똘똘한 한 채를 찾는 분들께 "종부세 폐지 과연 어떨까?" 답해드립니다.

얼마 전 민주당에서는 ‘실거주자에 한해 1주택자 종부세 폐지'라는 제안을 하였습니다. 굉장히 쇼킹한 내용이었는데요, 그도 그럴것이 해당 발언자는 민주당 평당원이 아닌 원내대표였기 때문이었습니다. 

사안의 심각성 때문이었을까요? 곧바로 민주당에서는 ‘개인 의견'이라며 일축하였습니다. 하지만 얼마 지나지 않아 고민정 최고위원 역시 ‘종부세 관련 근본적인 논의 필요'라는 의견을 제시하였습니다. 

이에 대해 여당은 곧바로 ‘22대 국회서 적극 논의'라는 입장과 함께, 이참에 아예 종부세 중과에 대해 폐지를 하고 더 나아가 취득세 및 양도세 중과 역시 폐지하자는 입장입니다. 

이제 여기에서 중요한 건 2가지 입니다. 

첫째, 도대체 중과가 뭐길래 이렇게 이슈가 되는 것일까?

둘째, 나는 다주택자도 아닌데 왜 이걸 알아야 하는 걸까?

하나씩 살펴봅니다. 

첫째, 도대체 중과가 뭐길래 이렇게 이슈가 되는 것일까?

‘중과'는 말 그대로 세금을 ‘무겁게 부과한다'는 뜻입니다. 즉 일반적인 경우에 비해 그 정도가 상당히 과하다는 것인데요, 예를 들어 보겠습니다. 

먼저 취득세는 주택의 경우 기본세율 1~3%인데 반해 최고 12% 세율이 부과됩니다(농특세 등 제외). 예를 들어 5억 주택 취득시 1%인 5백 만원 취득세가 적용될 수 있지만 중과 적용시 12% 즉 6천 만원의 취득세를 부담해야 할 수 있습니다. 무려 5천 5백 만원 차이가 납니다. 

종부세 역시 주택수에 따라 중과가 되는데 3주택 그리고 종부세 과표 12억 원을 초과시 중과가 적용됩니다. 예를 들어 강남 30억(기준시가) 1채를 보유하면 보유세는 연간 1천 만원 수준이나, 서울/지방 상관없이 3채를 보유하고 3채 기준시가 합이 30억이라면 보유세는 연간 2천 만원 이상이 됩니다. 

양도세는 어떨까요? 가장 큰 혜택인 비과세는 1주택인 경우 아주 수월하고 설령 양도가 12억 초과 고가주택이라도 거주기간이 길수록 유리합니다. 지난 사례에서 이 차이가 무려 20억 원이 넘는 고가주택 사례를 보았습니다(지난 제 칼럼을 참고해주세요). 설령 2주택이라도 일시적 2주택 비과세는 가능하니 가급적 3주택까지는 안 가는게 좋겠죠. 

문제는 ‘양도세 중과' 입니다. 

양도세 중과는 단순히 다주택자라고 해당하는 것은 아니며, 1)양도당시 다주택이고, 2)양도주택이 조정대상지역에 위치해야 하며, 3)양도세 중과배제에 해당하지 않아야 합니다. 이 세 가지 요건을 ‘모두' 해당되어야 양도세 중과가 되는데요 다행히(?) 지금은 ‘25.5.9까지 양도세 중과 한시 배제가 되기 때문에 주택이 아무리 많고 현재 조정대상지역, 즉 강남/서초/송파 및 용산구에 있는 주택을 매각하더라도 중과에 해당하지 않습니다. 

만약 양도세 중과 해당하면 어떻게 될까요?

그림에서 보시는 것처럼 양도차익 1억일 때 일반과세가 대략 2천 만원이라면 3주택 중과는 5천 3백으로 올라갑니다. 양도차익 5억 이면 더 올라가는데요, 일반과세가 1억 9천 정도라고 할때 3주택 중과는 무려 3억 5천 만원, 즉 대략 70%까지 올라갈 수 있습니다. 

이러니 양도세 중과는 어떻게든 피해야겠죠? 물론 취득세 및 종부세 중과 역시 마찬가지 입니다. 

둘째, 나는 다주택자도 아닌데 왜 이걸 알아야 하는 걸까?

가장 많이 궁금해하시고 놓치는 부분입니다. 우리가 주택을 취득하는 방법은 크게 세 가지 입니다. 1)청약, 2)조합원입주권(재개발, 재건축 등), 그리고 3)이미 지어진 구축입니다. 

이중 청약은 가점제가 대부분이라 쉽지 않고, 조합원입주권은 사업 리스크(시간 등)를 가장 중요하게 고려해야 합니다. 따라서 남은 건 이미 지어진 구축인데 이중에서 5년 미만 신축을 구한다든지 혹은 입지가 좋은 것을 골라야 합니다(물론 입지도 좋고 신축은 가격이 비싸죠).

그렇다면 이중 3)이미 지어진 구축은 누가 보유하고 있을까요? 즉 누가 우리에게 공급하는 것일까요? 그건 바로 정부도 아니고 주택공사도 아닌 ‘다주택자' 입니다. 언론에서 때로는 투기꾼으로 혹은 전월세 공급자로 불리는 그 다주택자 입니다. 

‘지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆)’

손자병법에 나온 말입니다. 나의 상황을 알았으면 다음은 상대방, 즉 다주택자에 대해 알아야 합니다. 그래야 좋은 집을 구할 수 있습니다. 

몇 가지만 예로 들어볼까요?

현재 강남/서초/송파/용산에 주택을 보유한 다주택자라면 내년 5월 9일까지는 이를 보유할지 혹은 매각할지를 정해야 합니다. 양도세 중과가 너무 부담되기 때문입니다. 연장 여부는 내년 초 정도에 나올 것입니다. 연장이 되지 않는다면 현장에는 매물이 나오겠죠? 이걸 우리가 잡는다면 어떨까요? 이에 대해서는 제 물건을 사례로 들어 설명드려보죠. (강남 물건은 아니어ㅆ…)

반대로 현재 분위기로 보아 만약 전체 중과가 없어지면 어떻게 될까요? 양도세 중과도 적용 안 되고 종부세 중과도 없는 상황 말이죠. 그렇다면 다주택자는 ‘버티기'에 들어갈 수도 있겠죠? 그렇다면 우리는요? 그만큼 기회가 줄어들 수 있는 것입니다. 

보유세 과세기준일인 6월 1일은 어떤가요? 이미 그 날이 지났지만 실제 현장에서는 이 전에 매각하는 경우가 종종 있습니다. 이건 현장에가야만 알 수 있는 내용이죠. 

일시적 2주택 비과세 역시 ‘절세 유통기한'이 있기 때문에 꼭 그날 전에 급히 매각하는 물건이 있습니다. 우리는 이런걸 잡아야 하고, 이걸 얻기 위해서는 당연히 상대방, 즉 다주택자의 관심사항을 잘 알아둘 필요가 있습니다. 

이에 대해서는 이미 지난 번에도 몇 번 강조를 드렸는데요, 최근 나오고 있는 이러한 이슈를 잘 알아 둘 필요가 있어 다시 한 번 설명드립니다. 보통 7월 말에 나오는 ‘세법개정(안)’에 대해 올해는 특히 더 알아두실 필요가 있을 것입니다. 경우에 따라서는 상당히 파급효과가 클지도 모르겠습니다. 

계속해서 관련 소식 전해드리도록 하겠습니다. 시장에 꼭 ‘스테이' 하세요!

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