[서울투자기초반 13기 84조 서현도윤] 제주바다님 1강 강의 후기

수요일 강의 오픈 후 연휴라서 바로 다 들을 줄 알았는데, 1박 2일 가족 여행이 있어서

겨우 겨우 다 듣게 되었습니다. 내일 분위기 임장도 있고, 조장님이 주신 루트 외에는 아는 정보가 하나도

없어서 너무 마음이 조급한데, 제주바다님은 7시간? 이나 되는 강의 까지 해주셔서 마음이 너무너무 조급했습니다.

제주바다님이 거래 건수를 얘기 해주셨는데 현시점에서 서울 거래 건수가 평균치에 훨씬 하회 하고 있음을 보여주셨고 선호도가 높아서 이전 전고점 수준으로 가격이 많이 회복된 강남 3구 아파트 말고 , 이전 시장에서 꽤나 높은

가격에 거래가 되었지만 아직 실거래가 많이 이루어 지지 않아 전고점 대비 20~30% 수준으로 싼 아파트 들도

예시로 보여 주셨습니다. 절대 지금은 일히 일비 하지 않고 가치있는 곳을 저렴 해질때까지 준비 해야겠다고

생각했습니다.

그리고 하기 3가지를 가지고 얘기를 해주셨습니다.

1) 좋은 입지, 덜 좋은 입지

2) 사람들이 좋아하는 단지, 사람들이 덜 좋아하는 단지

3) 신축, 구축

이렇게 3가지를 조합해보면 8가지 경우에 수가 나오는데

느낀점은 사람들이 좋아하는 단지가 우선순위 1순위로 느껴졌다. 사람들이 좋아하는 단지라는 말이

지극히 인문학적이고 주관적이라 절대 가보지 않으면 느낄 수가 없는데, 그래서 임장을 해야한다고 말하나 싶었다.

사람들이 좋아하는 단지가 디폴트 이고 좋은/안좋은 입지나, 신/구축은 매매/전세가 최근 전고점 대비 -10%~15%

까지 회복 했다. -> 절대 추격 매수 금지고 시세트레킹 하다가 적당히 가격 깍이면 매수하는 것도 좋다고 하셨다.

일단. 거주 보유 분리를 생각하고 있어서 계속 시세트레킹을 해볼 생각입니다.

두번째는 가치 투자 할 수 있는 단지들인데 사람들이 덜 좋아하지만 좋은 입지에 신/구축은 충분히 10년 이상 장기

투자 해볼 수 있는 단지들이다 -> 지금 사는 집을 정리 후 거주 보유 분리를 하고 나서 2년안에 이런 단지들을

앞마당으로 보유 하고 있어 보고 있다가 한채 더 서울에 투자해볼 생각입니다.

마지막으로 사람들이 덜 좋아하고 덜 좋은 입지의 신/구축인데 안좋아 보일 수 있지만 소액으로 수익률을

극대화 할 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 일단은 첫번째/두번째 방식으로 투자 예정이기 때문에 당장을

해보지는 않겠지만 앞마당을 만들면서 이런 아파트들도 정리 해둬야겠다고 생각했습니다

제주바다님이 마지막에도 얘기 하셨지만 서울은 10년 이상 장기를 내다 보고 투자전에 미리 최악의 상황도

계산 해서 조급하게 생각하지 말라고 하셨습니다. 저도 말씀에 동의 하고 길게 내다 보면서 입지 좋고 왠만하면

사람들이 선호하는 아파트 단지를 괜찮은 가격에 사는게 제 목표 입니다 .

뉴타운은 제가 사는 광명튜타운 저도 밖에 가보지 못했는데, 제주바다님이 뉴타운을 꼭 가보라고 하셔서

급 흥미가 생겼습니다. 사람들이 뉴타운은 좋아하기 때문이고 이유는 균질성과 커뮤니티 브랜드 아파트가

모여있어서 선호도는 가격으로 나타날 수 밖에 없겠다라고 생각했습니다.

송파 거여 마천뉴타운, 동작 흑석/노량진 뉴타운, 동대문 이문휘경뉴타운, 은평 수색중산뉴타운은

시간을 내어 꼭 가봐야겠다고 마음 먹었습니다.

그다음은 서울 25개구를 다 말씀해주셨는데

급지는 25개구 대부분 외우고 있었으나 생활권 분류 해서 말씀해주셔서 새로운 것을 알게 되었습니다.

동북권 과 서북권 일자리 없는것과 (dmc 제외) 강동 3급지임에도 고덕은 2.5급지, 영등포 3급지이나 여의도 2급지, 동작은 3급지 이나 흑석은 2급지, 구로 5급지 이나 신도림 3급지 이런점들을 알게 되면서

같은 급지 내에서도 랜드마크와 아닌곳의 차이가 또 있다는 점을 배우게 되었습니다.

이번에 가게될 성동구 성수도 1.5급정도로 성수 재개발도 있고 신흥부촌으로 불리는 것도 알게 되었습니다.

이번에 분임과 향후 단임에서 왜 이렇게 불리는지 직접 확인 해보고 싶습니다.

가치투자 자가 가져야 하는 생각은 투자 기회를 길게 주지 않으므로 6개월~1년 (가수요 많음) 싸게 살 수 있을 때 산다. 투자하고 오르거나 내릴 수 있지만 일희일비 하지않고 10년 이상 장기 보유 하며

내 생활을 이어가도록 무리하지 않는 것이다 라고 하셨는데 저는 일단 소액투자 보다는 가치투자를 먼저

유념하여 투자해야겠다고 생각했습니다.

가치투자 4단계를 유념하면서 20평대 보다는 30평대도 보고 투자해볼 만하겠다라는 자신감이 생겼습니다.

가치만 확인 되면 서울은 10년안에는 언젠가는 오를 것이고 무리만 하지 않는다면 버틸 수 있을 것으로 생각되었습니다. 저는 실거주 1채 보유중이라 무조건 지금 보다는 좋은 자산 즉 1~2급지로 거주 보유 분리를 해볼 생각입니다.

그 후에 2채까지도 생각 해볼 예정입니다.

서울 소액투자 할 수 있는 단지도 나중을 위해 정리를 할 예정입니다. 소규모 외곽만 보는게 아니라

4~5급지에서 충분히 기회를 줄만한 괜찮은 신/구축을 모두 보고 정리해봐야겠습니다 . 앞으로 대략 1년동안

단지에 한계를 두지 않고 소액 투자 하더라도 쫌더 비싼 단지도 보도록 하겠습니다.

끝으로 제주바다님이 본인 경험을 들려주시면 목표를 확실하게 하고 장기로 생각하며

동료와 함께 하면서 할 수 밖에 없는 환경을 만들어야 한다고 말씀하셨습니다.

포기 하지 않고 서로 북돋으면서 한걸음씩 나아가야겠다고 생각했습니다. 긴 시간 명강의 감사합니다.