월부 열반기초반 수익률보고서 작성이유에 대한 질문있습니다

안녕하세요

열반기초반 수업을 듣고 남은 기간동안 한번더 돌려보고 있는데,,

처음에는 아 그렇구나.. 했었는데, 다시 들으니깐 왜.. 라고 생각이 들더라고요.. ㅠㅠ

도대체 왜그럴까요.. ㅠㅠ 그런데 한번 왜 생각이 드니까 자꾸 생각이 나서,, 질문드립니다... ㅠㅠ

다름이 아니고,,

3주차에 수익률보고서가 매수시점을 파악할수 있어서 투자가치를 밝혀주고,

4주차에 너바나님도 수익률보고서는 가치비교를 위해서 쓰니깐 다른건 몰라도 수익률보고서는 꼭 작성해야 한다고 해주셨는데요..

수익률보고서 과제할때도 그랬지만

저는 한 아파트를 골라서 최저점과 최고점을 찾아서 수익률을 계산했거든요..

하지만 비교평가가 되려면 한 아파트 내에서의 가격비교보다는

동일시점에서의 여러개 아파트 가격비교가 되어야 할 것 같은데요

1. 과제할 때는 초보자들이니 잘 모르니깐 과제템플릿도 그렇고 한 아파트만 연습하도록 되어있지만

진정한 의미의 수익률보고서는 동일시점의 여러개 아파트 가격비교를 하는 것인가요?

아니면 수익률보고서는 한 아파트의 가격 흐름변동을 보려고 하는 것이 맞는건가요?

2.아파트수익률보고서는 임장보고서의 매물분석 부분에 추가하는 것이 최종 활용처인지 아니면

수익률보고서만으로 아파트 입지와 수익률 분석을 위해서 활용을 하는 것이 최종활용처인지 궁긍합니다.

3. 수익률보고서를 작성해서 싸게 살 수 있는 시점에 매수할 수 있다고 했는데,

수익률보고서의 최저점도(대략 17~18년도 이전), 최고점(대략 21 ~22년도)도 결국엔 과거이고,

특히 코로나 전후시기(18,19,20,21,22년도)는 역대급 유동성으로 향후 이와 비슷한 사례가 없을수도 있을거라 생각되고,,

너바나님 수업에서도 워런버핏도 칠리멍거도 전문가도 향후시장은 전망할 수 없다고 하셨는데,

수익률보고서의 과거의 최저점과 최고점으로 향후, 미래의 저평가된 매수시점을 어떻게 찾을 수 있는지 궁금합니다..

3번 궁금증에 대한 이유를 덧붙이자면,, 저는 중소도시..(거의 소도시)에 살고 있는데, 제가 살고 있는 지역의 결혼하기 전부터 눈여겨봤던 특정 대단지 아파트는 코로나 시국이 있었음에도 10년전부터 지금까지 계속 수평횡보더라고요.. 물론 입지의 문제가 있겠지만 수평횡보라고 해서 가격이 눌려있는 것은 아니란 생각이 들더라고요,, 공부한 초보자가 광역시 이상 도시로 임장가서 입지분석을 한다고 해도 (직장,교통,학군,환경,공급,브랜드) 외 호재 등의 변수가 있을 수 있기 때문에 과거의 최저점(가격하락 하한예상점이지만 현재가에서 최저점으로 떨어지면 인생망함으로 예상됨), 최고점(향후 기대가격), 수평횡보(가격이 눌려서 상승가능성 일 수 있음) 가격 만으로 

미래 매수시점 예측이 되는 걸까 하는 궁금증과 걱정이 생겼습니다..

질문글에 관심가져주셔서 감사합니다. 답변주시면 더 감사히 댓글 정독하겠습니다.