수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!
너, 나, 우리 모두 부자가 되고싶은
You, me, us 유미어스입니다.
요새 서울에 기회가 와서,
월부에서도 갈아타기, 자산재배치 등으로
서울 아파트를 매수하시는 동료분들이 왕왕 계신걸로 압니다.
저도 서울에 0호기를 가지고 있는데요.
뉴스에서 보니 지난해 서울 아파트 평균 매매가는 11.99억원으로
12억이 넘는 고가 주택이 더 이상 먼 얘기는 아닙니다.
지난주에 반임장을 하면서
저희반 담당 튜터님이신 뚜또 튜터님과 1:1 면담 시간이 있었는데요.
튜터님께서 제게는 투자방향이 중요하다고 말씀해주시면서
현재 제가 가지고 있는 0호기가 수익이 많이 났으면
팔고 더 좋은 것으로 갈아타는 것도 생각해보라고 하시면서
세금관계도 한번 체크해보라고 조언해주셔서
양도세에 관해 공부하고 있습니다.
공부하다 보니 세금이란게 케이스별로 너무 달라서
참 어려운 부분이 많더라구요.
일단은 인터넷이나 유튜브로 공부해보고
자세한 내용은 세무사 상담을 해볼 생각입니다.
혹시라도 틀린 부분이 있다면 알려주시면
더 공부해서 수정하도록 하겠습니다.
1. 고가주택
:주택 및 이에 딸린 토지의 양도(매도) 당시 실거래가액이 12억을 초과하는 주택을 말합니다.
매도 계약시, 주택 전체의 가격이 12억을 초과하면 고가주택입니다.
*현행법상 12억이 넘는 고가주택은 100% 비과세가 불가능하며 기준 초과분에 대해서는 양도세를 내야합니다.
양도소득세를 절세하는 가장 좋은 방법은 1세대 1주택 비과세입니다. 비과세 요건을 충족할 경우 양도 차익에 대한 세금 자체가 존재하지 않기 때문입니다.
(차익이 없으면 세금도 없습니다.)
*1세대 1주택 비과서 요건
-1세대가 양도일 기준 국내에 1주택만 보유해야한다.
-2년이상 보유해야한다.
-해당 주택 취득시 조정지역에 위치하는 경우 2년이상 실거주 필요.
-양도가액(매도금액) 12억원 초과분에 대한 것은 과세한다.
2. 고가주택의 양도세 절세 플랜
-일시적 1세대 2주택자도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
일시적 1세대 2주택자는 동거봉양합가, 결혼, 이사 등으로 일시적 1세대 2주택자가 된 경우입니다.
단적인 예로 A주택을 취득하고 1년이 지난 후 신규로 B주택을 취득한 경우 3년내에 A주택을 팔면 1세대 2주택 상황에서 주택을 양도 했음에도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 양도소득세가 비과세가 됩니다.
*매도를 결심한다면 세무사 상담을 받으시길 추천 드립니다. 요새는 구청에서 하는 무료상담도 많이 있습니다.
3. 필요경비
양도 금액에서 취득가액과 취등록세, 부동산 복비, 집 수리비의 일부 등 가치를 증대시키기 위해 투자한 금액(자본적 지출) 등의 필요 경비를 뺀 차익에 대한 부분만 과세를 합니다.
욕실공사도 변기와 세면대 교체, 욕조 제거 및 샤워부스 설치, 타일시공 등이 전체적으로 한번에 이뤄지면 개량으로 판단해서 필요경비로 인정될 수 있거든요. 베란다 결로공사도 단순 페인트 시공이 아니라 보온패널 등을 부착하는 공사는 필요경비가 될 수 있음.
(참고: https://www.taxwatch.co.kr/article/tax/2020/05/21/0001)
4. 세액계산
고가 주택 양도차익에 대한 계산을 해보겠습니다.
고가 주택에 해당 되는 경우 양도소득세가 과세되는 부분에 대한 양도차익은 다음의 산식으로 계산합니다.
과세되는 양도차익= 전체 양도차익 X ((양도가액-12억원)/양도가액)
예를 들어, 아파트를 7억에 매수해서 2년거주+2년보유해서 15억에 매도 했다면,
양도차익은 8억이고 양도가액은 15억입니다.(필요경비 없다고 가정)
8억 X(15억-12억)/15억=8억 X (3억/15억)=1.6억이 나옵니다.
바로 1.6억이 과세표준이 됩니다.
아래표에서 1.6억 구간을 찾으면 1.5억 초과 3억 이하에 해당합니다.
그럼 세율은 38%입니다. 38%구간은 누진공제로 일괄 1,940만원을 전체 세액에서 빼줍니다.
그럼 다시 계산하면,
양도소득세(1억 6,000만원X38%)-1,940만원(누진공제)=4,140만원
*조정대상지역 1세대 2주택인 경우 위의 세율에 20%를 가산한다. 만약 조정대상지역 1세대 3주택 이상인 경우라면 위 세율에 30%를 가산한다.
5. 장기보유특별공제(2021년 이후 매도기준 1세대 1주택 고가주택 )
결국 고가주택의 경우 양도시 양도세를 절세하기 위해서는 비과세 요건을 충족하는 것이 가장 중요합니다.
장기보유특별공제는 거주기간에 따라 절세 효과가가 있습니다.
따라서 고가주택을 매도할 계획이 있다면 비과세요건의 충족여부에 따른 전략을 세우는 것이 좋습니다.
양도세를 내더라도 여러분의 자산이 쑥쑥 자라서 12억이 넘는 고가주택이 되었으면 좋겠습니다! :)
감사합니다.
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