 이후 매,전 상승률이 가장 큰 지역은 대구 중구, 구축 단지의 경우 매도 후 입주하고자 하는 매물이 많은 경우 전세 물건이 적기도 함(굳이 전세 돌리면서 가져갈 것인가? ) 신축과 구축시장, 온도차가 큰시장

*24년 포항 역대급 입주물량 , ktx역세권 개발지구 입주 - 59전세 1.6억에서 하반기 펜타시티 입주 물량 ㅇ약 4천세대 대기중 11월 12월) 포항 내 단지별 전세가 반응정도가 다르다, 지역 평균 분위기로 리수크를 가늠하지 말고 단지별 상황체크 연식, 선호도에 따른 가격반영

*전세가 상승이 투자자에게 어떤 의미? 매매가가 하락 -확보하즌 시장에서 전세가 상승은 투자자에게 기회

매매가,전세가가 가깝다-전세가율이 높아진다. 투자금이 줄어든다.

(소액 투자 기회, 전세금 상승분 회수 기회)

24년 7월 이후 계약갱신 만료로 전세를 구하는 임차인 증가 할 것으로 예

상 -전세 수요증가 -ㅜ전세가 상승 분위기 조성

*전세가 상승 지역 , 단지 특징 - 연식이 좋은 곳, 구축이라도 거주

PART 2. 전세 셋팅을 위해서 알아야 할 필수사항

매매는 매수를 하고 임대하는 것까지가 마무리다.

*전세셋팅을 위해 알아야 할 것 - ” 언제 얼마에 할건지 (리스트 줄이는 임대기간 설정하는 법0

“ 누구에게 어떻게 ..그리고 전세가 빨리 나가려면 (전세 셋팅 프로세스)

1,시간을 확보할수 있다,(일반적인 전세셋팅, 특수한 전세셋팅)

-매매잔금기간미리협의

2,비용계산 - 전세 셋팅이 안되면 금융비용 지출(이자, 중도상환수수료등)

-전세가 조정여부 판단

“전세때문에 속썩이고 싶지 않다.(계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅)

1, 소유자확인(계약자와 동일한지?)

가압류,가처분,가등기,(권리침해가 았는지?)근저당(돈담보로 빌린게 없는지?)

알람시기?(권리관계 변동확인)페이지(문서전부확인했는지?)

*채권최고금액이란? 대출을 실행시 이자가 연체될 경우 원금과 이자 기타 비용 회수를 위하여

원금보다 큰 금액 설정

*채권설정비율 1금융권 120%. 2금융권 130%, 기타대부업체 160%(금융기관별로 달라진다)

*대출상환 전액상환영수증까지 확인하기..

2,매매계약서(온전한 소유권)

부동산의 표시 - 거래하는 부동산의 주소 동,호수,구조,용도,면적

계약내용(돈) 거래금약, 계약금,중도금, 잔금 잔금일

거래내용(돈 이외)-인도일자. 공과금정산, 계약해지, 총개수수료 등

특양사항-잔금일 저정,근저당말서,세금납부.협의내용

(매도인은 매수인의 전세,임대 적극 협조, 중도금은 전세계약금.매매잔금은 전세잔금으로..

잔금일은 상호협의하에 앞당길수 있음

*계약해지 - 매수인이 매도인에게 중도금 (중도금이 없을때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배약을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본계약을 해제할 수 있다.

3,임대차계약서(원상회복반환)

*전세 셋팅시 중요한 요소 - 전세금, 잔금날짜

*전세금울 맞춘경우 - 매매 잔금일 은 결국 전세 잔금일 ,

전세금을 낮춰 빠르게 회전하는 방법으로 생각해 본다.

*N개월 두 매매잔금 - 모범적인 사례

*매매일에 전세 잔금을 못받는 경우 - 나머지 계약금으로 일부내고 나머지는 어떻게해야 하는지? 금융상품이용

*매매일에 전세를 못맞추는 경우-금융상품 활용시 비용이 발생, 관리비 발생

*매도자가 전세입자- 매매가 전세가 차익만 지급하면 된다.

(무주택은 전세자금이 나오고. 1가구 상태에서는 새마을 금고 2금융권에서 가능, 2가구 이상 은 캐피탈. 주담대출 역시 가능하긴 하다. 단 개인을 거치지 않고…)

*전세안고 전세낀 - 추가적인 내용만 잘 체크하면 된다.

*모든 투자가 원하는 시점에 전세금 레버리지하여 투자할 수 있을까?

내가 투자한 물건이 어떻게 전세를 맞춰야 하는 물건인지 알아야 필요한 조건을 미리 협의 하여 투자 리스트를 줄일 수 있다, 결국 내 투자 베스트 워스트를 제대로 알고 행동하자 않았을때 치를 비용을 아는 것이 중요하다.

PART 3. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법 - 돈을 절약할 수 있다. 시간절약, 리스크대비,기회비용

1, 얼마가 적당한거지? (적정전세가) - 투자에 들어가는 비용을 현실에 맞게

1단계(단지) -2단계(생활권) - 3단계(공급)

2,기간은 어떻게 줘야할까? 리스크 줄이는 임대기간 설정법

3,임차인이 구해지지 않으면,,,,? 임차인에 따른 대응 전략

*강의가 끝나서 알수 있는 것들은?

1, 매수 이후 투자의 전 과정을 제대로 알고 대응 할수 잇습니다.

2.투자 단개별 주의 사항을 알고 안전한 투자를 할 수 있습니다.

3.지금 시장에 적합한 실전 노하우를 배워 실전 투자 현장에서 알맞게 적용할 수 있습니다.

*리스크 줄이는 임대기간 설정법

임대 만료일에 감당힐 리스크가 크다면 투자금 회수지연, 재투자 기회상실

임대기간 설정시 체크해야 할 사항 - 공급, 수요, 포트폴리오

공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인 영향권 범위 가늠 (도시 규모에 따라 공급의 위력이 달라지거 도시가 작아질수록 지역 전체가 영향을 받을 수 있다.)

본인이 투자하는 지역, 단지 형형의 수요을 아는게 중요(임차인이 움직이는 시기와 움직이지 않는 시기)

보유 주책수가 늘어날수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요요임대

임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 잇는 영역 한순간의 선택이 몇년치의 리스크를 좌우하게 됨

*임차인에 따른 대응전략: 투자에서 왜 중요한지 -예측할 수 있으면 대응이 빨라지기 때문에…

1,임차인을 고를 수 있을때 없을때 ㅡ투자자는 시장판단이 빨라야 합니다.

2,하락장 수도권 투자 시 더 젛은 자산을 마련할 수 있는 기회가 되기도 합니다.

3,하락장 전세가 상승에 따른 투자 기허ㅣ를 집거 싶다면 반드시 알아야 합니다.

*투자한다면 반드시 만나게 될 전세긴 물건 시장에 따라 알아야 활영할 수 있는 법인 물건 두기지 만큼은 확실히 정리해 보자.

*투자를 진행한다면 어떤 리스크가 있을지 미리 줄일 수 있는 방법은 없는지.. 방법이 없다면 해당 투자를 꼭 진행해야 하는지 매매계약 체결전에 미리 파악하는 단계

전세안고 매수(전세 끼고 매수) - 임차인이 살고 있는 상태에서 집을 매수

전세보중금액은 ? 임대만료일에 돈을 돌려줘야 하는지

임대만료일? 제계약 시기 주변 공급물량

갱신 요구청구권사용여부? 계약해지 리스크와 투자금 회수지연때문에..

현재 전세시세 보다 높은 가격에 살고 있는 경우 - 감당할수 없거나 감당할 만큼의 물건이 아니라면 매수단계부터 신중히 검토

현재 전세시세와 비슷한 가격에 살고 있는 경우 - 갱신 연장보다 계약서 신구 작성 요청을 하고 새로운 계약진행

현재 전세시세보다 낮은 가격에 살고 있는 경우 - 매매계약 동시 새로운 임대계약시도

*계약갱신 요구 청구권 - 반드시 임차인의 요청이 있어야 하고 계약만료 6-2개월 전 의사표현, 임차인 계약해지

요구권

*묵시적 갱신 - 임차인 계약해지 요구권 (해지 요청 후 3개월 뒤 계약 만료)

*법인의 임차인에 따른 대응 전략 장점 - 비교적 높은 전세가를 받을 수 있다. 임대차 3법 적용 대상이 아니다.

단점 - 전세권 설정, 관리의 문제

주의할점- 법인의 업종, 업태 , 설립연도 확인, 특약대비

(특약-전세권 설정과 관련된 비용은 임차인이 부담. 계약 만료시 전세금 반환과 동시에 전세권해지, 전세권 설정에 대한 권리러 근저당 설정등 대출금지, 원상회

복 반환 금지, 실제 거주할 개인 정보를 퇴거시를 대비해서 …^^)

*임차인을 고를 수 있을때 고를수 없을때 투자자는 시장판단이 빨라야 한다. 사기에 가장 적합한 선택을 하거 적합한 선택을 하거 본인의 선택을 치대한 안전하게 만드는 것이 중요하다

PART 4. 사는 즉시 수익을 올리는 협상법. & 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

*싸게 사는 것의 의미란? 수익이 올라가고 위험을 줄일 수 있기 때문에.

*상대편을 알면 승산있는 매매를 할수 있다,

협상이 잘되는 집 : 매도가 급한 경우(세낀 물건,임차인 만기, 분양아파트 입주)

협상이 어려운 점 : 매도가 급하지 않는 경우 (매도자 자금으로 집을 비운 경우)

*사는 즉시 수익률 높이는 협상법 - 가격 협상법도 중요하지만 시장분위기를 판단해 상화을 활용하는 유연함 중요

1.임대물건의 가격 경쟁력을 갖추고 1등 전세물건이 되기 위해서는 사는 단계부터 충분히 싸게 사는게 중요

2.싸게 사지 못하면 전세가를 고수 하게 되고 충분히 싸게 산다면 사는 즉시 안전 마진을 확보하게 된다.

3.매도 사유에 따라 매수하기 좋은 집인지 판단하고 걸맞는 협상카드 제시 현재 시장은 그동안 배운 협상법을 실제 사용해 볼 수 있는 때이다.