서울 0호기를 가장 비싸게, 가장 빨리 매도 할 수 있었던 3가지 이유[운조]

안녕하세요 운이 정말 좋은 투자자

운조입니다.

지난달 2022년 폭등장의 끝에서

매수했던 0호기를 고가를 찍으며

매도했습니다.

아직도 연일 아파트 가격이 오르고,

계속해서 오를것이라는 기사들이

계속 나오고 있습니다.

'조금만더 기다렸다가 더 올랐을때

매도할 걸 그랬나?'

라는 생각도 들지만 그럼에도

명확한 기준을 가지고

그 기준에 맞게 매도를 했기에

괜찮습니다.

어떤 기준으로 매도를 했고,

또 단지내에서 가장 비싸게 내놨지만

가장 빨리 매도 할 수 있었던 이유에 대해서

이야기 해보려고 합니다.

ㅣ1.매도의 기준

먼저 매도의 기준부터 이야기 하자면

첫번째, 충분히한 수익이 달성했을 때

두번째, 리스크가 감당할 수 없어서

물건을 지킬 수 없을 때

세번째, 동일한 투자금으로

더 좋은 물건을 매수할 수 있을 때.

저의 경우 세번째 였습니다.

서울에 전세가는 계속 오르는 상황이었고,

제가 매도를 생각하고 있을때만 해도 매매가가

보합 혹은 하락하던 때였습니다.

최근에서야 매매가가 오르고

선호도 높은 지역들은

전고점을 거의 다 회복했지만

매도를 생각하고 있었던

올해 초만 하더라도

잘 거래가 되지 않았습니다.

ㅣ2.매도가 설정

"전고점에서 30%가 빠지면 싸다!"

라고 이야기 합니다.

이건 튜터님과 멘토님들께서

지난 시장을 겪으며,

지난 시장도 고점에서 30%이상 빠지면

충분히 싼 가격이고,

거래가 이루어 지는 것을

경험으로 아는 것들을 이야기 해 주셨기에

30%가 빠지면 싸다라는 기준이 있었습니다.

그렇다면

20% 빠진 가격이라면 어떨까요?

그래도 이정도면 나쁘지 않은 것 같습니다.

15%빠진 가격이라면?

이때 부터는 잘 모르겠습니다.

매수를 고려해 볼 것 같습니다.

10%빠진 가격이라면?

지금 같은시기에는

상대적으로 덜 싸게 느껴질 것 같습니다.

그렇기에 제 스스로

' 많이 싸지 않은것 같다

라고 느끼는 가격'을

목표매도가로 설정했습니다.

그래서 저는 전고점에서 15% 빠진 가격,

그리고 제가 매수했던 가격의

90%까지 회복이 된다면

충분히 매도해도 괜찮다!

라는 판단을 했습니다.

싸지않은 0호기를 팔아서

'훨씬 더 싼 2호기를 매수하겠다!!'

는 생각을 가지고 있었기에

미련없이 매도 할 수 있었던 것 같습니다.

ㅣ3. 비싸게, 빨리,

매도할 수 있었던 3가지 이유

1.특올수리

제가 0호기를 매수 했을 때,

집은 완전 기본 상태였고

그때는 월부를 모르던 시절이라

평생 그 집에서 살 줄 알았기에

3천5백만원을 들여서

특올수리를 해놓았습니다.

실제 수리 후 0호기 사진입니다

(여보 미안해 나중에 더 좋은집에서 살자)

저의 집을 매수해줄 고객이

실거주자 라면 무조건

수리된 집이 안된 집보다

매도하기가 훨씬 수월할거라

생각했습니다.

그리고 심지어 수리가 안된

기본 매물보다 5천만원 이상

비싼 가격이었음에도 저의

0호기가 먼저 매도가 됐습니다.

입주해서 살아야 하는

실거주자 입장에서는

수리안된 집을 5천만원 싸게 사느니

진짜 수리가 잘된 집을 5천만원 더 주면

편하게 입주할 수 있기 때문이죠.

조금 비싼 것 보다 편한게 먼저입니다.

2.실거주 물건으로 만들기

제 0호기는

전세만기가 2025년 9월로

만기가 1년도 넘게 남았던 물건

이었습니다.

그럼에도 제가 투자자 물건이 아닌

실거주 물건으로 매도를 생각했고,

실거주 물건으로 만들어서 매도를 했습니다.

대부분의 투자자들은

싸게사서 비싸게판다

라는 생각을 가지고 있습니다.

그래서 상태가 좋은 매물보다

더 싼 매물을 선호합니다.

5천만원 싸게사서

전세를 3천만원 싸게주거나

아니면 5천만원을 싸게사서

수리비에 3천만원을 들이면

2천만원은 싸게 사는게 되기 때문입니다.

편리함보다 수익을 우선시하는게

투자자이기 때문에

저는 저의 0호기를 투자자보다

실거주자 매도 해야겠다고

생각했습니다.

먼저 세입자에게 매수의사 물어보기

내 집을 가장 편하고 비싸게

매수해줄 확률이 가장 높은 사람은

현재 그 집에 거주하고 있는 세입자 입니다.

현재 거주에 만족하고 있다면

더욱 더 좋습니다.

그래서 현 세입자에게

매수 의사가 있는지를 물어보지만,

쌍둥이 아이가 있던 세입자분께서는

전세 만기가 되면 친정 근처로

이사 갈 계획이라고 말씀해 주셨습니다.

(잠깐 이사가신다구요?!)

이때다 싶어 이사비 500만원을

지원해 드릴 테니 만기전에

조금 일찍 이사나가실 생각은 없냐고

현 세입자 분께 제안을 했습니다.

이사 나갈 계획이 있었기에 현세입자 분도

길지 않은 고민 끝에

집이 매도되면 이사 가겠다는

이야기를 들을 수 있었습니다.

제가 그 자리에서

500만원을 제시할 수 있었던 이유는

투자자가 아닌 실거주자에게 매도한다면

충분히 1,000만원은 더 받을 수 있을 거라는

확신이 있었습니다.

주변에 올수리되어 있는 물건이

별로 없었고 그나마

조금 있던 수리 매물은

전부다 세입자를 승계하는

투자자 물건이었습니다.

결과적으로

실제로 목표했던 매수가보다

1,700만원을 비싸게

매도할 수 있었습니다.

3.경쟁자 만들기

저희 0호기 세입자 가족은

신생아 쌍둥이 아이가 있습니다.

그래서 계속해서 여러 번 집을 보여주거나

낮 선 사람들이 몇 번이고 방문해서

집을 보여주는 것이

생각보다 어려운 일이었습니다.

그래서 부동산 사장님께

하루에 딱 한번만 집을 보여줄 것을

부탁드렸습니다.

그래서 실제로 토요일 같은 시간에

3팀이 번갈아 가며 집을 봤습니다.

이렇게 하면 얻을 수 있는게 많은데요.

매수자도 사람인지라 한번에

집을 보러오는 사람들이 많으면

심리적 매수 경쟁자

로 인식하게 됩니다.

실제로 저도 매물 임장시에

혼자서 집을 볼 때보다

여러팀이 우르르 같이 들어가서

집을 여러 팀에서 같이 볼 때,

저 또한

'경쟁자들이 많네?! 빨리 매수해야 하나?'

라는 마음이 들었기에

약간의 경쟁심을 조장할 수 있습니다.

매수자가 매수 의사를 밝히면

이때부터 협상의 카드로 이용합니다.

매수자 우위 시장에서

빠르게,비싸게 매도할 수 있었던

또 하나의 이유는

긴밀하게 시장을 살폈다는 것

입니다.

3일에 한번꼴로

부동산 사장님과 전화해서

단지내 물건 상황들을 살폈습니다.

손님은 많이 오는지, 현재 00동 00층 물건이

상태도 좋고 층도 좋은데 왜 안나가는지

실제로 저희집과 비슷하게 올수리되어 있고,

실거주 입주가 가능한 물건이

한달넘게 안 나가고 있었고

제가 부동산 사장님께

매물을 내놓았던 시기는

한달넘게 안나간 물건이

제 목표 매도가에 거래되는 것을 보고

바로 집을 내놨습니다.

집을 내놓고 0호기 매도까지

걸린 시간은 10일 이었습니다.

개인적으로 가장 잘 한 것은

매도가의 기준을 세우고

조급하게 하지 않게

기준안에 들어왔을 때 욕심부리지 않고

과감하게 매도했던 것 같습니다 : )

그리고 사실 가장 큰 이유는

매수세가 늘어난 현재의 시장과

운이 좋게도 시기가 잘

맞아 떨어졌던 것이

아닐까 조심히 생각해 봅니다.

투자코칭을 통해 확신을 갖게해준

주우이 멘토님 ,

그리고 지난학기 매도

조언해주신 잔쟈니 튜터님

정말 감사드립니다.

1.매도의 원칙과 기준을 명확하게 할 것.

2.목표 매도가 설정

3.빨리 비싸게 매도할 수 있었던 이유 3가지

-특올수리(매수자가 원하는 것을 제공)

-실거주 물건 만들기

(500만원 주고 1000만원 더 받기)

-경쟁자 만들기



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