임장보고서에서 '가설'을 세우기 위한 선배님들의 방법이 궁금합니다!

소도쿠 : 안녕하세요 원기옥님 :) 저는 임장보고서 앞단에 가설을 세워두고 보고서를 작성하는 과정에서 이를 검증하는 편입니다. 입지에 대한 가설이라면 입지 파트에서 검증이 될 것이고, 시세에 대한 부분이라면 시세 파트에서 검증이 될 것입니다. 가설을 세우는 로직이나 절차까지는 아니지만, 저는 3가지를 통해 가설을 세우곤 합니다. 1. 내가 얇게 아는 것에 대한 검증 우리가 전혀 모르는 지역도 있지만 일반적으로 아는 부분(어디는 공부를 잘 한다더라 등), 혹은 언론이나 주변 사람들을 통해 곁다리로 들었던 얕은 지식들이 팩트인지 검증하는 장표를 만들기도 합니다. 2. 숲을 알아가는 과정에서 가설을 세우기도 합니다. 숲이라고 하면 지역에 대한 개요나 지도(지적 편집도/위성도)가 될 수 있을 텐데요. 이를 살펴보면서 이 지역은 이럴 것 같아~ 라는 가설을 세우고 이를 검증할 수도 있습니다. 예를 들어, 이 지역은 큰 상권이 있으니 상권 인근의 단지를 좋아하지 않을까? 이 지역은 큰 공업 지역이 있는데 직주 근접으로 좋아할까? 아니면 공업 지역 인근이니 기피할까? 3. 그야말로 상상의 나래를 펼치면서 가설을 세우기도 합니다. TV를 보니 재력가들이나 연예인들은 다 한강변에 살던데, 그럼 한강 인근의 단지들은 상승장에는 더 많이 오르고 하락장에는 덜 떨어지지 않았을까? 수도권은 교통이라고 했으니 무조건 상승장에서 더 많이 올랐겠지? 가설을 세우는데 있어 특별한 로직이 있지는 않다고 생각합니다. 가설을 세워야 하는 이유는 그 지역을 좀 더 딥하게 알아보고 투자에 유의미한 부분을 찾아내기 위함이라고 생각합니다. 때문에 그 지역에 대해 더 많은 관심을 가지고 물음표를 던지는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 혹여나 그 가설 검증에서 유의미한 부분을 찾아내지 못했다 하더라도 그 과정에서 얻어가는 것이 분명 있으리라 생각합니다. 늘 응원합니다 :)

리즤 : 안녕하세요 원기옥님~ 임장보고서 가설검증에 대해 궁금하셨군요~ 가설검증 방법에는 정답이 없습니다. 지역에 대해 궁금하신 질문을 던지고, 그 질문을 해결해나가는 과정을 작성하시면 되는데요. 투자와 연결된 질문일수록 좋습니다. 예를들어 다음과 같은 질문을 던질 수 있습니다. 1) 중소도시 ㅇㅇ시에서 중심지 구축 30평대는 신축 20평대보다 더 많이 오를까? 2) ㅁㅁ광역시의 공급이 인접한 ☆☆시의 전세가에 영향을 줄까? 과거시세나 자료를 토대로 답변을 만들어보시면 좋을 것 같습니다. 검증해보는 과정에서 나만의 인사이트가 생기고, 다음 시장에서 실제 내 생각이 맞는지 확인해볼 수 있습니다.

리하설 : 임보안에 가설을 세우는건 어느정도 임보가 익숙해진다음에 하는건가요?전 임보가 처음인데 아래답글처럼 상상의나래가 너무 많이 펼쳐지더라구요

은은하리 : 안녕하세요 원기옥님. :) 저의 경우에는 지역에 대한 임장 보고서를 작성하고 임장을 해나가면서 궁금점들을 가설로 세워 이를 검증해보기 위해서 노력합니다. 예를 들면, 임장하는 지역에 지하철 7호선만이 지나가는 생활권이 있고, 5호선과 2호선이 더블 역세권인 생활권이 있고, 2호선 지상철에 7호선이 지나는 더블역세권 생활권이 있는데 이들 생활권 중에서 비슷한 연식 입지의 단지들 중에서 사람들의 수요가 많은 단지는 어디인지 궁금증을 적어봅니다. 그리고 나서 다음과 같이 가설을 세워봅니다. 강남권 업무지구 접근성이 용이한 2호선, 7호선이 선호되나 2호선이 지상철이기 때문에 소음에 취약한 부분이 있어서 동별로 선호도가 갈릴 것이다. 5호선이긴 하지만 1시간 이내인 강남권 접근성에 비해서 15분 내로 여의도 업무지구 접근성이 높은 단지이기 때문에 이 단지에 대한 수요도가 높아 2호선 7호선 역세권 단지보다 오히려 가격이 높을 것이다. 이런 식으로 가설을 세우고 이를 과거 매매가, 전세가, 상승장에서의 가수요, 단임, 전임, 매임, 동료분들과의 이야기를 나누면서 가설에 대한 검증을 해나가는 편입니다. 궁금한 점들을 지나치지 않고 가설을 세우고 검증해 나가시면 지역과 생활권, 단지에 대한 이해도가 더 높아지실 겁니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다! :)

버린돌 : 안녕하세요 원기옥님~ 우선은 가설이라 함은 투자적으로 고민되는 부분들에 대해서 해봤던 것 같아요. 구축 30평대 vs 신축 20평대 흔히 하는 고민들에 대해서 과거 비슷한 사례가 있는지 찾아보시고 검증해나가는 절차를 밟아나가시면 좋습니다. 또, 학군수요가 있는 단지 vs 역세권 단지 등 투자적인 것들을 생각해보세요~ 초반에는 연습해보는 것이 중요하니 임보를 쓰며 궁금했던 부분들을 하나씩 답해가는 시간을 가져보시면 좋겠습니다. 화이팅입니다!

오리꽉꽉 : 안녕하세요 원기옥님 :) 저 또한 가설세우는 것이 아직은 어려운데요. 보통은 임장보고서를 쓰다가 혹은 임장을 하다가 문득 떠오른 궁금증을 기록해둡니다. 그 다음 사전임보 때 임장보고서의 맨 앞쪽에 질문 장표를 만들어두고, 최종임보 전까지 해당 가설을 입증하려고 하는 것 같습니다. 원기옥님 함께 화이팅입니다 ^^

한걸음앞으로 : 원기옥님 안녕하세요? 가설에 대한 부분에 대해서 저도 예전에 고민이 많았는데요. 저는 새로운 지역을 임장하면 그 지역의 핵심가치가 무엇일까?를 늘 떠올립니다. 만약 '학군'으로 유명한 지역이라면 학군과 연식, 학군과 역세권.. 이런 식으로 핵심가치와 그것을 상쇄할만한 다른 요인은 뭐가 있을까..? 고민을 해보기도 합니다. 원기옥님 임장보고서 화이팅입니다!!