[신투기 1기 59조 솔파] 신투기 1강 강의 후기 - 자모님 뇌 탐험기

안녕하세요. 솔파입니다.

제목이 다소 자극적인 것 같아 수정할까 하다가 강의 중 말씀하신 게 너무 인상 깊기도 했고

실제로 저도 그렇게 와 닿았기에 그대로 작성해봅니다 ㅎㅎ

강의 후기 전 신투기 임하는 원씽은

-강의 업로드 날 완강 후 후기까지 쓰기인데요,

첫 스타트부터 원씽을 어길 수는 없기에 약속 지키러 왔습니다!!

제가 이번 강의를 통해 느꼈던 부분은 아는 단지들이 많아지면서 강의가 재미있기 시작했습니다.

(아직도 피곤하면 강의 듣다가 졸긴 합니다만.. ㅋㅋ)

그럼 바로 후기 갑니다.

Q. 신도시는 어떤거야? or 투자적으로 어떻게 접근하지?

위 질문을 시작으로 가치 분석에 따른 ‘투자우선순위’를 설정할 수 있다면 성공적인 강의 이해라고 생각합니다.

“시장의 모습에 맞게 투자 원칙을 지키며 투자하는 것이 우리의 안전마진”

위 말씀이 뭔가 자신감을 북돋아주시고 행동할 수 있게 해주는 원동력이 되는 말씀이었습니다.

지금 현재 시장에 대해서도 자모님의 말씀은 새겨들어야겠더라구여,

→ 이전 중층 실거래가 = 현재 저층 호가 ⇒ 쿨~~하게 보내주자!

경기권 기준점은 OO이라는 기준 잣대를 제공해주시면서

이를 기준으로 경기권에 대한 가치 비교평가까지 해주셨습니다.

★★XX년 Y월 실거래가 많으면 선호도가 높은 단지

정리하면… 지역 내 선호도가 있는 단지 위주로 거래되는 시장, 같은 가격대에 지역 내 선호도가 더 있는 단지가 무엇 인지를 알고 아직 오르지 않은 단지들 중 좋은 것을 선택하려는 노력이 필요하다고 하셨습니다.

그리고 과거 서울/경기/인천 수도권의 전세가율 그래프가 말해주듯 앞으로 경기권에도 기회가 다가올 수 있음을 일러주시면서 '연식 좋고 소형평수는 저평가 되어있는 것 같다!' 라는 의미심장한 발언도 해주셔서 지금 임장지에서 좀 더 집중해봐야겠다는 생각을 갖게 되었습니다:)

서울은 5개급지로 이정표가 세워지면서 하나의 툴로써 투자에 활용되고 있는데요, 이와 비슷하게 경기권도 지도에 표시해주시면서 해당 지역의 위상을 4개의 그룹화를 시켜주셨습니다.

"살고 싶고, 갖고 싶은 아파트를 찾는 것 우리가 가져야 할 투자의 원칙”

이라는 말씀에 정말 공감이 많이 되었고 이 말씀에 최근 대선배님께 배웠던 말도 떠올랐습니다.

→ “타자의 욕망을 욕망하라”

그래서 어떻게 투자하는 건데? 에 대한 프로세스를 있는 그대로 나눠주셔서 정말 깜놀했는데요,

강의 후기 부제대로 뇌를 탐험하고 왔습니다. (정말 신기방기)

항상 경기도를 사기 전에 서울에서 살 수 있는 단지를 두고 접근할 것.

자모님 인사이트) 신축은 시작점(분양가)가 중요하다.

-> 거기서 부터 올라가는 것인데 수익/수익률은 투자자의 성적표이니 항상 염두하고 단지 비교를 해야 한다고 말씀주셨습니다.

★★전고점이 O억이 넘어가면 가치성장주로 접근해도 됌.

지방과 서울 수도권의 차이도 설명해주셨는데요,

되려 지방이 다이나믹한 가격 흐름을 보여주고 있었습니다. 왜냐하면 지방은 전저점을 터치하거나 그 이하까지도 빠질 수 있으나 수도권은 계단식 성장을 하고 있기 때문이었습니다.

★★투자금 1억이면 XX도 되지만 AA구 도 가능하다

경기권 단지의 상승흐름을 분석해주시면서 외곽지에 대한 인사이트도 주셨습니다.

-> CC시는 19년도까지 투자기회를 열어줬구나

→ 1억이상 :

→ 1억 미만 :

⇒ 수도권 외곽도 투자가 가능하다!

⇒ 단, 중심지부터 온기가 퍼지니 장기 보유할 수 있어야 한다.

⇒ 그러려면 확신을 가지고 “싸게”x100 사야 한다.

경험상 수도권 외곽은 진짜 나만의 철학과 기준이 확고해야지 자산을 지킬 수 있다. 왜냐하면 주변은 오르는데, 들썩이는데 왜 내 껏만 안오르지? 라는 불안도 이겨내야하기 때문이다.

4분면을 통한 투자방향성 장표는 24년 7월 8일 월요일에 나에게 방향성을 명확하게 제시해준 장표여서 정말정말 감사하다는 말씀을 자모님께 드리고 싶었습니다.

-> 나는 3분면쪽이 확실!

그리고 자모님의 서투기 사례를 통해 배울 수 있었던 부분은

투자란 매수가 전부가 아닌 장기적으로 내 자산을 지켜내며 가져갈 수 있는 보유

그리고 예술적 영역에 속하는 매도까지를 할 수 있어야 투자라고 할 수 있다는 점이다.

→ 다시 한번 느끼는 거지만 부동산은 불로소득이 진짜 아님에 십만번 동의한다.

신도시가치를 판단할 때는 “구심점”을 찾아보자

그 지역 내에서 메인 생활권이 어디인지, (동탄의 우남퍼스트빌같은 곳)

신도시는 추후 연식이 빠지니 결국 땅의 가치가 드러날 것이고

더 좋은 위치 (출퇴근이 좋은 곳) 이 우선 순위로 가야한다.

(연식이 빠질 것이 두려워 투자를 못한다는 건 망상이다)

신도시를 그룹화를 통해 입지독점성 관점으로 구분지어 설명해주셨는데

이때 수도권이면서 지방의 성격을 가진 동네도 소개해주셨습니다.

★★신도시 → 비슷한 수준의 커뮤니티 → 교육열 → 가격 상승 (단, 오래 걸린다)

4강에서는 ‘OOO’ 이라는 키워드를 통해 각 금액별 투자 방법에 대해 소개해주셨는데요,

제 생각에서 이 내용을 풀어보자면 투자를 위한 각 레이어층을 쌓으신 것 같았습니다.

Layer 1) 가치 = 전고점을 기준으로 서울과 경기를 기준 세운다

Layer 2) 해석 = 연식이 좋고 그 지역 내 사람들이 선호하는가

Layer 3) 투자 = 실거주 선호하고 & 더 많이 떨어진 단지가 있다면 투자 범위에 포함 단, 같은 구축이라면 땅의 가치가 높은 서울이 우선이나 신도시에는 연식 부분이 관건!

이를 통해 자모님의 지금 신투기에 대한 투자 접근방식을 어떻게 하시는 지 알게 되었고 이를 통해 느끼게 된 것은

투자는 어느 ‘시점’ 을 사는 것인데 위 레이어층을 쌓아가면 나만의 확신이 생기고 그 시점에서는 지켜낼 수 있는 힘이 생겨날 것 같다는 생각을 하게 되었습니다.

강의 뒷 부분은 노후도시특별법이라는 뜨거운 감자 주제를 설명해주셨습니다.

이를 도대체 어떻게 해석해야 하나 고민이 많았는데 손쉽게 설명해주셔서 정말 감사합니다.

결론은 투자적으로는 생각 안할 수 없는 부분이 맞고 실제 공급이 많은 상황이 벌어질 때 어떻게 미리 알고 대응하려면 선도지구에 대한 모니터링은 필수라고 생각합니다. 왜냐하면 핵심지에 개발하게 될 예정(역세권)

공급이 많을 때는 전세 가격 등락에 포커싱할 것이 아닌 ‘ 내 전세 빼는 것’ 이 원씽이라고 해주셨습니다.

이를 위해 내 물건의 선호도 순서 파악이 무엇보다 중요하다고 하셨습니다.

마지막으로 자모님께서는 투자판에서 살아남기 위한 찐 조언을 주셨습니다.

“비싸게 사지 않으면 망하지 않습니다.”

‘그때’를 위해 내 자산을 지키세요!

그때라 함은 나의 투자금이 회수되고 현금흐름이 돌때를 의미.

힘든 만큼 리스크를 줄일 수 있습니다. 과정을 즐기세요!

⇒ 결국 투자는 누가 대신해주는 것이 아닌 나의 목표를 위해 내가 행동하는 것임을 자각하자.

누가 하라고 해서 하는 게 아니다. 내가 하고 싶어서 하는 것임을 다시 한번 새기자.

하루에 누구를 많이 보냐에 대한 답변은 바로 스스로 입니다.

매일 매일의 나를 보고 오늘의 목표/ 비전 보드 확언하는 습관을 통해

긍정적인 자세를 임해야겠다는 생각을 가지며 강의 후기 마칩니다.

PS) 마지막으로 실력을 위해서 1.5배라고 하셨는데.. 임장 15회 가기 도전..?