열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 77기 96조 쫄볶이]

어느덧 3주차 강의가 시작되었습니다.

이제 곧 있으면 끝난다는게 실감나지 않고 아쉽기만 합니다.

아쉬움을 더욱 키우기 보다는 후회가 없도록 남은 기간도 빠이팅 해야겠습니다! :)

이번주에는 선함이 온몸에서 뿜어져 나오는 양파링님과 주우이님의 강의입니다.

두 분 모두 얼마나 최선을 다해 그 동안 달려오셨는지를 강의로 들었기에 이번 강의 또한 어떠한 내용들로 채워주실지 많은 기대감을 앉고 들었습니다.

역시나 실망시키지 않는 월부의 강사님들이십니다!

여러분! 월부에 왜 오셨나요?

월부를 온 이유! 바로 투자를 통해 나의 자산을 만들기 위해서 입니다.

이 물건의 가치를 판단하기 위해서는 임보의 축소판인 아파트 수익률 보고서를 작성하는 과정이 필요하며, 이 보고서만 잘 써도 투자하는데 무리가 없음을 강조하셨습니다(작년 너바나님도 열기 때 말씀하셨죠!)

좋은 아파트란 가치와 가격이 좋은 아파트 입니다.

가치는 쉽게 변하지 않지만 가격은 시장 분위기에 따라 달라집니다.

가치는 많은 사람들이 좋아할 만한 단지인지? 즉, 입지를 확인해야 하고

가격은 지금 어떤 가격에 사는 것인지? 즉, 수익률을 확인해야 합니다. 이 부분을 모르고 넘어가면 사는 시기와 기다림의 중요함을 모르게 됩니다.

수익률 보고서 작성을 위해서는

아파트 선정 -> 위치 -> 입지평가 -> 수익률 분석 -> 현장사진 -> 투자 결론의 과정을 거쳐야 합니다.

각각의 단계마다 상세한 설명으로 처음 시작하는 분들도 최대한 부담없이 작성해볼 수 있도록 알려주셨습니다.

하지만 결국 작성해봐야 내 것이 되고, 내 것이 되어야 실력을 키울 수 있습니다.

잃지 않는 투자를 위해서는 제대로 작성해볼 수 있도록! 행동하겠습니다.

사요? 마요?

투자 시점에 따라 수익률은 달라질 수 있습니다.

싼 시기, 싸게 사는 것이 중요한 이유 입니다.

입지를 안 다는 것은 수익과 수익률을 높이는 더 좋은 자산을 선택할 수 있습니다. 하지만 더 중요한 것은 좋은 시기에 사는 행위 자체입니다.

단순히 얼마 벌었다가 아닌 지금 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각해봐야 합니다.

현재 가격이 싸다면 투자금이 적게드는 투자 뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것을 생각하는 것이 중요함을 다시 한 번 강조하셨습니다(너바나님도 강조하셨죠!).

가치 있는 아파트를 싸게 산다면 수익과 수익률을 높일 수 있습니다. 더불어 아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됩니다.

잃지 않는 투자기준, 저환수원리를 반드시 확인하고 신중하게 선택해야 합니다.

어려울 수 있습니다. 그렇기 때문에 우리는 배우는 것입니다.

지금은 가치와 가격이 같이 가지 않는 왜곡된 상황입니다. 그래서 객관적으로 입지를 분석하고 제대로 가치판단을 하여 투자를 하는 것이 중요합니다.

이번 과제인 아파트수익률보고서를 제대로 작성하는 것은 그 시작입니다. 투자를 하기 전 더 좋은 것을 선택하고 투자하고 난 뒤에는 잘 지켜나갈 수 있도록 확신을 주는 것인 만큼 앞으로도 꼭 해나가야합니다.

9년차 투자자를 레버리지 하세요!

주우이님은 이번 강의를 지금의 지식을 가진 채 과거로 돌아간다면 어떻게 할 것인가?에 초점을 두고 준비하셨다고 합니다.

그래서인지 더욱 진정성이 모니터를 뚫고 나왔던 시간이었습니다.

처음에는 누구보다 느렸지만(1년 안에 투자이신데.. 과연 늦은건가요? 싶었습니다 ㅎㅎㅎ) 이후에는 속도가 붙어 빨라지게 되었고, 적극적인 투자가 가능했던 시기(운의 영역)였던 만큼 자신이 할 수 있는 영역(독강임투)에서 최선을 다하셨다고 합니다.

첫 임장지로 동탄을 선택하셨는데, 이때 막연한 선입견으로 망설였던 차에 너바나님께서 직장과 가까운 동탄을 추천해주셨고 덕분에 동탄에 대해 제대로 살펴볼 수 있었다고 합니다(물론 공급량은 어마무시했다죠).

요즘은 너무나도 많은 정보가 있어 오히려 그 정보들을 다 볼 수가 없을 정도입니다.

제가 주우이님과 같은 정보들 속에서 있지만 결국 "해석능력"에 따라 보고, 알고, 행동하는 것이 다르겠죠?

그렇기에 선입견을 배제하고 본연의 가치를 볼 수 있는 눈을 키우는 것이 중요합니다.

임장과 임보의 의미

지난 주 너바나님이 강조하셨던 투자의 기본 원칙! "가치 있는 것을 저렴한 가격에 사서 오랫동안 가져가는 것"을 위해서는 결국 "가치"를 알고 "싼지 비싼지"를 아는 것이 필요합니다.

이를 저평가라고 하고, 저평가를 위해서는 우리는 "보물찾기"처럼 비교평가를 해야 합니다

비교평가를 잘하기 위해서는 결국 지난 주에 배웠던 지역의 입지와 단지들의 가격을 알아야 하고, 당연히 아는 지역이 늘어날수록 보다 가치있으면서 저렴한 물건을 찾을 수 있습니다.

임장과 임보를 통해 앞마당을 꾸준히 만드는 것!

앞마당을 많이 만들게 되면 결국 어느 순간 임보를 쓰지 않아도 되는 경지에 이르고 시세만 봐도 충분히 투자 물건을 찾을 수 있다고 합니다.

그러한 경지로 가기 위해서는 30개 이상을 목표로 월 1개씩 습관처럼 해나가야 합니다.

10개, 20개, 30개 때마다 분명 성장하는 나를 발견할 수 있을 것입니다.

아... 어려워요!! 비교평가!!!

왜 이렇게 어려운걸까요? 비교평가

강의를 들을 때는 이해가 잘 되지만 막상 내가 혼자하면 잘 안되는... 마법같은 상황이 펼쳐집니다.

그래서 연습이 필요하다고 합니다.

입지의 차이는 상승장에서 가격의 차이를 만들어 냅니다. 전고점도 가격의 흐름도 하락 후 회복도 가치있는 단지일수록 더욱 높고 좋습니다.

부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표는 지난 시간에도 배운 직장/교통/학군/환경 + 브랜드/호재 입니다.

이 중 수도권에서는 특히나 직장과 교통이 압도적입니다.

다양한 예시를 통해 역시나 수도권의 가격은 서울 접근성의 영향이 큼을 확인할 수 있었습니다. 물론 현재 시장에서는 연식과 호재 등의 요인으로 가격이 왜곡되어 있는 단지들도 있기에 그러한 부분도 염두해서 살펴봐야 합니다.

최소 3개 이상, 4개 정도만 되도 비교평가를 통해 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이라고 합니다. 그렇다 보니 앞마당이 더 많아진다면 더 잘 할 수 있다고 하니 더욱 더 욕구가 뿜뿜 올라옵니다. 사실 지역을 갈 수록 오히려 어렵다 생각했는데... 그 시기가 지나가면 쉬워질 때가 온다고 합니다. 정말 할 수 있겠죠? 주우이님??

다시 한 번 강조하지만 비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 가치 대비 저렴한 물건을 찾는 것입니다.

저평가 여부를 확인 -> 투자 기준 확인 -> 실투자금 확인

의 과정을 거쳐야 하는데 보통의 경우 역순으로 간다고 합니다(정말 뜨끔했습니다.).

잊지 말아야 합니다! 가장 먼저는 뭐다? "저평가 여부"다!!!

크게 다시 한 번 외칩니다! "져평가 여부"!!!

부동산은 땅의 가치와 건물의 가치로 이루어져 있기에 땅의 가치가 좋은 것을 선택해야 합니다.

예를 들어 신분당선이 있다면 기존 지역과 신설된 지역 중 어느 곳이 가치가 있을까요?

당연히 기족 지역입니다. 강남과 더 가깝기 때문입니다. 하지만 사람들은 신설된 곳에 대해 (상승장에서) 열광합니다. 이게 바로 호재입니다. 그리고 이러한 영향으로 가격이 왜곡될 수 있음을 인지하고 살펴봐야 합니다.

수익률과 수익

가치 있는 아파트를 싼 가격에 매수한다면 수익을 높일 수 있는 전략입니다.

가치 있는 아파트를 적은 투자금으로 매수한다면 수익률을 높일 수 있는 전략입니다. 이는 종잣돈이 적을 때 유리하겠죠?

처음 할 때는 투자금에만 관심을 가질테지만 더 중요한 것은 뭐다? "가치 있는 아파트를 저렴하게 사는 것"

우리는 오를 것을 사는 것이 아닙니다. 저평가 된 것을 사는 것입니다.

수익이 큰 투자보다는 잃지 않는 투자가 목표가 되어야 합니다.

즉, Low Risk - Middle Return 입니다.

이를 위해 내가 할 수 있는 것은 저평가를 잘 할 수 있는 실력을 키우는 것이고, 신의 영역은 빨리 오르는 시장 입니다. 내가 할 수 있는 것에 집중해야 할 것입니다.

실력에서는 뒤쳐져도 노력에서는 뒤쳐지지 말자

마지막으로 주우이님은 앞으로 투자자로 성장하기 위한 과정안에서 해야할 것과 조심해야할 것에 대해 알려주셨습니다.

제대로 목표를 세우고, 우선순위를 매기고, 혼신을 다해야 하며, 좋은 습관을 만들고, 동료들과 함께 꾸준히 해나가야 합니다.

초보 투자자에게는 환금성이 정말 중요하므로 이 점을 꼭 염두하여 투자를 진행할 것을 당부하셨습니다.

더불어 관계가 틀어지면 오히려 투자에 집중하기가 더 어렵기 때문에 관계를 잘 유지할 수 있도록 노력해야 함을 강조하셨습니다.

감사함과 진심!! 이 부분을 잊지 말아야 합니다.

양파링님께서 강의 마지막 부분에 정승제 강사분의 "열심히 하는 사람이 성공하는게 아니라 그냥 하는 사람이 올라갑니다."를 이야기 하시면서 주어진 것을 하루하루 해나가는 것이 중요함을 강조하셨습니다.

주우이님께서는 슬럼프는 생각보다 자주 금방 온다고 하면서 슬럼프를 극복하는데 가장 좋은 방법은 그냥 계속 하는 것이라고 하셨습니다.

하루하루 내가 주어진 것을 꾸준히 해나가는 것! 목실감시금부, 독강임투 그리고 동료들!

이 부분을 잊지 말고 앞으로도 꾸준히 행동하는 쫄볶이가 되겠습니다.

진심을 담아 강의해주신 양파링님과 주우이님께 다시 한 번 감사드립니다!

어느 순간 만나뵙기를 바라봅니다! :)