열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 104조 나부기]

"투자의 기회는 언제나 있다."

"투자의 끝은 임대다."

'전세 빼기'

매수 이후 임대 전 과정 파악 -> 다음 단계 뭐지? -> 준비 미리하기

2021년 하반기 : 최고점

2023년 초반: 최저점

시장에 1건만 있어서 시장 전체를 추측하는데. 매수가, 전세가

튀는 건에 매몰되지말고, 평균값을 봐라.

큰 입주물량이 가장 많이 직전에 전세가가 가장 쌌다.

오히려 입주량이 가장 많을 때는 좋은 단지 위주로 전세가가 회복됐다. (예측: 심리 대응)

매매가 하락 또는 횡보하는 시장에서 전세가 상승은 투자에게 기회 (투자 회수금이 빨리 돌아온다)

전세가율이 높아진다. 투자금이 줄어든다.

소액투자 기회, 전세금 상승분 회수기회

전세가 상승 오르는 순위 : 신축, 구축이지만 좋은 위치, 실수요 가치 좋은 곳

전세 셋팅 시 중요한 요소

1. 전세금
2. 잔금날짜 (전세를 맞춘경우)
3. 전세 잔금 날짜를 못 맞추는 경우

전세 때문에 속 썩고 싶지 않아요. (계약서 주의!)

계약이라는 법적단계에서 실수를 해버린다면?

가계약 전부터

물리적 하자 체크 : 수리 등

권리상 하자 체크 : (등기부 등본)계약 시

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부동산 아저씨가 등기두븡본 잘 보세요!

하면 잘 봐야하는 부분

등기부등본

표제부: 기본 정보

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갑구: 소유권 (누구꺼지? 단독인가? 공유인가?,/ 가압류, 가등기, 가처분 등 권리침해 내용도 있다.)

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소유자와와 계약자와 동일한지 돈보내는사람과 같나? 갑구

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권리침해 (가압류, 가처분, 가등기 )

이런 물건은 제외해라!

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을구: 근저당(소유권외 권리) : 돈 빌렸어? 얼마 빌렸지? 어느 금융기간에 빌렸지? 전세권 설정

특약(말소특약 : 근저당있다고 무조건 위험한게 아니고, 매매계약시

잔금시 근저당을 상환해서 말소한다+전액 상환영수증

특약기재 1

'매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조'의 뜻

"집 좀 잘 보여주세요." + " 전세 입자가 혹시 전 매도인하고 계약을 협조해주세요.

특약기재 2

중도금은 전세 계약금, 매매 잔금은 전세 잔금으로

특약기재 3

잔금일을 상호 협의 하에 앞 당길수 있다.

특약기재 4

근저당은 잔금시 전부 상환하여 말소

확인사항 : 전액 상환영수증 꼭 챙겨라!

특약기재 5

누수 등 매도인 하자 담보 책임을 부과하겠다.

전세 계약금 작성 시 기존 임차인하고 재 계약은 부동산 거치지 않고 쓸 수 도 있다.

임차인 확인사항

계약서=등기부등보=신분증=입금계좌

임대기간 날짜 잘못기입, 연도, 전세자금대출이 있으면 마지막일이 공휴일아닌 은행볼 수 있는 날짜로 하자.

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임차인 입장: 특약사항 수리 범위 항목 샷시, 도배, 확장, 샷시 전부 다 적어주세요.

국세납입증명서. 지방세 납입증명서 갖고 오세요.

(주민센터에서 무료로 발급 가능)

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임대인 확인사항

임차인 이사 시 미리 알려달라

4개월 이전에 통보해달라

보증금 반환 대상이 달라질 수있다.

(임차인이 대출, 전세승계 전세자금 대출 (신용, 전세 질권설정) 신용이 아니라 질권받으면 등기에 표시보이지 않는다.

근질권설정통보서 받았어요.)

TIP : 임차인 이름 옆 질권설정

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근질권설정통보서

국민은행에게 먼저 주고, 잔금을 임차인에게 주라! (은행에 안주면 임차인이 달라고 하는 경우 있다. 내가 만약 임차인에게 줘도, 은행에 줘야한다. 은행에 상환하기로 하고 끝났다.)

임차인은 종료일6개월~2개월 전까지 통보하면 된다. 6개월전에는 본인도 모를경우 많다.

3개월정도에 물어보면 된다

계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기)

"새로운 임차인 구할때 잘 계약될 수 있게 집 좀 잘 보여주세요."

계약서는 법적 문구가 많아서 어려웠는데, 사례를 들어서 설명해 주셔서 이해가 편했고

전세를 어떻게 빼야하나 고민이 많았는데, 다양한 방법으로 해결할 수 있는 강의라서

실전에 꼭 필요했던 강의였습니다.

그동안 많은 정보를 전달해 주신 밥잘님 샘, 게리롱 샘, 양파링 샘, 그리고 이번에 열반스쿨 중급반이라고 하셨던

너바나님 덕분에 투자의 기본과 소양과 방법등을 많이 배웠습니다.

월부닷컴 만들어 주셔서 감사합니다.

샘들과 조원 모두 건강하시고, 다음에 또 만나요.^^