[우주추쿠] 월부 입성 8개월 차에 중소도시에서 만난 1호기(feat. 두 번의 매물코칭)

안녕하세요!! 성장하는 투자자 우주추쿠입니다^^!!

23년 6월 열기반을 시작으로 매달 강의를 들었고

지난 10월 실준반에서 멤생이 조장님을 만난 이후

매 달의 목표를 매코넣기로 정한 지 3개월 차이던 지난 12월!!

첫 자실을 했던 한 지방 중소도시에서

드디어!!!!!!

매코넣기 목표를 달성하게 되었고

현재는 매매계약과 전세계약까지 마친 상태입니다.

이렇게만 보면 굉장히 순탄한 1호기 투자가 아니었나 싶지만

사실...

매매계약까지 2번의 매물코칭, 대리인 계약이라는 예상치 못한 변수,

전세 매물이 쌓이고 사람이 돌지 않는 시장 등등

수많은 갈등과 혼란, 선택 등으로

일년 같던 한달을 경험했습니다.

매코를 통과하고 가계약금을 넣은 뒤부터는

매매계약, 전세빼기까지

해야만 하는 일이 되어 저절로 진행이 된 것 같습니다.

지금의 1호기가 내가 할 수 있는 가장 좋은 1등 투자물건은 아닐지라도

이 경험을 통해 다음 투자에 있어서는 내 선택에 조금 더 확신을 가지고

판단하고, 결정하고, 행동할 수 있도록

1등 뽑기부터 전세계약까지

지난 한달을 복기해 보려고 합니다.

1. 1등 뽑기

앞마당 만들기 정석으로

임보와 임장을 쌓아가던 2주차

시세분석과 단임 후

가격이 싸면서 매임을 해보고 싶은 단지 4개가 보였습니다.

A단지 : 4등 생활권 / 신축 20평대 / 투자금 0.7억

매도자 상황 급하지 않아 가격 조정 어려움

B단지 : 3등 생활권 / 준신축 30평대 / 투자금 0.7억

가격 소액 조정 가능하나 물건이 전전대이거나 현재 역전세이며 잔금이 촉박함

C단지 : 3등 생활권 / 구축29평 / 투자금 0.8억

올리모델링이나 투자금 가장 많고 매임하니 연식, 평수대비 가격이 싸다는 생각이 들지 않음

D단지 : 4등 생활권 / 구축 34평 / 투자금 0.15억

세입자 4월 만기 재계약 예정, 재계약시 전세가 0.2억 하향조정 요구

올리모델링 해야하는 컨디션이라 결국 투자금이 0.65억 이상 들 것으로 예상

3주차 매임 후

이런 저런 이유로 투자할 수 있는 물건을 찾지 못했고,

4주차 임장보고서를 마무리하며

네이버 시세를 보고 있던

바로 그 때!!!

3등 생활권에

선호단지보다 입지가 밀리지만

x00만원 저럼한 급매물 S를 발견하고

바로 부동산에 전화했습니다.

"사장님, OO단지 OO동 OO호 급매 나온거 아직 물건 있나요?"

"네 있어요~!"

"이번 달에 O억에 전세 거래가 되었던데 그 물건은 수리가 된 건가요? 그 물건과 비교해서 컨디션은 어떤가요?"

"그것도 수리 된 건 아니고 컨디션은 비슷해요~"

"그러면 이번주 토요일에 볼 수 있게 약속 좀 잡아주세요"

그렇게 3등 생활권의 물건 S를 포함해서

3, 4 등 생활권의 차순위 매물들을 임장한 결과

S물건이

생활권순위, 단지의 위상, 매물의 컨디션 대비

가격이 싸다는 생각이 들었습니다.

잘한 점: 급매 보고 바로 전임해서 물건 확인 후 매임 예약한 점.

부족한 점: 급매 물건 만 매임 예약한 점. 같은 단지 내에 더 좋은 층, 더 좋은 타입의 물건도 같이 매임을 해야

급매 물건이 진짜 싼 건지 확인 가능.

2. 가격협상

매임을 하면서 S물건의 매도인은 투자자이고

가격조정이 가능하다는 것을 파악했고

부동산 사장님에게 한 달 후 잔금이면 O억에,

두 달 후면 △억으로 조정가능한지

확인 부탁드렸습니다.

그날 저녁

제가 제시한 △억 보다 조금 더 비싼 가격으로

조정 해주겠다는 연락을 받고

매물코칭을 신청했습니다.

부족한 점: 잔금 일정을 내가 미리 얘기하지 말고 매도자의 상황을 먼저 파악하는 것이 필요했을 것 같고, 잔금을 애초에 협상할 때 너무 짧게 잡은 것이 문제였던 것 같다.

매물 털기 생략한 점. 더 좋은 층, 더 좋은 타입의 물건 중에 협상이 가능한 물건이 있었을 수도 있는데 S물건이 현재 표면상 가장 싸기 때문에 이 물건만 가지고 협상했고 그래서 더 많이 네고하지 못한 점.

3. 매물코칭

매물코칭 넣기 전에는

내가 찾은 물건이 너무 싸고 좋아보이고

누가 먼저 계약하면 어쩌나 걱정이었는데

매코양식지를 작성하면서는

종전에는 없던 냉철함이 생기면서

물건에 대해서 굉장히 객관적으로 보게 된다는 것을 알았습니다.

나보다 좋은 층, 향도 있는데 내 가격이 정말 싼 것인지?

또

투자금도 매매가-전세가 차액 외에

취득세, 부동산수수료, 도배비 등 부수적으로 들어가면서

예상했던 투자금보다 더 많이 들어가는데

이거 투자해도 되는 건지?

주변에 입주 단지가 많이 남았는데

리스크 괜찮을지?

이런 생각들로

매코는 떨어질 것 같았지만

내가 싸면서 투자하고 싶다고 생각한 단지이기 때문에

경험 삼아 한번 넣어보자!!

하고 매코를 신청했습니다.

다음날 아침 권유디 튜터님께 코칭을 받을 수 있었고

뜻밖의 말씀을 들을 수 있었습니다.

권유디 튜터님: "우주추쿠님, 앞마당이 광역시 밖에 없는데 첫 지방중소도시에서 싼 물건 잘 찾으셨어요!

가계약금 바로 입금하는 조건으로 한번 더 네고 시도해 보시면 좋을 것 같아요."

매코 통과라니!!!!!

막상 매코를 통과하니 진짜 투자를 하는 건가? 라는 생각과 함께

머리가 새하얘지면서

내 매물의 컨디션이 진짜 좋았는지

기억이 나지 않았습니다.

불안한 마음에 바로 가계약금을 입금하지 않고

그날 바로 임장지로 가서

다음날 아침 매물의 상태를 다시 한번 확인해서

확신을 갖는 것이 좋겠다고 생각했습니다.

매물을 꼼꼼히 체크하고

마지막으로 네고를 시도했지만 제시한 금액이

매도인이 제시한 최저 금액이었고

저는 이미 싼 가격이라고 생각해서 매수를 결정했습니다.

잘한 점 : 매코 통과 했지만 매물 컨디션 다시 확인 하고 가계약 진행한 점.

부족한 점: 매물임장 시 매물상태는 미리 꼼꼼하게 체크해야 협상에 유리한 것 같다.

내가 이 매물에 마음이 있다는 것을 너무 드러내서 협상에 조금 불리했던 것 같다.

4. 가계약

가계약은 비교적 간단했습니다.

사장님께서 구두로 협의했던 매매가액, 계약일자, 잔금일자 등을

문자로 정리해서 보내주시고

동의하는 경우

매도자는 계좌번호를 제시하고

매수자는 가계약금을 보내는 것이었습니다.

그렇게 가계약금을 입금하고

전세 시세를 살피는데

.

.

.

제가 매물코칭 때 설정했던 전세가보다 0.2억이 싼 매물이 2개나 생겼습니다.

잔금이 급한 임대인들이 전세가를 대폭 내린 것입니다.

이때 부터 머리 속이 새하얘지면서

예상보다 투자금이 훨씬 더 많이 들어가는 상황인데

이 계약을 해도 되는지 엎어야 하는지 갈등이 되기 시작했습니다.

전세시장이 급하게 불리하게 변한 상황에서

이 투자를 해도 되는지 판단이 서지 않았습니다.

그리고 다시 신청한

매.물.코.칭

5. 2차 매물코칭

2차 매물코칭을 넣은 시점은 금요일 2시 55분!!!

다음날인 토요일 매매계약이 예정되어 있었기 때문에

꼭 금요일에는 코칭을 받아야 했습니다.

3시까지는 신청을 해야 당일에 코칭을 받아볼 수 있기 때문에

급하게 코칭을 결정하고 순식간에 코칭지를 작성하였습니다.

그리고 그날 저녁 8시에 받을 수 있었던

셔츠튜터님의 매물코칭

셔츠 튜터님께서는 매물코칭지에서

저의 급박함 당황함을 느끼시고

편안한 분위기로 코칭을 이끌어 주셨습니다.

전세 급매물이 나와서 매수를 해도 되는지에 대한 답변으로는

본질을 봐야함을 강조해 주셨습니다.

"이 물건이 싼 것임에는 틀림이 없고, 지금 현재 투자금이

조금 더 들어가는 것은 이 계약을 뒤집을만큼 큰 리스크는 아니다"

그리고

이 물건이 타입이나 층이 굉장히 좋은 것은 아니기 때문에

많이 벌겠다는 생각보다는 욕심을 좀 내려놓고

상승장인 왼쪽 어깨에서 팔아야 한다고 말씀해 주셨습니다.

그리고 저의 부족함이 여실히 들어났던 셔츠튜터님의 기습 질문!

"우주추쿠님 전세입자로 전임은 많이 하셨죠?"

.

.

.

"에?.........."

"이 물건은 싸다" 라는 생각에 사로 잡혀 리스크를 제대로 파악하지 않았던

저의 큰 부족함을 많이 느꼈습니다.

부족한 점: 투자 단지에 전세 매물 수가 많았음에도 최저가로 올리면 금방 빠질 거라는 생각에

실제 그 전세가로 전세가 빠지는지 제대로 파악을 하지 않았다.

개선할 점: 전세입자로 전화해서 현재 올라온 전세 매물이 네고가 되는지 여부를 파악해서

실제로 투자금이 더 들 수 있는지를 투자 전 미리 파악해야 한다.

이렇게 두 명의 거인의 어깨를 탄 저는 이제 무서울 게 없었습니다.

매수만 남았다고 생각했죠~!

5. 본계약 ( 대리인과 계약 )

본계약 날 계약을 위해 부동산을 방문했고

실소유주가 아닌 대리인과 마주하게 되었습니다.

알고봤더니 대리인이 어머니 명의로 투자를 했고

대리인 신분으로 매매계약을 진행하기 위해 나왔던 것입니다.

매매계약에 대한 칼럼을 사전에 찾아봤지만

매매계약에 대한 특약사항에만 초점을 맞춰서 봤지

대리인과의 계약은 생각을 못했습니다.

그래도 사장님이 리드하는 대로 계약을 진행하고 있었는데

대리인이 갖추어야 할 서류가 제대로 갖추어지지 않은 것을 알게 되었습니다.

매매계약 시 대리인이 갖추어야 하는 서류

1) 위임장

2) 인감증명서(본인발급용)

3) 본인인감도장(인감증명서 상 도장과 같은 지 확인 필수)

4) 대리인 도장

5) 신분증(본인+대리인 모두)

대리인과 계약 관련 모열이님의 칼럼 도움을 받았습니다. 감사합니다^^

https://cafe.naver.com/wecando7/10339999

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대리인 계약, 어디까지 확인했나요? [모열이]

모든것에 열심히, 이제는 원씽을 열심히 안녕하세요. 모열이입니다. 저는 지난 1호기 투자를 대리인(아들)과 진행을 했는데요. 소유주(어머니)분께서는 고령에 거동이 불편하시어...

cafe.naver.com

저의 경우, 대리인이 실소유주인 어머님의 인감도장이 아닌

일반도장을 가져온 것이 문제가 되었습니다.

이때 제가 서류를 제대로 갖추어

다시 계약을 진행하자고 얘기했어야 했는데

당시 분위기가 너무 좋아 분위기에 휩쓸려

대리인이 제안한대로

매도자의 인감도장만 찍지 않는 서류를 대리인이 가지고 가서

도장을 찍은 후 우편으로 보내주고 서류를 받은 후

제가 계약금을 입금하는 방법으로 계약을 진행하기로 했습니다.

그렇게 계약서를 손에 쥐지 못한 채

부동산을 나와서부터

대리인 계약에 대한

칼럼과 웹사이트 검색을 하기 시작했습니다.

그리고 투자를 오랫동안 해왔다는 대리인이

대리인계약에 대한 서류조차

제대로 갖추지 못했다는 것에 대해 의심이 들기 시작했고

불안한 마음에 하루종일 아무 것도 할 수 없었습니다.

다음날 부동산 사장님에게 전화해서

너무 불안해서 서류를 제대로 갖추어 다시 매매계약을 진행했으면 한다는

의사를 밝혔고

1주 후 주말 대리인을 다시 만나

서류를 갖추고 다시 매매계약을 할 수 있었습니다.

잘한 점: 늦긴 했지만 그래도 서류를 제대로 갖추어 계약을 다시 진행할 것을 요구한 점.

반성할 점: 매매계약 시 본인과 계약인지, 대리인과 계약인지 사전에 파악하여 준비하지 못한 점.

계약을 마치고 서류를 들고 나오니

이제야 진짜 1호기를 매수했다는 사실이

실감나면서 뭔가 뿌듯한 생각이 들었습니다.

앞으로 닥쳐올 전세 맞추기 전쟁은 생각하지 못한 채.....

6. 전세 맞추기

잔금이 2달이 채 남지 않은 물건이었기 때문에

매매계약 전 부동산 사장님께 계약 후

바로 여러 부동산에 전세매물을 내놓겠다고

양해를 구한 상황이었습니다.

그래서 계약일 다음날부터 4일 동안

부동산 총 180곳에 전세홍보 문자를 돌렸습니다.

180곳 중

답장이 온 곳은 23곳

소유자 확인한 곳은 14곳

네이버 등록한 곳은 12곳

이었습니다.

통화할 때 적극적이었던 부동산을 방문하며

제 물건을 홍보하고, 전세상황을 파악했습니다.

그런데 방문하는 부동산마다

원래 이 시기에 사람들이 많이 이동해야 하는데

올해는 이상하게 보는 사람들이 없다는 말만 들을 수 있었습니다.

사람이 돌지 않는 시장...

첫 투자를 하면서 만난 너무 힘든 시장이었습니다.

그 다음주에는 전세가를 0.1억 낮춘 금액으로

물건지 부동산들을 방문하며

제 물건을 홍보하고 소개를 부탁드렸습니다.

그렇게 한 주, 한 주 지날 수록 잔금일이 다가왔고

전세입자 입장에서는 전세자금 대출을 받아야 하기 때문에

제가 잔금을 치지 않을 수 있는 마지막 주라고 생각한 주에는

제 물건에 가장 적극적이셨던 부동산 4곳에 연락해

잔금일까지 세입자 맞춰주시면 전세가를 O억까지 조정해주겠다고

방문하시는 분들께 꼭 한번씩 추천 부탁드린다고

연락했습니다.

잔금 치는 것은 너무 무서웠고

비용을 계산해 봤을 때 꽤 큰 돈이 나가기 때문에

투자금이 더 들더라도 잔금은 치고 싶지 않았습니다.

그렇게 전화를 돌린 날 당일

제 물건에 크게 관심을 보이지 않았던 부동산에서

제가 최초에 생각했던 전세금으로

대신 입주일을 매매잔금일 한달 후로

가능할지 문의가 왔습니다.

저는 중도상환수수료와 이자비용을 계산해보고 연락드린다고 끊고

미리 계산해 두었던 비용을 다시한번 체크해 보았습니다.

이자와 수수료 비용에 대한 부담이 있긴 하지만

투자금이 덜 묶인다는 점,

주변 입주가 있기 때문에 지금 안 빼면 또 언제 기회가 올지 모른다는 점

등을 생각했을 때

한달 정도 이자비용과 중도상환수수료를 부담하는 것은

큰 문제가 되지 않는 다고 생각했습니다.

그리고

한달 기간이 있기 때문에 중도상환수수료 50% 면제 받을 수 있는

보험사 대출을 이용할 수 있다는 장점이 있었습니다.

그렇게 그 주 금요일 저는 임차인 부부를 만나 무사히 전세계약까지 마칠 수 있었습니다.

매수가 제일 쉽다는 말을 여실히 느낄 수 있었던 한달이었습니다.

매수는 내 의사로 결정되지만,

전세계약은 세입자 마음!!

내가 할 수 있는 부분은 최대한 하되

그 이후에는 기다릴 줄도 알아야 한다는 것을 느꼈습니다.

후기가 굉장히 긴데 실제로 저에게는 정말 길었던 한달이었습니다.

투자가 정말 만만치 않구나라는 생각이 들었고

대신

1호기를 하면서 정말 많은 것을 배우고 느끼고 경험했습니다.

그래서 1호기를 하는 것과 하지 않는 것은 180도 다르다라는 말이 이해가 되었습니다.

1호기를 시작으로 2호기는 더더더더더 좋은 투자로 돌아오겠습니다^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

우주추쿠 1호기에 기여해주신 고마운 분들

1호기를 하면서 가장 큰 도움을 받았던 행운의77조 멤생이조장님 너무 감사합니다.

조언이 필요할 때 언제든 연락하라고 말씀해 주시고

시장의 작은 변화에 갈대처럼 흔들릴 때 마음을 잡아주셔서 감사합니다!

효집님 소개해 주셔서 전단지도 만들어보고

전세가 안 빠지는 상황에서 어떻게 행동해야 하는지 조언들을 수 있어 감사합니다!

우전빠로 응원해 주셔서 감사합니다! 그 다음날 전세 빠졌습니다ㅋㅋ

삼부시반장님 정말 감사합니다! 대리인과의 계약에 있어 너무 불안해 할 때

확인해야할 사항을 짚어주시고, 어떻게 조언을 구해야 하는지 알려주시고

당황한 저에게 차분히 해야할 것을 보게 해주셔서 너무 감사합니다.

생각나름조장님 너무 감사합니다. 잔금 여력 어떻게 확인해야 하는지,

전세가 안빠져 힘들어 하고 있을 때 전화로 얘기 들어주시고 조언해 주셔서

많은 힘이 되었습니다. 감사합니다.

1호기를 매수할 수 있게 매물코칭을 해주신 두 명의 거인,

권유디 튜터님, 셔츠튜터님 정말 감사합니다.

다음 부터는 더 객관적이고 꼼꼼하게 시장을 살펴 리스크 대비하고

투자를 결정하는 투자자가 되겠습니다.

1호기 투자를 함께 해 나가고 있는 친구 국동이 감사합니다.

서로 응원하며 함께 해 나갈 수 있는 친구가 있다는 것에 너무너무 감사합니다.

첫 투자를 할 수 있도록 함께 임장을 했던 12월의 자실조 조원분들 너무 감사합니다.

폭설을 맞으며 했던 임장 잊을 수 없을 겁니다. 여러분과 함께 했기에 투자를 할 수 있었습니다.

항상 댓글로, 카톡으로 응원과 축하해주시는 많은 동료 여러분들 감사합니다.

작은 말 한마디가 정말 힘이 되고 위로가 되어 버틸 수 있었습니다.

여러분들의 1호기, 2호기도 응원해 드리겠습니다^^!!

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀