30년 만에 급등하는 일본 집값! 한국 부동산도 따라갈까?

"지금 일본 부동산이 오르고 있다고요?"

1990년, 일본 부동산 버블 붕괴 이후, 일본에는 부동산 대세 상승장이 온 적이 없었습니다.

저출산, 고령화 문제까지 겹치며 '잃어버린 30년'이라 불리며 장기 불황에 시달렸죠.

이걸 두고 '우리나라 집값도 일본을 따라간다!'라고 말씀하시는 분들이 많은데요.

그런 일본 부동산 가격이 다시 오르고 있다고 해요!

일본 부동산에 무슨 일이 생긴 걸까요? 오늘 글을 읽고 나면요...

✅ 일본 부동산이 30년 만에 오르는 진짜 이유를 알 수 있어요!

✅ 인구 감소 시대, 한국 부동산의 앞으로를 알 수 있어요!

Q1. 일본 부동산, 정말 30년 만에 오른 건가요?!

결론부터 말씀드리자면, 맞습니다.

하지만 단순히 볼 문제가 아니에요.

(1) 누가 사고 있는가?

외국인(그 가운데서도 중국인)이 일본 부동산을 사고 있습니다.

그래서 '집 월세 계약을 하러 갔더니 집주인이 중국인이더라', 이런 이야기를 하는 일본인들이 많습니다.

(2) 어딜 사고 있는가?

일본 주요 도시(도쿄, 오사카, 나고야 등)의 핵심 지역, 그 안에서도 '고급 멘션' 위주로 오르고 있습니다.

(3) 실제로 얼마나 올랐는가?

위의 고급 맨션 위주로 오르고 있다는 것과 연결되는데요.

사실 오르고 있다고는 해도, 전체 부동산으로 보았을 때 1.2배, 고급 멘션은 1.9배 정도예요.

일본은 아무리 도쿄라고 해도 구축 맨션을 5억이면 구할 수 있어요.

사실 일본은 한국과 다르게 부동산 투자가 활성화되어있지 않습니다.

기본적으로 한국과 다르게 선건축, 후분양이에요. (한국은 선분양, 후건축)

또 한국처럼 대단지가 활성화되어 있지도 않죠. 왜냐면 많이 지어도 안 팔릴 가능성이 높기 때문에요.

한국처럼 재건축 개념이 잡혀 있지도 않고, 전세 제도도 없어요.

Q2. 그럼 잃어버린 30년 끝났다고 보긴 어려운 걸까요?

도쿄, 오사카, 나고야 등 중심지만 보면 잃어버린 30년 끝난 것 아닌가, 보일 수도 있지만요. 일본 전체를 보면 실상은 다릅니다.

일본은 인구가 줄어들고 있어요. 양극화와 고령화 문제가 굉장히 심각한 상태예요.

한국도 이 문제가 심각하다고 들었지만, 일본은 선배(?) 격이죠.

2040년 일본 지자체 중 반이 인구 만 명 이하가 되면서 소멸 위기에 처하게 된다는 뉴스 기사가 나올 정도예요.

인프라 유지 자체가 어려워지며 인구 소멸이 일어나는 거죠.

이 때문에 빈집 문제도 정말 심각해요. 실제로 지방에선 집을 0원, 무료로 팔기도 합니다. 관리비와 세금 부담을 덜기 위해서요.

일본에서 부동산을 살 여력이 있는 사람은 고령층이에요. 그러나 이들은 버블이 꺼지는 걸 봤기 때문에 부동산을 산다는 생각을 잘 하지 않죠. 2030은 돈이 없기 때문에 내집마련에 소극적인 편이고요.

물론 일본은 금리가 아직 낮기 때문에, 한국과 달리 이자 부담은 덜한 편이에요.

변동금리가 0.3% 수준이고, 고정금리도 1% 수준이죠. 30년 모기지론을 쓴다 하더라도 거의 원금만 갚아나갈 수 있어요.

Q3. 일본이 한국 부동산의 미래라는 이야기가 있어요. 어떻게 생각하세요?

고령화, 인구감소를 보면 한국 부동산이 일본을 닮아가는 것 같아요.

'인구가 내려가면 집값은 내려간다.' 이건 수요에 대한 명제죠.

인구 감소 = 전체 부동산 붕괴라고 보긴 어렵지만, 한국도 앞으로 심각한 양극화가 생길 겁니다.

한 국가 안에 전고점을 찍는 지역, 심각한 빈집 문제에 시달리는 지역이 동시에 나올 거예요.

한국은 '서울 공화국'이라고도 불리더라고요.

지금처럼 교육 등 인프라가 한 곳에만 쏠려있게 된다면 양극화의 속도는 한국보다 일본이 더 심각할 거라고 봅니다.

한국과 달리 일본은 대학진학률 50% 수준이기 때문에 어디에 살아도 사실상 괜찮거든요.

Q4. 일본 부동산이 붕괴되는 걸 보셨어요. 지금 한국 부동산을 보면서 꼭 말씀해주고 싶은 부분이 있으신가요?

부동산 버블이 터지기 전 일본에 있었던 일을 먼저 말씀드릴게요.

그때 당시, 금리를 3.5%나 내리면서 부동산 신화가 만들어졌어요. 우상향이 너무나 당연했죠.

순식간에 2조를 버는 사람이 나오기도 했죠.

1990년에 정부가 금리를 다시 6%까지 올리고, 대출 규제를 시작하면서 버블은 꺼졌어요. 급격한 금리 상승과 대출 규제가 사실상 버블 붕괴의 신호탄이 되었죠.

아는 사람들은 위험성을 미리 알았지만, 경험이 없는 사람들은 갑작스럽게 떨어져서 많이 힘들어했죠.

30년 간 이어진 장기 불황 여파로 지금 일본에서는 부동산으로 돈을 벌 수 있다고 생각하는 사람이 없어요.

그게 지금 한국과 일본의 다른 점이죠.

한국에서 부동산을 투자로 연결짓는 게 우려되기도 하고, 동시에 희망이기도 하다고 생각해요. 부의 사다리가 된다는 뜻이니까요.

일본과 달리 희망을 가질 수 있잖아요.

한국에서는 부동산이 보다 각별하다고 생각합니다. 의식주 필수재인 동시에 투자재이죠.

제가 당부하고 싶은 건, 이 2가지를 스스로 적립해야 한다는 거예요.

(1) 내가 부동산에 대해 잘 아는가? (큰 돈이 들어가기도 하고, 특히 대출을 낀다면 더더욱요)

(2) 부동산으로 돈을 번다면 어디에 쓰고 싶은가? (올바르고 건강하게 쓰고자 하는가?)

특히 두 번째는 내 삶의 가치, 철학과도 맞닿아있는 부분인데, 이 2가지가 없이 부동산으로 돈을 벌려고 혈안이 되는 것만큼 위험한 건 없다고 생각해요.

여러분의 건강하고 행복한 재테크를 응원합니다.