안녕하세요.
매일 뚜벅뚜벅 나아가고 싶은 나아가다 입니다.
3주차의 과제로 동작구 흑석동의 '흑석 한강센트리빌 1차'의 수익률 보고서를 작성해 보았습니다!
1. 아파트명 : 흑석 한강센트리빌 1차
2. 위치 (지도)
+ 9호선 + 흑석 재개발을 끼고 있는 단지입니다!!!
해당 단지는 한강 인접 + 황금 노선인 9호선 + 단지 주변으로 흑석 재개발이 활발하게 이뤄지고 있습니다.
더불어, 흑석은 반포에 바로 맞닿아 있어, '서반포'란 별명을 가지고 있는 우수한 입지를 가지고 있는 곳입니다!
한강 센트리빌 1차가 위치한 동작구는 서쪽으로는 여의도, 동쪽으로는 강남 업무지구와 인접해 있고
한강 건너 북쪽으로는 시청 업무지구와 인접해 있습니다.
서울 1군에 해당하는 서초구 용산구와도 맞닿아 있고,
3군인 영등포구 내 으뜸의 가치를 가진 여의도와도 마주하고 있습니다.
3. 입지평가
직장 : B (종사자 수 11만명)
교통 : A (강남역 32분, 시청 27분, 여의도 17분)
학군 : C
환경 : C
: S/S/S
4. 과거시세 및 현재 시세
. 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
(수익률 계산 : (현시세-매입시세)/투자금*100)
5년 내 저점인 19년 6월 매수하였다면, 현재 수익률은 71%에 수익은 4.15억을 보입니다.
투자금이 5.85억으로 큰 금액이 들어가기 때문에 수익이 4.15억이나 되지만 수익률은 71%에 그치네요.
아무래도 5.85라는 큰 종잣돈으로 할 수 있는 최선의 투자일까? 생각해본다면 아니라는 생각이 듭니다.
만약 고점인 21년 12월에 매수했다면 현재 수익률 -15%에 1.3억 정도의 손실을 보입니다.
부대 비용 등을 합산하면 더 큰 금액이 될 것이고, 충분한 수익을 거두기 위해서는 긴 시간이 필요할 것 같습니다.
아쉬운 마음에 투자 시기를 10년으로 확대해 저점인 16년 5월로 가정한다면,
불과 5천만원 정도로 투자가 가능해서 수익률 1800%에 수익은 9.5억이나 됩니다.
입주했던 2011년부터 2016년까지 6년 여 미동 없는 가격이 이어졌던 것을 생각하면,
투자란 싸게 사서 상승할 때까지 오래오래 기다리는 것이라는 말씀이 다시금 와 닿습니다.
6. 현장사진
주변은 다소 언덕길. 매일 이 길을 오가는 게 힘들지 않을까 싶으면서도, 그나마 센트레빌 정도면 역과 가까운 편이고 언덕이 덜하다고 해야할까 싶었습니다. 단지은 무척 깨끗하고 관리가 잘 되고 있는 느낌이 물씬 나지만(경비 아저씨께서도 계속 정리하고 쓸고 계심, 다소 단지가 좁아 보이면서도 쾌적한 분위기) 빌라촌 주변은 무척 어수선하고, 실제로도 갈아 엎고 재정비를 하고 있다. 흑석은 이 과정을 거치면 더 좋아질 수 밖에 없겠구나 하는 게 느껴지고, 흑석 자이나 롯데 캐슬 주변으로는 아이들과 젊은 사람들이 더 보였습니다. 언덕 힘들다! 하는 생각이 계속 들지만, 무려 '서반포'라는 이름을 내세우고 있고요. 실제로도 이수 방배에서 그리 멀지 않아 학원가나 상권 이용은 그 쪽을 이용하겠구나 싶습니다. 대장인 아크로리버파크 역시 주변은 흑석 시장과 어수선한 상권으로 둘러 싸여 있지만, 단지 내부는 으리으리하고 거주민들이 풍기는 분위기가 다릅니다. 명수대 현대도 구축이지만 중앙대병원 의사나 고수입 직군의 거주로 관리가 잘 되는 분위기를 보여주는데, 워낙 땅의 입지가 좋고 재개발이 현재 진행중이라 더 좋아질 것이 확실한 곳이기 때문에 수요가 워낙 많아 가격 조정이 어려운 분위기라는 부사님의 말씀.
비싸고 좋은 단지만이 좋은 투자가 아니고, 같은 단지라고 해도 언제 사서 언제 매도하느냐에 따라 수익률과 수익은 무척이나 달라집니다. 11년에 이 단지를 매수해 16년에 매도한 이는 수익을 거두지 못했지만, 11년에 매수했더라도 21년에 매도한다면 큰 수익이 나는 것을 보면서, 싸게 사서 오래 기다릴 수 있는 힘이 있어야 한다는 것을 다시 느꼈습니다. 재개발로 크게 좋아질 단지임을 알고 있지만, 단순히 호재만이 아니라 각 항목별로 어느 정도의 가치를 가지고 있는 지 점검해보면서 보다 객관적인 시각을 가질 수 있었습니다. 눈을 더 크게 뜨고 투자 단지를 찾아봐야겠습니다!
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