임장보고서 단계별 핵심내용 정리 (임보 공개) [김인턴]

※ 미리 말씀드리지만 글이 길어요

안녕하세요.

​

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게 인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

피하고 싶지만 피할 수 없는 무더위가 찾아왔습니다.

30도가 넘는 날씨에 임장을 하는건 시간이 지나도 여전히 힘든 것 같습니다.

부동산 투자를 배우고 공부하면서 여름 임장처럼 힘든게 무엇인가 생각해본다면 여러가지가 있을 겁니다. 그래도 그 중에서 하나를 뽑으라고 한다면 임장 보고서라고 이야기하고 싶습니다.

​

원래 활동적인걸 좋아하는 사람으로 컴퓨터 앞에 오랜시간 앉아서 모니터를 쳐다봐야 하는게 힘들기도 했고 필요한 데이터를 찾는데도 너무 많은 시간이 걸렸습니다.

데이터를 어디서 찾아야하는지만 헤매다보면 한두시간은 금방 지나가는 건 기본이었고 시계를 보며 울상짓던 얼굴이 떠오르네요.

​

그래도 지금이야 월부 카페내에 많은 자료들이 잘 정리되어있고 바로 사용할 수 있게 가공까지 되어 있지만 라떼는 Raw data를 다양한 사이트를 통해 구하고 그 자료도 직접 가공을 해야하다보니 어쩔땐 한페이지를 쓰는에 3-4시간이 지나가기도 했습니다.

​

과연 내가 이걸 계속 쓸 수 있을까라는 생각부터 시작해서 이걸 도대체 왜 써야하는지, 언제까지 써야하는지 등 수많은 생각들을 이겨내는 것도 만만치 않았던 것 같습니다.

사람은 적응의 동물이라고 했던가요?

그렇게 3개, 5개, 10개.. 작성해가는 임장보고서가 늘어갈수록 점점 작성하는데 걸리는 시간은 줄어들었고 익숙해지면서 기계처럼 쓰게 되었습니다.

그러다 이렇게 기계처럼 쓰는게 맞나 생각이 들기도 했습니다. 피드백을 받고 수정하고 더하고 스스로도 생각하고 고민해보다보니 임장 보고서라는 영역도 성장해 가는 영역임을 알 수 있었습니다.

​

5년차가 된 지금 50개가 넘는 임장보고서를 작성했는데 그렇게 여름 임장처럼 쓰기 싫고 큰 부담으로 생각했던 임장보고서에 대한 생각이 많이 바뀌게 되었습니다.

그리고 단순히 지역을 아는 것을 넘어서 그 지역을 통해서 다양한 생각을 해보고 가설을 세우고 검증을 하는 과정들이 즐겁습니다.

​

​임장보고서 작성하는게 즐겁다고 이야기하려는 건 사실 아니구요...투자 공부를 시작하면서 임장을 가는 것까지는 알겠는데 갑자기 보고서라는 이야기를 들으니까 순간 숨이 턱 막히지시 않나요?

그래서 그런걸까..임장 보고서는 하나의 큰 벽으로 다가오는 것 같습니다. 시간이 지나면 벽이 낮아질 줄 알았는데 왜 그 벽은 그대로인 것 같은지...그쵸?

​

그럼에도 우리는 그 벽을 넘어가긴 해야하는 입장이기에 50개가 넘는 임장보고서를 작성하면서 알게 된 단계별 임장보고서에 필요한 내용과 흔히 말하는 인사이트까지 연결하는 방법을 이야기해보려고 합니다.

​

그리고 제가 직접 작성했던 임장 보고서를 보시면서 시간이 흐르면서 어떻게 임장 보고서가 변화해갔는지 한번 느껴보셔도 좋을 것 같습니다.

#임장 보고서 0개 ~ 5개 미만

이때는 심플하게 임장보고서를 작성하는 게 핵심입니다. 완성을 한다는 것 자체가 벽이기에 완성이 아니라 작성하는 것에 의의를 두는 것이 중요합니다.

​

여력이 된다면 매물도 보고 비교평가, 1등 뽑기까지를 하면 좋겠지만 그것조차 어려워도 괜찮습니다. 적어도 시세지도까지는 한번 그려보면서 임장보고서를 작성하는 것입니다. 이때는 아 임장보고서라는 건 이런 거구나라고 생각하며 친해지는 시간을 보낸다고 생각하면 됩니다.

​

그리고 쓰는데 정말 시간도 많이 걸리고 잘하기가 솔직히... 어려워요. 저도 정말 어려웠습니다. 그러니까 일단은 이 구간을 잘 넘어가는 것에 집중해보셔도 좋을 것 같습니다.

#임장보고서 5개 이상 10개 이하

어느 정도 그래도 임장 보고서를 써봤고 익숙해졌지만 결론까지 가지 못해서 항상 죄책감이 드는 시기였던 것 같습니다. 항상 머리속에는 '이렇게 하는 것이 맞을까?' 라는 생각을 했던 것 같구요.

​

이것은 통닭인가 갈비인가도 아니고 반마당인가 앞마당인가 고뇌에 빠지는 시기이기도 합니다.

​그래도 괜찮습니다.

부족한 결론이라도 엉성한 결론이라도 1년 혹은 2년뒤 다시 열어봤을때 쥐구멍으로 숨고 싶은 결론이라도 이때는 완성하는 것이 중요합니다.

​

여기에 한가지만 더 하시면 됩니다. 바로 내가 적은 페이지에 대한 정보를 요약하고 몇글자라도 내 생각을 적는 연습을 하는 겁니다.​

예시로, 인구와 관련된 데이터를 정리했으면 어디에 많이 사는지 어디로 이동하는지 등을 정리해보고 왜 그런지 적어보는 거죠. 맞고 틀리고는 중요하지 않습니다.(어차피 틀릴 가능성이...노...ㅍ...) 정리하고 몇글자라도 적어보는 것이 중요하니까요.

​

비교 평가? 1등 뽑기? 이때부터 잘하는 사람들도 있지만 이것까지 잘한다는 건 사실 어렵습니다. 저 또한 임장보고서 10개 정도 썼을때 아 이런게 1등 뽑기일까? 라는 느낌 정도를 받았으니까요.​

할 수 있는 선에서 최선을 다하되 완성을 하고 각 페이지를 정리하며 몇글자라도 끄적여보면 됩니다.



#임장보고서 11개 ~20개 이하

그래도 이제 완성은 할 수 있습니다... 하지만 여전히 완성을 했음에도 부족함을 느낍니다.

​

어디서 부족함을 느끼냐면 바로 결론 부분입니다.

​

제대로 된 1등 뽑기를 하고 싶은데 어떻게 하지? 라는 생각을 대체로 이 시기에 많이 했던 것 같습니다.

​

이 때는 나만의 1등뽑기 프로세스를 정리해가는 것이 중요합니다.

다양한 1등 뽑기에 관련된 글이 있지만 실제로 내가 해보면서 나만의 방법을 찾아가는게 중요합니다.

​(그래도 필요하신 분들이 계시다면 아래 글을 참고해보세요)

https://cafe.naver.com/wecando7/3889366

마치 이런 느낌인거죠.

수학이 어려워 수학 인강을 듣는데 들을때는 내가 막 다 할 수 있지만 막상 새로운 문제를 보면 멍해지는 느낌?

그렇기에 실제로 계속해가면서 나만의 방법을 찾아가는게 중요합니다.

​

그리고 이때는 앞에서는 데이터에 대한 정리가 메인이고 그 다음으로 생각을 더하는 것이였다면 이제는 나의 생각을 조금 더 구체적이고 깊게 하는 연습을 하는 것입니다.

기존에 A라는 도시에 B라는 도시로 인구가 이동을 했다 + B라는 도시가 더 좋은 도시인가보다 였다면 A에서 B라는 도시로 인구가 이동했는데 A라는 도시가 더 좋긴 하지만 연식이 아쉽다보니 B라는 도시의 신축으로 많이 이동한 거구나라고 하는 것이죠.

​

1등 뽑기에 집중 + 한발더 들어가 생각을 하는 것이 이때 필요합니다.



#임장보고서 21개 ~30개 이하

언제까지 써야하냐는 생각이 많이 드는 시기였던 것 같습니다.

이제는 그대로 임장 보고서를 쓰는게 꽤나 익숙하구요.

물론 그렇다고 1등 뽑기가 쉬운 건 아닙니다. 어렵긴 하지만 울면서 하는 시기까지는 아니라는 거죠.

​

매너리즘에 빠지기 쉬운 시기인데 이때 변화를 주는 것이 필요합니다.

​

어떤 변화가 필요할까요?

이때는 앞마당이 꽤나 늘어난 시기입니다. 그렇다보니 뒤죽박죽 헷갈리게 됩니다.

​

바로 이때 임장 보고서에 기존 앞마당들과 현재 임장지를 비교해 가면서 지역간의 위상을 잡아가는 것을 연습하고 확인할 수 있는 내용들이 들어가는 것이 필요합니다.

​

현재 임장하고 있는 지역을 깊게 들여다보면서 기존에 다녀온 지역까지도 한번 더 생각해 볼 수 있습니다. 그리고 이때는 중요도가 낮다고 생각하는 부분(특히..인구)은 빼거나 두장으로 쓰던 것들을 한장으로 합치면서 줄여가기 시작하면 됩니다.

그리고 1등 뽑기에 대해서 금액대별 1등과 내 상황에 맞는 1등 뽑기 등 다양하게 해보는 시도가 필요합니다.

​#임장보고서 31개 ~40개 이하

일단 여기까지 오신 분들께 정말 고생 많으셨다고 이야기드리고 싶습니다.

늘어난 앞마당과 임장 보고서, 내 시간들을 차곡차곡 쌓아왔다면 이 시기에 그래도 꽤나 성장한 스스로를 느낄 수 있습니다. 이때는 그래도 이제 지역의 전체적인 위상이나 생활권의 선호도 등은 쉽게 파악이 가능합니다.

​

그렇기에 오히려 개별 단지가 갖는 선호도에 대해 깊게 생각해보는 것이 필요합니다.

​

그전에 입지 요소를 작성하는데 힘을 많이 들였다면 이제는 입지 요소 등 전체적인 지역을 파악하는 부분의 힘을 빼고

시세분석과 단지분석에 힘을 주는 것이 필요합니다.

​

앞서 하던 다른 지역간의 위상을 계속 비교해보고 여기에 그래서 현재 이 지역이 싼지 비싼지까지도 생각해보면 더 좋을 것 같구요.

#임장 보고서 41개 이상

길었죠? 드디어 마지막입니다.

​

이미 충분히 앞마당도 많고 중복된 임장지를 가는 경우도 자주 있습니다. 이때는 이제 깊게 파고드는 시기입니다. 다양한 가설들을 세우고 검증해갑니다.

​

지역에 대한 궁금증 혹은 그 지역에 대표적인 이슈가 키워드를 통해서 지역에 대한 깊이를 더해가고 이를 넘어서 시장에 대한 생각까지 해보는 것입니다.

​

예를 들어 리모델링이나 재건축이 이슈인 지역이라면 리모델링과 재건축은 무엇인지 그리고 어떤 영향을 주는지 생각해보고 정리합니다.

​

공급이 많은 지역이라면 과거 비슷한 공급이 있었던 시기의 시장은 어땠는지 그래서 지금 시기에는 어떤 모습을 보여줄지, 어디까지 영향을 미칠지 등을 정리해봅니다.

​

외곽 택지가 있는 곳이라면 과거 외곽택지의 가격은 어땠고 이를 통해서 알 수 있는 건 무엇인지 그리고 앞으로 시장에 어떻게 적용할 수 있는지 등 여러가지를 생각하며 정리하는 것입니다.

​쓰다보니 매우 길어졌네요.

글에서 갯수를 기준으로 정리를 하긴 했지만 꼭 그 갯수만큼 써야 다음 단계로 넘어가야하는 것은 아닙니다.

제가 거쳐왔던 과정들을 기준으로 정리해 드렸고 이를 토대로 저보다 더 빠르게 넘어가실 수 있습니다.

반대로 조금 느리게 갈 수도 있습니다. 이게 꼭 정답은 아니니까요.​

단, 빨리 넘어가고 느리게 넘어가는 것보다 중요한걸 놓치면 안됩니다.

임장 보고서의 본질은 그 지역이 어떤 지역인지 그래서 어디가 살기 좋고 사람들이 좋아하는지 그리고 좋아하는 이유는 무엇인지를 아는 것입니다.

​

이걸 제대로 알지 못한다면 다른 것들을 더해봤자 큰 의미가 없습니다. 그렇기에 기본적인 본질에 집중하면서 업그레이드 해가는게 중요합니다.

벽처럼 느껴지는 임장 보고서를 넘어가는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 밤새 임보를 쓸 모든 월부 동료분들 빠이팅!

P.S 팔로우를 하시면 더 많은 정보와 이야기를 바로 보실 수 있습니다 :)

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀