저는 2주택자입니다. 양도세 중과로 ‘세금 폭탄’ 맞는 건가요?

개인적으로 저는 2주택자가 부동산 투자 포지션에 있어 매우 중요하다고 생각합니다. 

여기에서 더 주택수를 늘려 본격적으로 다주택자 시스템을 만들 수도 있고, 혹은 적절히 주택수를 조절하면서 일시적 2주택 비과세 혜택을 누리면서 세후수익률을 올릴 수도 있기 때문입니다. 물론 경우에 따라서는 2주택 모두를 처분하고 다시 새출발 할 수도 있습니다. 

물론 이 방법은 부동산 시장 상황 그리고 본인 투자여건 등에 따라 달리 적용되어야 할 것입니다. 그런데 이 과정에서 생각보다 많은 분들이 실수들을 하시더군요. 오늘은 2주택자가 ‘매도하는 과정'에서 꼭 알아야 하는 내용을 설명드려봅니다. 

(그림 1) 일시적 2주택 비과세 설명, 월부닷컴 강의자료 중 일부

Q) 저는 2채를 모두 1년 이내 취득했어요. 비과세 못 받는 거죠?

그렇지 않습니다. 적어도 1채는 비과세가 가능합니다. 즉, 어느 한 채를 먼저 매각하고 남은 1주택에 대해 얼마든지 비과세가 가능합니다. 

물론 일시적 2주택 비과세 요건(강의에서 저는 1후/2보/3매라고 가르쳐드립니다)을 갖춰서 A비과세 → B비과세 → C비과세…등 순차적으로 계속해서 비과세를 받을 수도 있겠지만 그게 아니라면 2채 중 1채를 먼저 매각하고 남은 1채에 대해서 비과세를 받고 다시 ‘새출발' 할 수 있습니다. 

Q) A, B 2채가 있는데 A를 먼저 팔려고 하니 너무 아깝네요. 일시적 2주택 비과세는 아니에요. 

A, B 둘 중에서 A가 더 좋은 물건이라는 말씀이시죠? 이 경우에는 두 가지 방법이 있습니다. 

첫째, B를 먼저 매각하시고 A를 팔아서 1주택 비과세를 받는 것입니다. 이후 다시 C, D 등을 매입해서 원하는 조건을 만들면 됩니다. 

둘째, B를 먼저 매각한 후 여력이 되면 C를 매수합니다. 이때 A와 C 사이에 ‘1년 후 취득'이라는 요건이 붙으면 둘 간에 일시적 2주택 비과세 역시 가능합니다. 

꼭 먼저 취득한 주택을 먼저 팔아야 한다는 고정관념에서 벗어나세요. 

Q) 저는 이미 다주택자인데, 세금 폭탄 맞는거 아닌가요?

그렇지 않습니다. 이때 세금 폭탄은 ‘양도세 중과'를 말씀하시는 것 같은데 이는 다주택 상태에서 조정대상지역 물건을 매각할 때 해당합니다. 

가령 1주택자라면 양도세 중과 아예 해당이 되지 않습니다. 조정대상지역이라고 하더라도 그렇습니다. 오히려 1주택자 비과세를 받을 수 있습니다. 

2주택자 혹은 20채를 보유하고 있더라도 매각하는 주택이 비조정대상지역이라면 양도세 중과 해당하지 않습니다. ‘24년 7월 현재, 조정대상지역은 서초/강남/송파/용산구만 해당합니다. 

백 번 양보해서 2주택 이상이고 서초 등 조정대상지역 물건을 매각한다 하더라도 ‘25.5.9까지는 양도세 중과에 해당하지 않습니다. 단 2년 이상은 보유해야 합니다(비과세 받을 게 아니라면 조정지역 물건도 2년 보유만 하면 충분하다는 의미!).

그러니 혹시 2채 이상 보유 중인데 매각을 원한다면 그 순서와 조정지역 여부 그리고 기한(‘25.5.9)을 잘 계산해서 계획을 세워보세요. 

Q) 그럼 저는 보유 주택이 모두 비조정대상지역이니 아무거나 먼저 팔아도 되는거죠?

일단 비조정대상지역이면 양도세 중과는 해당하지 않지만 다음 요건을 고려하셔야 합니다. 

첫째, 최소 2년 이상은 보유해야 합니다. 그래야 단기 양도세율 70%(1년 미만 보유), 60%(1년 이상 ~ 2년 미만 보유)를 피할 수 있어요. 

둘째, 투자가치가 낮은 걸 먼저 파세요. 그래야 조금이라도 좋은 녀석은 마지막에 매각해서 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 

셋째, 양도차익(+) 물건을 1년에 2채 이상 매각시 합산과세를 조심하세요. 가급적 연도를 달리해서 매각하시되 일부 손실(-)이 있다면 반드시 동일 연도 매각해서 전체 양도세 부담을 줄이세요. 

Q) 남은 1주택은 2년 더 기다렸다가 팔아야 하는거죠?

그렇지 않습니다. 가령 일시적 2주택 비과세가 아닌 2주택자라고 가정할 때, 하나를 팔고 남은 하나를 팔면 1주택 비과세가 된다는 것을 앞서 설명드렸는데요, 

아직도 많은 분들이 ‘2채에서 하나 매각하고 1주택이 되면 그때부터 다시 2년 보유한 후에 매각해야 비과세'라고 잘못 알고 계십니다. 

이는 ‘보유기간 재산정'이라고 해서 과거 ‘최종 1주택'이라 불리던 제도인데, ‘22.5.10 이후 양도분부터는 적용되지 않습니다. 이미 2년이 지난 ‘24년 7월이므로 언제 취득했는지 상관없이 해당 내용은 적용되지 않으니 다 팔고 남은 주택이 1채라면, 해당 1주택의 취득일을 기준으로 2년 보유 또는 거주(취득당시 조정) 여부를 판단해서 비과세를 받으시기 바랍니다. 즉, 생각한 것보다 더 빨리 비과세가 가능할 수 있습니다. 

이외에도 부동산을 매각할 때 알아야 하는 ‘매도전략'은 매우 많습니다. 이 역시 부동산 시장 상황 그리고 본인의 투자 여건과 투자 성향 등에 따라 달라집니다. 개인적으로 매수 보다 매도가 훨씬 더 어렵습니다. 보통은 임차인이 거주하고 있는 ‘세 낀 물건'이기 때문에 그렇습니다. 그래서 ‘매도의 기술'이 필요합니다. 

그래서 ‘매수는 기술, 매도는 예술'이라는 말도 있잖아요? 계속해서 더 말씀드려보도록 하죠. 감사합니다. 

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