최근 눈여겨 보고 있는 단지가 있고 세입자도 있는데, 시세보다 매우 싼 상황입니다.
예를 들자면
1) 매매가 : 4억
2) 전세호가 : 2.5억
3) 현재 세입자 : 1.7억 전세 6개월 뒤 만기, 재계약 의사는 있으나
수리가 전혀 안된 상태로 10년간 같은 보증금으로 살고 있어
올려서 재계약할 의사는 희박함
4) 현재 보유 현금 : 1.5억
때문에 이 물건을 매수하려면 일반적인 갭인 1.5억이 아닌
2.3억을 잔금으로 치러야 매수가 가능합니다.
현재 보유한 1.5억으론 모자라니 0.8억을 대출해야하고,
세입자가 나가고 수리해서 새로 세입자를 맞추려면
1.7억 전세금을 또 돌려줘야하고 이때도 역시 대출이 필요해보입니다...
시세보다 많이 싼 보증금의 전세입자를 낀 경우
1) 어떻게, 어떤 대출을 일으켜 잔금을 치러야할 지
2) 대출 말고 다른 방법이 혹시나 있을 지
너무 고민입니다ㅜㅜ
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후안리 : 안녕하세요 좐바미님! 전세가 낮게 들어가있는 물건을 보고있으시군요! 투자금이 많이 들어가다보니 매매가도 시세보다 싸게 나온게 맞을까요?? 먼저 세끼고 투자를 하시는거면 종잣돈과 대출을 합쳐야 가능하실 것 같은데요 그래도 6개월뒤 전세를 시세대로 받을 수 있다면 대출도 바로 갚을 수 있으실 것 같습니다 그전에 한번 생각해봐야할 부분이 있는데요 6개월동안 이자를 내도 괜찮을 정도의 매매가인지 계산해보시고 이자를 내는게 더 나을정도로 싸다면 마이너스통장을 써서 투자하시는 것도 괜찮단 생각이듭니다! (다른 자산이 있으시다면 역전세가 나도 지킬 수 있단 가정하에!) 지금 살고있는 세입자가 갱신권을 사용했는지도 확인해봐야 합니다. 만약 갱신권을 사용해서 더 거주하실 의사가 있다면 2년이라는 시간동안 돈이 묶이게 됩니다... 공실로 만들고 수리를 해야하시면 주담대의 종류인 전세퇴거자금대출을 받으실 수 있는데요. 아무래도 DSR등 개인상황에 따라 나오는 금액이 다르기때문에 대출상담사에게 문의해보시는게 좋을 것 같습니다. 고민이 조금이나마 해결되셨으면 좋겠습니다 홧팅!!
꽃을든둘리 : 좐바미님 안녕하세요 ^^ 시세보다 전세가 낮게 낀 경우, 검토해봐야 할 것은 1. 매매가가 다른 물건에 비해 싼지 2.세입자가 계약갱신청구권을 썼는지 3.집을 잘 보여주는지 반드시 확인이 필요합니다. 투자금이 다른 물건에 비해 많이 들어가기 때문에, 돈을 끌어와서 여기에 다 담을 만큼의 가치 (싼 가격)가 있어야 합니다. 또한, 잠시 동안 큰 금액을 넣어두는 것이기 때문에, 세입자가 계약갱신권을 써버리면 그 기간이 너무 길어질 수 있습니다. 그러므로, 반드시 계갱권을 쓴 상황인지 확인이 필요합니다. 마지막으로, 세입자분께서 집을 잘 보여주셔야 나중에 새로운 사람을 받을 수 있습니다. 이 3가지를 꼭 검토하는 것이 필요합니다 !