[티씨엘] 3번의 공급을 지켜보면서 배운 것들 (Feat. 올림픽파크포레온)

안녕하세요.

​

아이와 함께 성장하는 투자자 티씨엘 입니다.

오늘은

최근 2년간 서울 상급지의

입주장과 올림픽파크포레온의 입주장에 대해

이야기해보고,

소소하지만, 제가 느꼈던 것들을

나눠보고자 합니다.

​

​

| Round 1 : 23년 03월, 개포프레지던스 자이 (3375세대)

​

22년 하반기~ 23년 상반기는

부동산 시장의 분위기가 급격하게 냉각되었던,

저희가 흔히 전저점이라고 불리우던 시기였습니다.

​

이 시기에 강남 주요 입지에 공급이 있었는데요.

개포주공4단지를 재건축한

개포자이프레지던스 (23.03, 3375세대)

였는데요.

​

당시 분위기를 기사로 볼 수 있습니다.

실제로 아래 그래프를 보면,

공급에 의해 전세가가 하락하고,

전용59 기준 전세가 7억까지 하락했던 것을 볼 수 있네요.

(입주 3개월 전, 23.11월)

하지만

​

강남이라는 입지와 신축이라는 상품성은

입주장이 끝나자마자

23.07월 전용59기준 전세가 11~12억으로

복귀하게 됩니다.

​

그리고 사람들을 학습하게 됩니다.

​

"강남이라도 순간적으로 공급이 쏟아지면,

전세가가 하락하는구나!

4년간 강남 신축을 누릴 수 있는 기회네"

​

​

| Round2 : 23년 11월, 디에이치퍼스티어 (6702세대)

​

사람은 학습의 동물이라고 했던가요?

바로 3개월 전의 개포자이프레지던스의 입주를 본

사람들은 이제 기대하기 시작합니다.

그 기대감은 기사에서도 한껏 나타나게 됩니다.

하지만

시장은 살아있는 생물이라고 했던가요?

​

공급물량이

2배(3000--> 7000세대)로 늘어남에 따라

전용59 기준 전세가 시작 자체가 7.5억이었고,

(입주 3개월전 23.08월)

더 떨어지지 않을까라는

기대를 하면서 많은 사람들은 기다리게 됩니다.

​

하지만...

전세가7.5억에서 더 이상 내려가지 않고,

보합을 유지하다가

​

입주장이 끝나자마자

개포자이프레지던스보다 더 빠르게

24.04월 전용59기준 전세가 10~11억으로

복귀하게 됩니다.

그리고 사람들은 또 하나를 학습하게 됩니다.

​

"아무리 공급이 많아도,

사람들이 선호하는 입지라면

적정가격 아래로 빠지지 않는구나."

​

​

| Round3 : 24년 11월, 올림픽파크포레온 (12032세대)

​

단군 이래, 최대 규모의 단지라고 불리우는

올림픽파크포레온 (24.11, 12032세대)

현재 진행형인데요

​

아직 본격적인 입주장이 시작되지 않았지만

현재까지 쌓인 물량은

전월세 매물 수만 2000여개,

어마무시하네요

(입주가 아직 5개월이나 남았는데..)

현재 전용59 기준

6.5억 정도의 시세를 보이고 있네요.

5월부터 트레킹한

가격과 물량을 좀 더 자세히 들여다 보면

​

전용59 기준 가격이

5억후반일 때 (05.08~05.24)

매물이 쌓이는 속도가 줄어들다가

(매물증감 기준 299->128->62개)

​

6억 이상으로 상승하면서 (06.08 이후)

매물이 다시 쌓이는 모습을 볼 수 있습니다.

(매물증감 기준 62->136->167)

서울 상급지 신축59 전세가 6억대

주변 시세와 비교해보면,

비싼 가격은 아닌 것 같습니다.

​

그렇다면 싼 가격일까요?

아니면 더 싸질 수 있을까요?

​

아직 본격적인 입주장이 시작되지 않았기에

(일반적으로 D-3개월)

올림픽파크포레온의 전세가의 향방은

속단하기는 이릅니다.

​

하지만 이번에도 시장을 통해 배웁니다.

​

"사람들은 여러번의 입주장을 거치면서

적정가격이라고 판단되면

6개월전에도 전세계약을 하는구나"

​

| 정리

1) 강남이라도 순간적으로 공급이 쏟아지면, 전세가가 하락한다.

2) 아무리 공급이 많아도, 사람들이 선호하는 입지라면

적정가격 아래로 빠지지 않는다.

​3) 아무리 입주장이라도 현재 전세가가 적정가격이라고

판단되면 물량이 쌓이지 않고 거래가 된다.

앞으로 올림픽파크포레온은

전세가가 오를까요? 내릴까요?

​

이런 질문을 하는 것보다

더 중요한 것은

​

현재 올림픽파크포레온의 전세가가

가치대비 싼지 비싼지를

판단할 수 있는 투자자가 되는 그날까지

​

우리 모두 화이팅입니다.

​

이 글을 쓸 수 있도록

매물코칭에서

입주장에 대한 중요성을 알려주신 빈쓰튜터님,

​

매번 아낌없이 인사이트를 나눠주시는

월부학교 6반 베리튜터님

감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀