열반스쿨 중급반 4강 강의 후기[열반스쿨 중급반 37기 69조 공드림]

앙파링님 보다 투자는 못하지만 닉네임은 더 잘 지은 것 같은 공드림

열중 마지막 강의는 양파링님이 24년 상반기 현재 전세시장 상황, 전세 세팅을 위해 알아야 할 필수사항, 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법, 임대 리스크 줄이는 법을 실전투자사례로 재미나게 강의해 주었다.

느낀 점

1.현재 전세가는 전국이 개별적인 움직이고 있다. 내가 관심이 있는 서울은 전세가가 오르고 있고, 전세가율이 60% 이상인 단지도 나오고 있다. 매매가가 하락, 횡보하는 시장에서 전세가 상승은 소액 투자하기 좋은 기회. 그런데 서울 매매가격이 상승하면 어떻게 되는 거지? 전세가 상승률이 매매가 상승률을 상회해 준다면 이때로 좋은 기회로 봐야할까?

2. 끝날 때까지 끝난 게 아니다. 네이버부동산이 전세를 빼 주지 않는다. 매매계약 작성하고 나서 전세 셋팅하면 늦다. 우리는 전세 레버리지를 활용하는 투자다 보니 매매과정에서 전세 셋팅을 염두해야겠다.

3. 전세 셋팅 유형은 다양하다. 그 유형마다 전세 셋팅 프로세스를 알고 있으면 시간과 비용을 아낄 수 있다.

전세를 잘 빼기 위해선 적정 전세가 파악이 중요. 단지 전세가, 생활권 범위 다른 단지 전세가, 주변 입주물량 현황을 꼼꼼히 체크

4. 임대기간 설정은 리스크 관리다. 수요와 공급을 파악하고 시기별・지역별 포트폴리오를 통해 역전세 리스크 방어

적용할 점

1. 내가 관심 있는 지역・단지 시세트래킹을 통해 매전가 확인하면서 시장분위기 파악

2. 매매와 전세 셋팅은 별개가 아니다. 항상 ‘전환수원리’를 기억하자

3. 입주물량은 매매가와 전세가 모두 영향을 준다. 양파링님 실전투자사례에서 보듯 부천과 평촌 투자시 입주물량을 간과하여 어려움을 겪었다. 서울은 공급이 항상 부족하여 공급에 영향을 적다고 하는데 이번 둔촌주공 1만2천세대 입주하면 어떻게 되는지 관심 가지고 지켜보자