안녕하세요
전문투자자 즈항입니다.
지난 1호기 경험담에서 정리했던
복기글을 하나씩 써보려합니다.
💙지난 1호기 경험담에 대한
튜터님 및 동료분들의 많은 축하와 격려
넘나 감사드립니다.💙
이번 복기는
1호기 투자가 완성되기까지
어떤 판단을 했고,
어떤 매물을 흘려보냈고,
어떤 생각을 보정해야하는지
정리해보는 시간 가져보겠습니다.
(한번엔 안끝날것같아요...)
24.2월 "매물코칭 받는다!!" 원씽을 설정하고
24.1~2월 두달간
'앞마당 시세트래킹→전임→매임' 을 하면서
투자매물을 찾아보았습니다.
2개의 최종 투자후보를 뽑고
매물코칭을 신청했습니다.
투자후보 ①순위
전세가가 올라 소액투자가 가능하지만,
24년부터 적정수준의 공급이 지속되는 "A"중소도시
선호도 낮은 생활권의 대단지 신축(전용75)
4.3/3.8 - 투자금 5천
그리고
투자후보 ②순위
26년까지 과잉공급이 확정된 "B"중소도시
선호도 높은 생활권 대단지 신축 "대장단지"(전용75)
4.7/4.1 - 투자금 6천
매물코칭결과는요.
"NO"
요약본을 보시면 아시겠지만,
최종 후보단지 모두 가용 투자금을 초과하는 상황입니다.
심지어,
1순위,2순위 물건 모두
전세 대기자가 있다는 부사님 의견은 있지만,
세입자가 세팅된 것도 아니고(세낀매물),
모두 새로 전세를 맞춰야하는 상황이라
투자금은 더 늘어날 수도 있습니다.
그럼에도
왜 투자 1,2순위로 선정하게 된걸까요?
하나씩 복기해보겠습니다.
투자 1순위로 선정한 단지는
연식대비 상대적으로 저렴한 매매가, 높은 전세가로
소액투자범위에 들어올 수 있는 신축 대단지이기에
투자대상으로 많이 선정하는 단지입니다.
(많이들 아실것 같은 단지입니다.)
매물을 보러 갔을 당시
시장은 하락장인데, 투자자가 많이 몰려,
가격 조정없이 매도자가 원하는 가격에
물건이 거래되는 상황이었습니다.
투자금 범위도 넘어서는 상황이었습니다.
(결국, 1순위 물건은 가격조정없이 경매하듯 눈앞에서 날아가게됩니다.)
하지만,
네고도 안되고, 투자금도 벗어나지만,
30평(전용75)매물은 신축치곤 싼편이고,
투자금 범위에 들어오는 25평(전용59)는 마땅한 매물이 없고,
중소도시는 연식이 중요하니,
준구축보다는 신축을 투자하는게 맞다는 생각으로
투자대상 1순위로 선정하게 됩니다.
(지금 정리하는 저도 잘 이해가 안되는 의사결정이네요ㅜㅜ)
투자 2순위 매물은 어땠을까요?
투자 2순위로 선정한 단지는
26년까지 과잉공급이 예정된 중소도시(B)에 위치해있습니다.
중소도시(B)는 작년 11월 첫 매코를 넣었던
단지들이 위치한 지역입니다.
그당시 셔츠튜터님 매코 피드백은
"내 환경에 맞는 1등을 찾아라" 였습니다.
하지만,
26년까지의 과잉 공급으로 인해
23.12월 이후 2개월이 지난 시점에
제 투자금 범위를 벗어났던
대장단지(전용75)가
투자금을 살짝(?) 추가한다면 투자가 가능한 범위에 들어오다보니
무너져내린 "B"중소도시의 가격이 너무 매력적으로 느껴졌습니다.
당연히 저평가로만 판단해보면
가치대비 싼건 맞지만,
(전고점 대비 -31% 하락 등)
과잉공급에 의한 전세가 하락 및
기약없는 매매가 회복이란
리스크가 있었습니다.
하지만,
리스크는 안중에도 없고,
"B"중소도시의 대장단지가
아무리봐도 매매가 하락이커서
너무 싸다는 생각이 머리속에 가득차게 됩니다.
결국,
제 투자금을 1.5천이나 벗어나는
매물을 투자하겠다고,
매물코칭 후보단지로 넣게됩니다.
(7천까지 가용할 수 있었지만,
가족과 협의한 투자금이 4.5천이었습니다.)
2개 매물에 대한 셔츠 튜터님 피드백은 어땠을까요?
"투자를 오래할 수 있는 방향으로 투자해야한다.
지금 투자하는 물건은 1호기이다.
수익을 키우는 것은 향후 반복된 투자를 통해 만들어나가는것이지,
첫 투자시도는 지속할 수 있는 투자 방향이어야한다.
현재 내 상황을 명확히 파악하고
공급이 많아 앞으로 관리해나가는데
힘들어지는 시장보다
조금 가격대 높더라도 수익을 줄여
빠져나올 수 있는 투자가
즈항님에게 더 맞는 선택이라 생각합니다."
셔츠튜터님
지금 복기하는 시점에 생각해보면,
튜터님께서 해주시는 피드백을
미리 알고있었던 것 같습니다......
하지만,
어떠한 감정으로 인해
이성적 판단이 흔들렸던 것 같습니다.
"1호기 투자를 빨리 끝내고 싶어!
지금까지의 과정을 다시 반복하기 싫어!
(시세트래킹→전임→매임)
리스크만 잘 버티면 큰 수익이 될 수 있어!
남들도 많이 사는 단지인데, 충분히 괜찮은 단지겠지!
지역내 신축 또는 대장단지 정도는 사야 지금까지 임장한 시간, 임보쓴 시간 등
내가 노력한 시간을 보상받을 수 있어!
가족들에게도 보여줄만한 단지이고 싶어..."
내생각
제가 처한 상황과
해당 물건이 투자에 적합한 매물여부의
이성적 판단보다는
지금 처한 상황을 어떻게든지 벗어나고 싶어하는
감정이 더 앞선 것이죠.
(자기합리화+상황회피)
2번째 매물코칭을 진행하지 않았다면,
저는 어떻게 되었을까요?
매수했을까요?
아뇨. 못했을겁니다.
투자물건에 대한 확신을 가질 실력도 부족했기 때문이에요
1호기,2호기 등
내 마음처럼 되지 않는 투자과정에서
몸 뿐만 아니라 마음도 지쳐가게됩니다.
이때 이 상황을 내게 맞춰서 해석하고
주어진 상황을 회피하려하는데
이때, 잘못된 판단을 할 수 있습니다.
저 또한 잘못된 판단을 할 수 있는 상황이었지만,
매물코칭을 통해 튜터님과 대화하면서
제가 생각을 보정해 나갈 수 있었습니다.
지금도 제가 겪었던 것처럼
실전투자라는 힘든과정을 겪으시는
동료분들이 있으시다면
꼭 매물 코칭받으셔서
길을 바로잡길 바라겠습니다.
[복기]
투자과정에서 어려움은 언제나 존재한다.
그럴때마다 앞서서 경험한 튜터,선배님들께 물어보고
생각을 보정해나가자
(생각의 싱크가 맞춰질때까지
나만의 세계로 빠지면 안된다)
복기글을 쓰다보니
길어지네요...
2번째 매물 코칭 내용은 이것으로
마무리하고,
다음 복기글에서
1호기 매수편 이어서 정리해보겠습니다.
그럼 추가 복기글에서 뵙겠습니다!!
즈항 글 모음
[실전투자 경험담]
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