스트레스 DSR 2단계 9월로 연기, 부동산에 호재일까요?

‘스트레스 DSR’이란, 기존 DSR(총부채원리금상환비율)에 더해 향후 대출이용기간 중 금리상승 가능성 등을 감안하여 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다. 이렇게 하면 당초 DSR 기준으로는 가능했던 대출금액이 스트레스 DSR 적용으로 일부 줄어들게 됩니다. 

즉, DSR이 ‘순한맛'이었다면 스트레스 DSR은 ‘매운맛'이라고나 할까요?

이미 스트레스 DSR은 시행되고 있는 가운데, 이번에 정부에서 2단계 시행을 당초 7월에서 9월로 연기했습니다. 그렇다면 과연 이게 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 

결론적으로 저는 부정적인 요소보다 긍정적인 요소가 더 많다고 생각합니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 

첫째, 스트레스 DSR 2단계 9월 연기는 부동산 매수에 있어서 정부가 주는 일종의 ‘그린라이트' 입니다.   

앞서 설명드린대로 이미 스트레스 DSR은 시행이 된 상태였고 이에 대해 해당 가산금리를 현실화하는 과정에서(더 높이는 과정에서) 2단계를 시행해야 하는데, 당초 7월로 예상된 일정이 갑작스레 9월로 연기되었습니다. 굉장히 이례적인 일입니다. 

이는 달리 말하면 ‘9월 전까진 지금 수준으로 대출 가능하게 해줄게'라고 해석할 수 있습니다. 아시겠지만 부동산은 큰 자금이 들어가기에 필연적으로 대출이 들어갈 수 밖에 없습니다. 이 과정에서 비록 2개월이지만 이번 조치는 의미가 있다 하겠습니다. 

둘째, 7~8월 부동산 비수기 시장에 좋은 호재가 될 수 있습니다. 

전통적으로 7~8월은 부동산 거래가 잘 되지 않는 비수기 입니다. 하지만 이번 조치로 어느 정도 분위기 흐름은 유지할 수 있을 것입니다. 

특히 올해 상반기 서울 거래량이 2만 건을 넘기는 것이 확실히되어 가는 상황에서 7~8월 비수기도 계속해서 거래를 이어간다면 충분히 분위기 반전을 꾀할 수 있습니다. 아마도 정부가 생각하고 의도한 게 이부분일 수도 있겠다는 생각입니다. 

부동산 시장에서 ‘심리'는 매우 중요하고 그 중 하나가 ‘내가 매수할 수 있을까?’라는 것인데 그중 상당 비중은 바로 자금이기 때문이죠. 

셋째, 9월에도 좋은 흐름이 이어질 수 있습니다. ‘금리인하' 기대해봅니다. 

어디까지나 저의 개인적인 의견이라 틀릴 수 있겠습니다만, 9월 즈음에 미국발 금리인하 소식이 나올 수 있을거라 봅니다. 당장 11월 미국 대선이 있고 그게 아니더라도 올해 하반기 정도에 한 번 쯤은 이 소식이 나올때가 되었습니다. 

이렇게 된다면 예정된 9월 스트레스 DSR 2단계가 실시된다 하더라도 그 효과는 미미할 것이며, 무엇보다도 ‘드디어 미국발 금리인하가 시작되는구나!’하는 기대감이 생길 것입니다. 

그리고 이는 곧 사람들의 ‘심리'에 매우 큰 영향을 미치게 됩니다. 

넷째, 9월 이후 가을 전세시장에 주목해야 합니다. 

이른바 ‘견물생심'이라고, 똑같은 자금 3억 원이 있는데 이를 통해 매수할 수 있는 지역이 지금보다 더 좋은 곳이 가능하게 되면 어떻게 될까요?

늘 그런 건 아니지만 일반적으로는 전세가격이 먼저 올라가고 이후 매매가가 올라가는 패턴에 주목해야 합니다. 물론 모든 아파트가 그런 건 아니지만 이 패턴에 따라 흔히 말하는 매매-전세 ‘갭'이 줄어들게 된다면 ‘전세도 오르는데 이 참에 살까?’하는 생각이 많아질 수 있고 여기에 ‘앞으로 금리도 내리겠지'하는 기대심리가 반영된다면 사람들의 생각이 한 순간에 바뀔 수도 있습니다. 

마치 ‘21년도에 ‘사자'에서 급격한 금리상승으로 불과 1년 만인 ‘22년도에 ‘팔자'라고 갑자기 바뀐 것처럼 말이죠. 

이상의 내용으로 저는 스트레스 DSR 2단계 연기가 현재 부동산 시장에 호재라고 생각합니다. 다만 한계는 있습니다. 흔히 말하는 ‘대세상승'으로 가려면 실거주자와 투자자가 한데 엉켜서 시장에 진입해야 하는데 다주택자의 경우 각종 규제로 선뜻 움직이기가 힘든 상황입니다. 

그중에서도 특히 취득세 중과가 뼈아픈데요, 지금 시장은 실수요자 혹은 다주택자였다가 이를 처분하고 다시 무주택자가 된 ‘한 번 갔다 돌아온 실수요자'라고 저는 생각합니다. 그런 의미에서 저는 7월 말로 예정된 세법개정(안)이 너무나도 기대가 됩니다. 

저도 시장에 더욱 적극적으로 참여하고 싶기 때문입니다. 계속해서 소식 전하겠습니다. 감사합니다. 

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