▶ 아파트명
홍제센트럴아이파크
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장 ( B등급 )
서대문구 사업체수 28;522 종사자수 118,256명 (약 11만 명)
마포구, 용산구, 종로구, 중구와 인접하여 예전부터 배드타운 성격으을 띄고 있어 주변 지역의
수요 공급 효과 있음
2.교통 ( A등급 )
버스 강남 37분 / 여의도 34분 / 시청27분
지하철 강남 35분 / 여의도 30분 / 시청 21분
=> 현재 조금씩 개발중이고 아직 구도임.
안산 아래로 아파트까지 언덕이 심하고 들어가는 입구가 좁아 버스 운행을 안하는 곳이 많음.
동의 위치에 따라 홍제역 또는 무악재역을 도보 자가용 이용가능(도보 10~15분 소요)
3.학군 ( C등급 )
인왕중 71.1% , 신연중 71.2%
=> 근처 초등학교만 조금 있고 중학교는 있으나 거리가 조금 멀고, 고등학교 장거리임.
타 단지에 비해 단지 주변에 학원가 형성.
4.환경 ( C등급 )
백화점,대형마트 없으나 유진상가 와 넓은 시장이 있음(도보 20분이상 소요).
관공서 세무서 있음.
도보 이용 가능한 단지 인접 한신휴플러스(주상복합)에 내과, 치과, 소아과, 피부과, 정형외과, 피부과등 위치
세브란스병원, 강북삼성의료원이 차로 10~15분 거리내 위치
아파트앞 상가에 대형슈퍼 이용가능.
홍제천 산책로가 잘 되어 있음.
주위 재개발 조짐이 보임.
5.공급 ( S등급 )
| DMC가재울아이파크(주상복합)(위치:서울 서대문구 남가좌동) 2025년 11월 / 283세대 |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
홍제센트럴아이파크 33평 20년6월22일 / 906세대
현재시세: 매매 12.7억, 전세 7.1억
5년 내 고점 매입시: 2020년 7월 매매 11억 전세 5.72억
5년 내 저점 매입시: 2022년 5월 매매 14.25억 전세 7.26억
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 고점 매입시 수익률 (-15,500/69,900)*100 = -22%
*5년 내 저점 매입시 수익률 (17,000/52,800)*100 = 32%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
매매/전세 12.7억 / 7.1억
투자금 5.6억
전세가율 56%
전고점 13.35억(-5%)
저평가 o
환금성 o
수익성 x
원금보존 전세가율 기준 충족 x(입지독점성은 있는곳)
리스크관리 x
가재울뉴타운,홍제촉진지구로 홍제일대 재정비 개발계획수립 및 진행예정으로 향후 3~5년이내 수익성 향상이 보임.
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