1.
20년전(05년도) 부동산 폭등관련 다큐가 있어서 어제 보았다.
정말 충격과 공포 그 자체다.
이유는 이번 사이클과 너무 똑같아서...
그리고 사이클이 한번 지날때 마다, 가격의 단위가 달라져서...
오늘부터 해당 다큐를 하나하나 분석해보는 글을 작성할 것이다.
아마 수십편의 글이 나올듯
2.
인트로를 보면 다섯개 아파트의 폭등전 가격과 폭등후 가격이 나온다.
물론 이 다큐는 05년도 다큐인데, 다시는 이 가격으로 돌아가지 못했다.
08년 이후 하락장에서 절대 가격 자체는 06년 수준으로 돌아가서 횡보했기 때문이다.
일단 해당 단지를 보면 아래와 같다.
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대치동 우선미의 우성이다. 45평 16억
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이번장 고점이 40억이고, 최근 30억 중반이다.
12년이 저점이었는데, 약 15억 수준으로 05년도 가격에서 더 빠지지 않았다.
05년도는 지난 상승 사이클에서 여름에 해당된다.
이번 장의 17~20년봄까지가 여름에 해당된다.
아마 이번 하락장이 길어져도, 19년 이하 가격으로 빠지는 어려운 것과 그 맥락이 같은 것이다.
다음 장에서는? 각자 상상에 맞긴다.
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잠실주공 5단지 3억에서 12억
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이번 상승장 고점이 32억, 현재는 20억 극후반대.
잠실이 이번 22년 말 하락장에서 하락폭은 상당했다.
다만 반등도 상당했다. 정확히는 가장 큰 반등을 보였다.
잠실의 한계이자 위상을 한눈에 보여준다.
지난 하락장에서도 보면, 확실이 우성에 비해 그 방어력이 약하다.
11하반기 ~13년까지 약 2년 반동안 10억~12억 정도 거래되며, 05년도 가격 보다 더 낮은 가격으로 하락했다.
다만 이제는 조금 달라진게, 당시보다 20년이나 더 늙었고
그 기간동안 잠실주공 정도의 입지와 사업성을 가진 단지는 대부분 재건축이 되었다.
즉 지금은 잠실주공5단지의 서열이 달라졌다.
한가지 알 수 있는 사실은, 아파트의 가치는 미래가치(자산가치)와 실거주가치(현재가치)로 나뉜다.
재건축 아파트는 특징이 미래가치가 대단히 높고, 현재가치가 대단히 낮다는 점이다.
그래서 하락장이 오래 지속되면 당연히 더 큰 하락을 보인다.
반대로 상승장이 지속되면 더크게 상승한다.
하락장에서는 실거주 가치가 떨어지는 미래가 불투명한 단지로 보이고
상승장에서는 가장 최신축이 될 루키로 보이기 때문이다.
아시아 선수촌도 그래서 지난 하락장의 하락률이 상당했다(대형의 경우 -30%이상)
하지만 이제 잠실이 지난 하락장처럼 되기는 상당히 어렵다.
거기에 더해 아직 이번 하락기간이 2년내외여서 짧다.
하지만 더 하급지를 보면 하락장에서 재건축 아파트가 얼마나 어려운지 알 수 있다.
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평균대지지분이 워낙 작고, 용적률도 워낙작다.
추분 5억임변 해당 입지에 신축 전용84를 갖는다.
아마 지금 시세라면 해당 입지 전용84는 13억정도 될 것이다.
그러면 4.5억에 사면, 약 10억이면 해당 입지 전용 84 신축을 갖게 된다.
그렇게 신축이 되면 다음 상승장에서는 어떨까?
하지만 이런 원리는 조합원들이 모른다...
전혀 가격 회복을 못하는 모습... (난 좋게 본다)
3.
경기권 단지도 살펴보자.
경기권의 대형은 어떻게 달라졌을까?
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분당파크뷰 4억에서 13억으로 올랐다고 한다.
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와 분당 파크뷰는 상당히 살벌하다.
확실히 경기도는 하락장에서 힘들다. 이번에도 역시 그러고 있다.
특히 지난 하락장에서는 대형 공급이 많았기 때문에 경기도 대형의 하락이 가장 심했다.
05년도에 12억 하던게, 9억까지 크게 두번 떨어진 후, 18년이 되어서야 겨우 12억을 회복한다.
거기에 사업성이 나오지 않는 기축 단지가 되어 버렸다.
물론 이후 막판에 크게 상승하여 20억 후반대를 직어주긴 했지만, 05년 소유자들이 버티기에는 쉽지 않았을 것이다.
서울이 훨씬 하락방어가 잘되고, 중소형이 잘된다.
서울 역세권 신축 중소형의 하락방어가 가장 잘된다.
이번 22년 말에 이런 단지들도 일시적으로 급락이 나왔기 때문에
이런 요소를 갖춘 단지를 22년말에 샀다면 상당히 미래에 좋을 것으로 본다.
대표적으로 강동구 상일동역 근처 단지들이 22년 말 가격이 좋았다.
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더 하급지인 용인 아이파크는 당시 7억이었다.
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정말 충격적이게도, 전고점을 겨우 회복한 상태다.
이게 경기도 초대형의 현실이다.
이래서 입지가 중요하고
이래서 입지마다 되는 상품이 다르다.
초대형이고 재건축 사업성이 없다면 최상급지여야만 한다.
아니라면 평수를 넓히는 것보다는 급지를 올리는게 더 나은 전략이다.
4. 결론
적어도 사이클상 봄, 여름에는 사야 하고, 가을은 피해야 한다.(00~06 / 13~19) 가을 상승분은 거의 토해낸다고 보면 된다. 단 가을 상승분이 가장 짧으며 크다.
입지는 가능하면 서울이어야 한다.
대형은 되는 곳 할거 아니면, 평수를 국평 내외로 가져가면서 급지를 올려라.
지나고 보면 다 싼 가격으로 느껴진다.
대치우성 4억-13억-35억-?
잠실주공5 3억-12억-28억-?
서울,신축,전용59는 하락장 방어력이 강하다.
단 서울, 재건축, 대지지분 가능한 큰 것 보다 상승장에서 힘은 약하다.
그래도 초보자라면? 실거주자라면?
서울에 적당한 평형이 좋을듯 하다.
그래도 -25%내외는 각오해야 하고, 버틸 수 있어야 한다.
버티면 결국 좋은 날 오는게 부동산인듯!
원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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댓글 0
라하이나 : 좋은 글 감사합니다!
정서인 : 이렇게 생각해야 한다는걸 알게되는 좋은 글이였습니다!! 감사합니다!!
탑슈크란 : 입지가 좋을 수록 하락장에서 버티는 힘이 우수하다는 사실이확실하네요. 우수입지로 계속 이동해야하는 이유 잘 봤습니다. 감사합니다.
khm : 좋은글 감사합니다
영현역 : 과거 사례를 통해 현재를 파악하고 미래를 예측해 보는 좋은 글 감사히 잘 읽었습니다.
우히히포비 : 고생하셨습니다!!
하늘엄마라기 : 좋은 정보 감사합니다.
명랑한 자산가 : 좋은굴 감사합니다.