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강동구 입지분석 2. 내부 입지적 요인
1. 입지 분석할 때 난 가격부터 시작한다. 내가 뭔가 판단해서 가격이 싸다느니, 비싸다느니 가치판단을 하...
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1.
입지 분석할 때 난 가격부터 시작한다.
내가 뭔가 판단해서 가격이 싸다느니, 비싸다느니 가치판단을 하지 않는다.
시장은 꽤나 효율적이고, 특히 입지는 더욱 그렇다.
그래서 입지적으로 저평가는 없다고 생각한다. (시기적으로는 있다고 본다)
가격이 모든 정보가 반영된 결과라고 보기 때문이다.
대부분의 경우 대중이 아니라, 내가 틀릴 확률이 높다.
몇몇 뛰어난 가치 투자자 흉내는 금물이다.
이런 사실은 시장에서 깨져본 사람만이 알 것이다. (내가 얼마나 평범한 사람인지...)
그럴경우에는 집단지성이 더 나은 결정을 하는 경우가 많다. 그게 가격이다.
2.
그래서 입지 공부를 처음 할 때는 모든 것의 결과인 가격을 먼저 알고,
그 가격의 구,동,개별단지를 지도에 표시해 가면서 위치를 확인하다.
그러다 보면 일종의 공통점이 보일 것이다. 그리고 예외도 보일 것이다.
그러면 공통점은 기본 상식으로 알아야하고
예외는, 왜 여기서만 그런 예외가 발했는지를 파악하는게 공부라고 생각한다.
오늘은 그 방식으로 강동구내 동, 개별 단지의 서열을 파악해본다.
3.
강"동"구는 서울에서 "동"쪽 끝에 있다.
이 말이 강동구의 한계를 보여준다.
그래서 원래는 강동구 내에서 서쪽이 더 좋은 입지여야 한다.
왜냐하면 동쪽에 치우쳤기 때문에, 그 중에서는 서쪽이 더 중심에 가까울 것이기 때문이다.
또 대부분의 한강과 면해 있는 "구"들은 한강과 가까울 수록 좋다.
강남구는 압구정과 청담/ 서초는 반포 / 송파는 잠실/ 용산은 이촌
딱 봐도 각 구 내에서 한강과 면해있는 동이 최상급지다.
강동구도 한강과 면했는 구이기 때문에, 그럴것이라고 일단 추정해야 한다.
결론은 지금 시세로 볼 때는 둘다 틀렸다.
아래 지도는 아실지도(네이버지도)를 가지고 그 위에 아파트 순위를 표시한 것이다.
이렇게 하면 어디가 현재 입지적 힘이 좋은지 알 수 있다.
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출처 : 아실
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출처 : 아실
공통된 원칙 2가지 (강동구니까 서쪽이 더 좋을 것 / 한강과 면해 있는 곳이 좋을 것)
이라는 원칙이 다 현재는 작동되지 않는다.
그러면 여기서 질문을 던저야 한다?
왜 그럴까? 그렇다면 앞으로도 그럴까?
4.
일단위 지도에서 강동구의 서쪽을 더 확대해보겠다.
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출처 : 네이버지도
딱봐도 필지가 대단히 작다는 것을 알 수 있다.
이것은 뭘 뜻할까? 지적도를 한번 확인해보자.
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출처 : 네이버 지도
일단 가장 입지적으로 좋아보이는 천호역~강동역 주변까지는 모두 상업지다.
이게 사람들이 선호하는 상업지가 있고(백화점등) 그렇지 않은 상업지가 있다(유흥가)
여기는 후자다. 천호대교에서 올림픽대로를 지나 들어오는 길목이기 때문에 입지가 좋은 것이 사실이다.
그런데 이곳은 상업지다. 그러다 보니 천호뉴타운에 들어오는 대부분의 아파트는 주상복합이다.
8위에 이름을 올린 래미안 강동팰리스가 그런 단지다. 그래서 대지지분이 상당히 작다.
입지적으로는 가장 좋지만, 대지지분이 작고, 환경적인 아쉬움이 반영된 가격으로 보인다.
최근에 분양한 단지들이 여기에 많은데, 대부분 단지규모가 래미안 강동팰리스에 비해 더욱 작다.
이런 부분이 조금 아쉽다. 다만 입지적으로 우수하고 앞으로 주거지도 지속적으로 들어올 것이기 때문에
상승장이 도래하면 나름 시세를 잘 받으면서 갈 것으로 본다.
이건 내 판단이 아니다. 래미안 강동팰리스의 지난 상승장 모습을 보면 그랬다.
참고로 이 아파트는 용적률 830%로 대부분의 오피스텔보다 더 대지지분이 작다...
하지만 아래 시세변동을 보면 힘차게 올라준다. 그만큼 입지가 좋고, 아직 신축이다 보니 실거주 가치가 우수하는 뜻. 다만 반등도 고덕쪽 일반 아파트보다 약한것이 사실이다.
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출처 : 네이버 부동산, 전용84
나머지 자잘한 대지들은 모두 빌라거나, 소규모 아파트일 확률이 높다.
실제로 네이버에 동이름+아파트 이렇게 검색해서 세대수순으로 정렬하면
이쪽에 있는 아파트들은 소규모 단지거나, 도시형같은 상품이 많은 것을 알 수있다.
한강에 면했는 동이 풍납동, 천호동, 암사동이다.
이중 풍납동이 한강과 면했고 잠실과 붙어있다.
다만 여기는 땅을 파면 유물이 나오는 곳이다...
거기에 아파트들도 모두 구축이다.
만약 여기가 다 신축 고층으로 바뀌면 당연히 이쪽일대대장자리가 된다.
하지만 이미 있는 구축아파트들이 모두 용적률 대부분을 사용했고,
땅을 파면 유물이 나오기 때문에 재건축에 대해 상당히 회의적이다.
아이러니 하게도 그래서 시세를 못받는 부분이 있다.
다만 언젠가는 될 입지가 아닐까? 생각해본다.
(송파구긴 하지만 언급)
송파구,광진구 이상 더 북쪽으로 올라가면 한강변의 모습이 상당히 달라진다.
왜냐하면 이곳은 상류다. 상류는 강변을 개발하는데 여러가지 규제가 많다.
이러다 보니 약간 방치되어 있다. 그래서 이런 상류쪽은 한강변의 가치가 중류쪽에 비해 낮아진다.
강동구와 하남미사가 그렇다.
하지만 최근에 한강변의 가치가 부상하고 있고, 정책적으로도 한강의 모습을 바꾸려고 하기 때문에
미래에도 여전히 그렇지는 않을 것이라고 보지만, 아주많은 시간이 필요할 것이다.
아마 우리 다음세대??
그렇다면 강동구의 입지는 조금 다른 툴을 적용해야 한다.
5.
그럼 둔촌주공은 어떤가? 난 개인적으로 헬리오와 같은 가격수준으로 본다.
둔촌주공은 한강과 면해있지 못하다. 하지만 이걸 대체할 것이 있다.
바로 올림픽 공원이다. 서울숲에 단지들의 경우도 한강에 있는 트리마제에 비해 서울숲에 있는 단지들이 더 밀리지 않는다.
그만큼 대형공원은 한강과 그 위상이 비슷하다. 서울숲, 올림픽공원, 용산민족공원(예정)이 그럴것이다.
그래서 난 이촌동도 아주 좋은 입지라고 본다. 한강과 공원(예정)이 완성되면 최고의 위치다.
거기에 둔촌주공은 송파구와 도로 하나로 붙어있다.
강동구내에서 가장 서쪽에 위치한다.
거기에 강동구 서쪽의 문제인 필지가 작고, 주거환경이 균질하지 못한 문제를 해결했다.
가장 큰 필지에, 가장 많은 세대수가 들어가서 독자적인 커뮤니티와 학군을 구성한다.
거기에 9,5호선도 바로 있다.
너무 좋게 이야기했는데, 그게 다 가격에 반영되었다는 이야기다.
여기에 투자하면 돈을 더 벌 수 있다는 이야기가 아니다. 물론 장기적으로 좋은 투자처임 것은 분명하지만
그만큼 가격이 높다. 왜 둔주가 강동구의 대장이고, 송파구의 대부분 단지보다 좋은지도 내가 위에서 언급한 툴을 이용해서 추측하면 나온다.
6.
강동구 사람들은 어디로 일하러 갈까?
일하러 갈때 어떤 교통을 이용할까?
여기사는 아이들은 어느 학교에 가는 것이 장래에 유망할까?
어디에 비슷한 균질한 수준의 집주인이 모여살고 있을까?
이 질문들에 답을 하면서 다음시간에는 강동구의 현재 입지를 분석해본다.
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