서투기 3강 강의 후기 [서투기 14기 88조 허브햄]

입지 별로 연식이 좋은것과 입지가 좋고 구축 비교하면 연식 좋은게 더 빨리 전세가가 올라와 투자금 회수 가능하다는 장점 있음 >> 서울 상급지에서 교통에서 소외된 지역 많지 않다 생각. 웬만하면 신축.

문정래미안 가락금호 두개다 투자 가능. 단 투자금 저렴한걸로. 두개 중 지지고 볶지 말고!

입지 굿, 역세권 구축/ 기다려볼래 >> 가락금호

연식좋고 역세권 아님 투자금 회수 빨라 >> 문정래미안

교통이 소외된 지역이 아니라면 각각의 이유로 수요가 있다고 생각하고 받아들이는 것이 중요.

두개 다 투자 가능! 문정래미안 안싸고 전세 많아? 투자 안해! 그럼 가락금호로 투자.

더 효율적으로 투자한다! 이게 투자자의 자세.

학군

중학교 성취도 올리기

초등학교 학급상 학생수 올리기 23명 좋은거 20명 이하 애들 없음.

5,6 학년 학생수 유지 , 이사 안감

5,6 학년 학생수 감소, 학군 때문에 다른데로 이사감.

잠실동 대장은 리센츠! 왜? 단지내에서 초중고품아

트라지움? 중학교 없음.

부모들이 당연 리센츠 더 선호!! 이런 부분을 캐치하자!!

리센츠 잠실대교 진입 더 쉬워?

송파구 내에서도 오금 아파트 적고 거래 잘 안되는 특징/ 투자 후순위.

풍납동도 후순위.

상급지 대단지는 동별 가격 차이가 많이 남.

선호(로얄) 동 어딘지 알고 실거래가 얼마인지 파악 후 선호동 얼마, 비선호동 가격 기준을 만들어 놓자.

엘스 리센츠 트라지운 전고점 대부분 회복, 그 다음 영향 받는 곳은!!? 파크리오!! >>가락 방이 송파동으로 퍼짐.

갤러리아팰리스는 왜 엘리트에 안껴줘? 주복인것도 있고 21년 이후 거래 없다.

갤팰의 매매가 보다 1,2억 더 주면 엘.리.트 들어갈 수 있는데 구지 갤팰 갈 이유가 없다. 다시 말해 선호도가 떨어진다는 말!

서울에서 21,22년 이후로 거래가 잘 안된 단지는 땅의 가치(입지)가 떨어지거나 선호도가 떨어질 가능성이 큼!

잠실래미안아이파크(구 진주아파트) 분상제 단지.

재건축 중/ 분양가가 얼마나 싸게 나올지 지켜보자. 경쟁률 얼마!?

당첨 되면 못팜. 온도 체크.

잠실르엘 (구 미성) 후분양 단지.

분양가 얼마 책정 되는지. 그리고 시장에서 그 가격을 수렴하는지 확인하자.

신축 가격은 그 수렴하는 가격이 시작점이 된다.

이 단지들 분양하고 입주할때까지 주변을 비롯해 근처 구까지 가격이 흔들림. 기회 있다는 이야기.

자세히 보기.

선호단지 랜드마크 단지라도 전고점 회복하거나 비싸면 투자하지 않는다!

전저회복에서 얼마나 회복 했는지도 살펴보기, 기준 23년 초(전저)

가락쌍용1차(가락동) vs e편한세상송파파크센트럴(거여.마천)

6억대 둘다 투자 가능. 단 단지별 특징을 알아야함.

[가락쌍용1차(가락동)] 좋은 입지 땅인건 확실. 다만!!!

신축 장점[e편한세상송파파크센트럴(거여.마천)]-전세가가 빨리 올라와서 투자금 회수 가능. 빨리 다른 투자 진행 가능. / 거여, 마천 재개발 지역, 재개발 마쳐진 후 환경, 입지 개선! 자모님이라면 e편한세상 투자!

강동구

둔촌 주목!!

여러개 몰려 있는데 올림피크 파크포레온에 직격탄!

전세 흔들리고 매매 흔들릴거임. 그때보면 파크포레온 주변 단지들 싸져 있을 가능성 높음. 단, 전세가가 안받쳐줘서 투자금 많이 들어 투자 안됨. 그 다음은 파크포레온부터 전세가 정리되기 시작할거임. 전세 매물 줄어드는 타이밍 보면서 주변에 아직 전세가가 올라오지 않는 단지들 투자하기!! (e편한강동??)

주목할건 올림픽파크포레온의 전세가가가 어느 갯수에 얼마에 정리되는지 주목!!

신축 위주로 보자.

투자 측면에서 유리.

지금은 하락시장(겨울에 해당)

이런 시장에서는 선호단지 투자 우선 단지부터 투자 고려.

단 상승장(봄(매매가 올르고 전세가 오르고)이 오고 여름이 오기 전, 그 사이에는 투자 후순위 단지들도 투자 고려해야함. 투자 후순위랑 투자 가치가 없어 제외한거는 다른것!!!

투자는 시장에 대응하면서 하는거. 하락장 투자 기준만 생각하지 말자.

ex> 성동구 동아샤인빌 . 투자 후순위 단지 68세대 그러나 대세 상승장 때 오른걸 보면 투자 가치 있음.

다만 현재 하락장에서는 투자 선순위 단지는 아님. 상승자에서 투자 고려 단지.