안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

비단 몇개월 전 더 나은 생활권으로​

이사를 가고 싶다고 통보했던 세입자가​

더 거주하고 싶다는 의사를 전했습니다.

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최근엔 광고를 내놓은 부동산 사장님께서

아래처럼 가격 낮추는 걸 말씀도 하셨는데요

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“지금 전세가 진담님 원하는 가격에는​

절대 안나갈 것 같아.​

가격을 내리는 게 어때요?”​

- 부동산 사장님 -​

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부동산 사장님의 전화가 끝나기 무색하게 ​

현재 시세보다 2~3천 높은 전세가임에도 ​

제 세입자님은 되려 그대로 계약을 연장해서​

고맙다는 말씀을 전했습니다.

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최근 전세에 대한 다양한 기사가 있습니다.

한편으로는 전세가가 상승한다는

기사들이 많이 보이지만​

이런 이야기들에 공감되지 않는 분들도

더러 계실 거 같아요.

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어떤 물건을 보고 있느냐,​

어떤 물건을 보유하고 있느냐에 따라​

전세가에 대한 생각이 다르실텐데요.

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이런 시장에서 역전세를 피하며 깨달은​

전세가를 보는 2가지 방법에 대해서​

적어보도록 하겠습니다 :)

보유한 단지 인근 전세물량과

모든 평형 전세가를 같이보세요.

30평대 투자하신 분들은​

20평대 전세가도 같이 보셔야합니다.

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최근 전세난이 일어나는 지역들임에도​

20평대 전세가와 30평대 전세가가​

크게 차이가 나지 않는 지역도 있습니다.

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사람은 같은 돈이라면

대부분 큰 평수를 선호하기에​

30평대 전세가와 20평대 전세가가

차이가 없거나 크지 않으면​

보통 30평대를 먼저보게 찾게 됩니다.

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반대로 20평대를 보유하셨는데,

30평대 가격과 차이가 없다면​

선호도가 더 떨어지는 단지의 전세가와​

차이가 없는지도 보시면 도움이 됩니다.

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전세 빼는 데 골든타임(3개월 이내)라면​

전세가에 대해서 희망회로를 돌리지말고​

뺄 수 있는 적정가격에 바로 빼는 게 중요하지만

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아직 골든타임이 남아있는 분들이라면​

전세가 자체가 저평가 되어 있는 단지라면,​

전화임장을 통해서 분위기를

체크하시면 좋겠습니다.​

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그리고 전화로 시장을 파악하실 때는​

전세입자 버전으로 내가 투자한 단지 외에도​

선호도가 각기 다른 단지에 대해서도​

입주를 희망하며 문의해보는 게 좋습니다.

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"매물이 없는데 보러오는 손님이 없다"​

​

는 말씀을 대부분 들으실 수 있는데요.

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무작적 걱정하시기보다는​

아래와 같은 액션플랜을 수립하시면 좋습니다.

이런 액션플랜을 갖고 계시면서​

투자한 단지 주변 생활권의​

모든 평형 전세가를 파악하보세요.​

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단지별 가격과 거래량 등을 잘 알고 있고​

내가 감당할 수 있는 금액의 마지노선,​

생활권 사람들의 심리를 알고 있으면​

두려울 게 없습니다.

상위 생활권, 상위단지의

전세가를 함께 봐보세요.​

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보유하신 물건이 생활권 수준도 좋고​

그 안에서 손꼽을 단지를 보유하고 계신다면​

전세가가 무너진 시장에서도​

전세를 빼는 게 수월하진 않았을 지라도​

잔금을 치는 일은 없었을 것입니다.​

(선호도가 중요한 이유 중 하나입니다.)

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그러나 저를 포함한 많은 분들이​

항상 좋은 생활권, 손꼽는 단지에만​

투자를 하실 수 있는 것은 아닙니다.

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이 경우 인근단지,

인근 생활권만 조사하는 게 아니라​

지역을 넓게 조망하면서

상위생활권, 상위 단지의 전세가 흐름을

함께 보는 게 굉장히 중요합니다.

​

이런 방법은 지방, 수도권 가릴 것 없이

항상 유효합니다.

​

교통이 아쉬운 곳에 거주하는 사람은​

직장접근성이 조금이라도 좋은 곳으로​

이동하고 싶은 게 사람의 본성입니다.

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주변환경이 낙후되어 있고 밤길이 무섭다면​

퇴근하면서 편하게 장도 볼 수 있고​

주말이면 카페에서 커피한잔 할 수 있는​

그런 환경으로 이동하고 싶은 것도

사람 본성입니다.

​

비슷한 이유로 조금 더 나은 공부환경에서​

아이를 양육하고 싶은 부모님의 마음이나​

조금 더 깨끗한 아파트에서 살고 싶은 것 역시도​

대부분 사람들이 갖고 있는 마음입니다.​

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이런 본성이 있기에 선호도라는 게 생기고​

상급지, 상대적 하급지, 선호단지 등의 표현이​

생기고 이사수요가 발생하는 것입니다.​

​

그렇기에 정말 중요한 것은​

나의 투자단지의 가격 흐름만 보는 게 아니라​

상위 단지의 매매 전세가가 어떻게 되는지도

같이 보면서 어느 정도 수준까지

온기가 닿았는지 살펴보는 것입니다.

실제로 제 집에 거주하고 계신 세입자님도​

조금 더 나은 곳으로 이사가고 싶어했지만​

그곳의 전세/매매 모두 올라서 예산이 부족해​

제 집에 살게 되신 경우였습니다.​

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제 집의 전세가는 엄청 오르진 않았고

제가 맞춘 전세가 보다 낮게 형성되었지만​

상위 생활권 전세가가 많이 오른 반면

제 단지는 가격은 오르지 않고 물량도 없어서​

역설적으로 역전세를 피할 수 있었습니다.

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상위 단지가 가격이 오르면​

그 곳에 살기 힘들어지는 사람들은​

꼭 발생하기 마련입니다.

​

https://www.hankyung.com/article/202405290759i

최근 기사에서도 그런 흐름을 보여주고 있습니다.​

​

그리고 그런 흐름은 결국 상대적 하급지에도​

영향을 주게되며, 전세가가 오르며 매매가도 오르는

그런 현상이 발생하게 되는 것입니다.

과거 투자를 진행할 때​

부족한 지금보다도 아는 게 없던 시절​

지금 투자한 단지의 가격만 보면서​

‘내 건 언제 오를까’라는 마음으로만​

본 적 이 있었습니다.

​

돌아보니 부동산이라는 것은​

단지 하나하나 개별적인 게 아니라​

여러 생활권 속에서 각기 다른 이유로​

거주하고 있는 여러 단지들이​

유기적으로 연결된 물줄기​

같은 것이었습니다.​

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이유모를 상황으로 왜곡된 흐름도 있고​

넘치거나 마를 때도 있지만 결국은​

모든 산등성이와 골짜기가 만나서​

순리대로 흐르게 되어있는 것 같습니다.

​

내 물건 인근 외에도 지역을 크게보면서​

분위기를 살피며 대응을 하는 것이​

전세가를 투자적으로 유의미하게 보는​

좋은 방법 중 하나였습니다.

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시간이 지나면서 느끼는 것이지만​

투자는 다양한 얼굴을 보여주는 것 같습니다.

​

그렇기에 꾸준하게, 오래도록​

시장의 참여자로서 살아남는 게​

투자자로서 실력에서

중요한 영역이라는 생각이​

정말 많이 듭니다.​

​

할 수 있는 투자를 해나가고,​

그것들을 지켜나가는 과정에서​

성장하는 사람이 되겠습니다 :)

​

두서없는 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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