대구 달서구 본리동 성당래미안e편한세상 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 77기 68조 멋있는눈물]

▶ 아파트명

달서구 본리동 성당래미안e편한세상

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

직장

달서구 종사자수 221,394명 (약 22만 명)

교통

성서산업단지 30분(자차로 10분) / 범어동 45분(자차로 25분) / 시청 45분 (자차로 25분)

학군

본리중 66%, 새본리중 79.5%, 성당중 80%

환경(편의시설)

1km반경 내에는 없지만 홈플러스 성서점, 대구가톨릭대학병원, 두류공원 등이 있음.

공급

달서SK뷰 2024.6. 등 / 5,874세대,

달서구인구 52만명(적정공급량 2,600가구/년)으로 봤을 때 3년간 적정공급량 7,800세대로 공급예정인 5,874세대는 과공급으로 보이지는 않음.(A등급 - 1배수이내)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 성당래미안e편한세상 29평 현재 매매 3.3억, 전세 1.9억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 4.6억 전세 3.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 2.85억 전세 2.3억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (33,000-46,000)÷(46,000-33,000)X100 = -100%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (33,000-28,500)÷(28,500-23,000)X100 = 82%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

달서구 성당코오롱하늘채

같은 달서구내 위치한 단지로 2007년 준공, 784세대로 이루어짐. 교통, 공급상황은 비슷하나 학군은 경암중, 상서중(각 89%, 99%)로 학력이 달서구 중~상위권으로 약간 더 높으며 환경은 비슷하며 1KM 범위 밖 홈플러스 성서점이 있음

33평대로 비교했을 때 전세가율이 현재 전고점대비 30%이상 하락하였으나 전세가율이 55%대인 상황으로 성당래미안 보다 더 낮음. 전세가 및 저점 매매가가 성당래미안보다 낮은 것에 비해 고점에는 더 많이 올라갔으므로 수익률은 78~80%로 비슷한 수준이나 리스크가 더 큰것으로 보여짐.