안녕하세요
열반기초반 수업을 듣고 남은 기간동안 한번더 돌려보고 있는데,,
처음에는 아 그렇구나.. 했었는데, 다시 들으니깐 왜.. 라고 생각이 들더라고요.. ㅠㅠ
도대체 왜그럴까요.. ㅠㅠ 그런데 한번 왜 생각이 드니까 자꾸 생각이 나서,, 질문드립니다... ㅠㅠ
다름이 아니고,,
3주차에 수익률보고서가 매수시점을 파악할수 있어서 투자가치를 밝혀주고,
4주차에 너바나님도 수익률보고서는 가치비교를 위해서 쓰니깐 다른건 몰라도 수익률보고서는 꼭 작성해야 한다고 해주셨는데요..
수익률보고서 과제할때도 그랬지만
저는 한 아파트를 골라서 최저점과 최고점을 찾아서 수익률을 계산했거든요..
하지만 비교평가가 되려면 한 아파트 내에서의 가격비교보다는
동일시점에서의 여러개 아파트 가격비교가 되어야 할 것 같은데요
- 과제할 때는 초보자들이니 잘 모르니깐 과제템플릿도 그렇고 한 아파트만 연습하도록 되어있지만
진정한 의미의 수익률보고서는 동일시점의 여러개 아파트 가격비교를 하는 것인가요?
아니면 수익률보고서는 한 아파트의 가격 흐름변동을 보려고 하는 것이 맞는건가요?
2.아파트수익률보고서는 임장보고서의 매물분석 부분에 추가하는 것이 최종 활용처인지 아니면
수익률보고서만으로 아파트 입지와 수익률 분석을 위해서 활용을 하는 것이 최종활용처인지 궁긍합니다.
3. 수익률보고서를 작성해서 싸게 살 수 있는 시점에 매수할 수 있다고 했는데,
수익률보고서의 최저점도(대략 17~18년도 이전), 최고점(대략 21 ~22년도)도 결국엔 과거이고,
특히 코로나 전후시기(18,19,20,21,22년도)는 역대급 유동성으로 향후 이와 비슷한 사례가 없을수도 있을거라 생각되고,,
너바나님 수업에서도 워런버핏도 칠리멍거도 전문가도 향후시장은 전망할 수 없다고 하셨는데,
수익률보고서의 과거의 최저점과 최고점으로 향후, 미래의 저평가된 매수시점을 어떻게 찾을 수 있는지 궁금합니다..
3번 궁금증에 대한 이유를 덧붙이자면,, 저는 중소도시..(거의 소도시)에 살고 있는데, 제가 살고 있는 지역의 결혼하기 전부터 눈여겨봤던 특정 대단지 아파트는 코로나 시국이 있었음에도 10년전부터 지금까지 계속 수평횡보더라고요.. 물론 입지의 문제가 있겠지만 수평횡보라고 해서 가격이 눌려있는 것은 아니란 생각이 들더라고요,, 공부한 초보자가 광역시 이상 도시로 임장가서 입지분석을 한다고 해도 (직장,교통,학군,환경,공급,브랜드) 외 호재 등의 변수가 있을 수 있기 때문에 과거의 최저점(가격하락 하한예상점이지만 현재가에서 최저점으로 떨어지면 인생망함으로 예상됨), 최고점(향후 기대가격), 수평횡보(가격이 눌려서 상승가능성 일 수 있음) 가격 만으로
미래 매수시점 예측이 되는 걸까 하는 궁금증과 걱정이 생겼습니다..
질문글에 관심가져주셔서 감사합니다. 답변주시면 더 감사히 댓글 정독하겠습니다.
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시소입니다 : 나부열님 안녕하세요~ 샤샤와 함께 튜터님의 수익률분석 보고서는 열반기초 가이드로 [가치대비 싸게 샀을 때 더 좋은 투자(수익률 좋은 투자)가 된다] 를 알려주기 위해 투자 시점별로 수익이 달라짐을 알게 하기 위해서로 생각됩니다. 그래서 좋은 단지가 아니라, 어떤 단지를 되게 싸게 산다면 수익률이 좋은 투자가 될 것이고, 좋은 단지라고 하더라도 고점에 산다면 매우 아쉬운 투자(수익률 나쁜 투자)가 된다는 것을 알기위해 시점별 수익률을 계산해보는 것입니다. 향후 경험이 쌓이고 나면 자연스레, 우리는 저점이 아닌 전세가율이 높은 시점에서 수익률을 보곤하는데 만약 전세가율이 높은 시점을 첫 수강생에게 과제로 부여 한다면 갭이 적을 때가 수익률이 좋구나로 오판할 수 있어서(실제로 제가 그러했기에) 가격만으로(저점, 고점) 별로 확인할 수 있는 과제를 주신것으로 보입니다!
프메퍼 : 나부열님 안녕하세요 1. 말씀 주신 것처럼 열반 기초에서 진행하는 수익률보고서는 하나의 단지를 통해 아파트 단지를 어떻게 수익률이 움직였는지 알아보는 방법입니다. 추후에는 여러 지역의 단지들을 비교하게 됩니다 2. 아파트수익률 보고서는 말씀주신 것 처럼 임장보고서의 일부분으로서 수익률을 따져보고 어떤 단지가 수익률이 좋았는지, 어떤 선호도때문에 그러했는지를 확인하는 과정이라 생각하시면 됩니다 3. 위에 말씀 드린 것과 같이, 수익률보고서만 가지고 가격을 맞출수는 없습니다. 다만 그 가격이 형성된 원인과 선호요소를 찾는데 의미가 있습니다. 추가적으로 해주신 질문을 살펴보면 초보라 걱정이 많으시지만, 앞마당을 늘리고 여러 지역을 보면서 이 지역은 잃지않겠다는 판단하에 투자를 진행합니다. 해당 과정들은 여러 강의를 들으시면서 본인만의 실력을 쌓아가시길 추천드립니다
케익교환권 : 나부열님 안녕하세요~ 왜? 라는 의문을 가지고 공부를 하시는 모습을 저도 배워야겠습니다! 열반기초 수익률 보고서를 작성해보는 것이 비교평가의 첫 걸음이라고 생각합니다. 그 단지의 가치를 정확히 알아야 다른 아파트와도 비교가 되기 때문입니다. 현재 과정에 충실히 단지들을 분석해보시면 다음 단계로 가셨을 때 아! 하고 이해가 되실거에요^^ 파이팅입니다!
으으음 : 나부열님 안녕하세요 :) 열반기초 강의를 복습까지 하시다니 열정이 멋지십니다! 다양한 고민들이 있으시군요...! 의문을 품고 해결하고자 하는 자세가 더더욱 멋지십니다! 1. 먼저 나부열님께서 이야기 해주신 것 처럼 수익률보고서는 다른 다양한 단지를 비교하진 않습니다. 다만, 그 단지가 투자금이 얼마 들어서 얼마나 올랐고 등을 복기 하면서 수익률의 흐름을 살펴보는 용도이기 때문에 다른 단지와의 비교는 하지 않는 것 같습니다. 다만, 이를 시작으로 앞으로 투자 공부를 해나가고 아는 곳이 많아지면, 이런 과정을 다른 단지들과 비교해서 하는 것들도 하게 될 것입니다. 2. 위에서 언급한 것 처럼 아파트 자체의 수익률이 어떠했는지를 살펴보는 과정이며 이런 단지들을 다양하게 비교하면서 더 나은 매물을 찾아가서 최종 1등을 뽑는 것까지 이어지게 됩니다. 3. 수익률보고서 만으로는 향후 매수 시점을 예측할 수 없습니다. 앞으로 계속해서 아는 지역이 많아지고, 그 안에서 사람들이 좋아하는 요소들 (나부열님께서 이야기 해주신 입지 요소, 호재 등의 변수) 를 파악해 나가다보면 저절로 상대적으로 저평가 되어 있다, 이 단지는 이 가격이면 저렴하다! 등이 습득될 것입니다. 지금처럼 많은 고민 가지고 해소해나가시면 충분히 잘 해나가실 수 있을 것 같습니다:) 응원하겠습니다!
세르정 : 나부열님 강의를 복습하시는 모습이 넘 멋집니다! 수익률분석을 통해 미래 투자의 타이밍 예상할수 있진 않습니다. 다만 현재 가격과 전세가율이 과거대비 어느 시점쯤에 와있는지.. 지금 가격은 과거 시장 대비 싸다고 볼 수 있는지 고민해볼수는 있는데요. 과거 투자 기회가 왔을당시 a단지가 투자기회를 주었었는지 당시 가격대는 얼마였고 200% 달성 할때까지 얼마나 걸렸는지 분석해서 지금 가격대가 과거 대비 어느 수준쯤에 있는 파악할 수 있고, 투자 가능했던 시기에 정세가율은 얼마였는지를 통해 지금의 전세가율과도 비교해볼 수 있습니다. 또 말씀주신대로 한 지역에 있는 여러 단지의 수익률을 분석하다보면 a단지보다 B단지 수익이 높다는 비교평가를 하실 수 있는데요. 그때 b단지가 더 높았던 이유를 찾아서 해당 지역민들이 아파트를 선택할때 선호하는 요소가 무엇인지 살펴볼 수도 있습니다. 과거의 수익률이 미래에 똑같이 발현되지 않을 수 있지만 시장에 상승흐름이 올때 해당 단지가 얼만큼의 선호도 힘을 가졌는지 확인하실 수 있습니다. 복습 응원합니다 :)
수수르 : 안녕하세요 나부열님! 여러가지 궁금증을 가지시는 것은 매우 좋은 과정인것 같습니다! 1. 수익률 보고서에서 하나의 단지를 집중적으로 파악해보셔야 추우 여러단지를 보셨을때 비교가 되실거에요. 모든 과제는 그단계에서 끝나는것이 아니라 다음 단계까지 빌드업하기 위한 과정입니다..! 2. 그래서 수익률 보고서는 임장보고서의 아주 기초적인 1단계라고 보시면 될것 같아요! 단지분석 파트에서 많은 활용을 하시게 될겁니다! 3. 수익률 보고서는 미래의 저평가된 매수시점을 찾으려고 하는것이 아닙니다! 나부열님께서 말씀하셨던것처럼 저희는 미래를 알 수 없기 때문이에요. 그럼 왜 이렇게 과거 데이트를 분석하냐...! 과거는 반복될 확률이 높기 때문에 이런 기회가 다시 올수도 있겠다...! 대략적인 감을 잡기 위함입니다..! 과거 얼마로 투자가 되었으니 이 지역은 얼마정도 투자금으로 투자할 수 있는 지역이 될 수 있겠다...! 감을 잡기 위함이라고 생각하시면 될것 같아요! 중소도시는 해당 도시 뿐만 아니라 주변 도시의 영향도 많이 받습니다. 중소도시, 광역시, 수도권마다 특징이 다르기 때문에 이것을 이해하기 위해서는 단계별로 더 많은 강의와 시간이 필요한 부분이에요. 지금 가격에서 최저점으로 떨어진다고 했을 때 인생이 망하지 않습니다. 지금 가격이 완전 바닥중의 바닥이 아니라 여전히 가치대비 싼 구간에 있다면 옳은 결정을 한거라고 생각합니다..! 결국엔 가치를 찾아가기 때문이에요! 너무 크게 걱정을 하면 행동하는데에 움츠려들게 됩니다! 섣부른 선택도 안되지만 결정을 해야할때 머뭇거리면 기회를 놓치게 될수도 있으니 차분하게 단계별로 강의와 임장을 통해 가치를 알아가시면 더 나은 선택을 하시게 될거라고 생각합니다! 나부열님의 나은 선택을 항상 응원드리겠습니다 :)
은은하리 : 안녕하세요 나부열님 :) 강의를 복습하시면서 생기는 궁금증을 잘 정리해주셨네요 :) 질문하신 내용에 대한 제 생각은 다음과 같습니다. 1. 수익률 보고서 과제의 목적은 강의 때 양파링 멘토님이 말씀해주신 것과 같이 저평가된 시점에 매수하는 것과 그렇지 않은 시점에 매수했을 때 수익률이 얼마나 달라지게 되는지를 확인함으로써 싸게 사는 것의 중요성을 이해하기 위함입니다. 과제에서는 하나의 단지의 수익률만을 분석했지만 실전준비반 강의를 수강하시면서 한 지역의 구를 앞마당으로 만들기 위해서 임장보고서를 작성하게 되시면, 구 내에 있는 단지 하나 하나의 수익률 보고서를 작성하게 되는데요. 보통 단지분석 장표에 입지, 수익률 분석을 담아 작성하게 됩니다. 더 나아가서 비슷한 체급의 앞마당이 쌓이게 되면 비슷한 입지에, 연식에 다른 생활권에 위치한 단지들과도 입지, 수익률을 비교해 볼 수 있습니다. 2. 열반기초반 과제로 작성했던 아파트수익률보고서는 궁극적으로는 투자를 하기 위해서 입지, 수익률을 분석하는 보고서라고 보시면 되시고, 이를 심화시킨 것이 임장보고서입니다. 3. 수익률 보고서는 매수 예측시점을 알기 위함이 아니라 1번 답변에서 말씀 드린 것과 같이 저평가된 시점에, 싼 가격에 매수하는 것의 중요성을 알고 얼마의 수익, 수익률을 낼 수 있었는지 알기 위함입니다. 그리고 부동산은 기본적으로 상승이든, 하락이든 한 번 사이클을 타게 되면 기조를 바꾸는 것이 쉽지 않기 때문에 싼 구간에서 사는 것이 중요하며, 싸지 않은 구간에서 사게 되면 원하는 수익, 수익률을 달성하기 위해서는 기다림의 시간이 더 길어질 수 있습니다. 지방의 도시 별로 특성이 각기 다르고 수도권 시장과는 다른 사이클을 보이기 때문에 조금 더 공부를 하시면서 궁금증을 풀어나가보셨으면 좋겠습니다 :)
노랑하늘 : 와!! 제가 열기 들으면서 이해가 안되어서 끙끙대던 대부분의 답이 여기에 있군요!! 덕분에 저도 공부하고 갑니다!! 저도 수익률분석이 미래를 예측하는데 쓰이는 것으로 잘못 알아서 잘 이해가 되지 않았습니다. 그런데 나부열님의 질문과 여러 선배님들의 답글 덕분에 궁금증을 해결하였습니다. 모든분들께 감사드립니다^^