수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 투자자 지구a입니다.
이 글은 작년 가을, 저의 지방 중소도시 1호기 경험담입니다.(2편)
월부에 들어온지 1년이 지났으니
1호기를 하고 말겠다는 일념으로
지방을 턴지 어언 4달이 지나고.
저는 한 광역시의 매물 2개를 들고 매물코칭을 넣었습니다.
1. 1등 입지 바로 옆 동네 59
2. 후순위 입지 84
이렇게 두 가지 였는데요,
제가 이 매물을 선정한 이유는
우선 중소도시 보다는 광역시에서 1호기를 하고 싶었고,
1번 단지의 경우 1등 생활권에 바로 붙어있어 입지가 좋았으며
전고점 대비 하락률이 큰 단지들이었고,
꾸준한 전세수요가 있었기 때문입니다.
또 더 대보라면 열개는 넘는 이유를 댈 수 있었기에
기대와 설렘으로 매코를 신청했지만
결과는 둘 다 탈락이었습니다.
ㅎㅎ 왜였을까요?
그 이유는
1. 광역시라고 해서 무조건 중소도시보다 좋다고
생각하면 안되는 것이었습니다.
2. 저는 제 매물을 실제 가치보다 고평가했고,
장점만 크게 본 채 단점을 외면했습니다.
#1. 중요한 건 광역시냐, 중소도시냐가 아니라 "투자금 대비 가치가 높은지".
똑같이 4억이라는 가격의 아파트를 매수한다고 할 때,
서울 / 광역시 / 중소도시에서 살 수 있는 단지의 입지와 컨디션은
당연하게도 크게 차이가 납니다.
서울에서는 정말정말 제일 후순위 생활권에
소형평형 단지여야 할 것 같구요(그마저도 없으려나요?)
광역시에서는 복도식, 구축, 비선호 준신축 정도 가능할 것 같고
중소도시에서는 제법 괜찮은 신축을 구입할 수도 있겠습니다.
(물론 지역에 따라, 생활권에 따라 다르겠지만요)
이 때 어떤 선택을 하시겠어요?
작년 가을에 저는 이런 상황에서
무조건 서울을 고르는 선택을 한 것입니다.
다른 모든 조건은 차치하고
'광역시니까 아무렴 중소도시보다야 좋겠지.'
'이 돈으로 중소도시 신축하는 것 보다는
광역시 준신축이 낫지 않겠어?'
라는 판단을 한 것이지요.
ㅠㅠ
그 결과 제 매코를 담당해주셨던
♥제주바다멘토님께 오케이 싸인 대신
따뜻한 위로와 격려를ㅎㅎㅎㅎ
받을 수 있었습니다.
제가 고른 물건은 입지가 좋은 편인 건 맞지만,
20평대 복도식 구축으로
광역시라도 사지 말아야할 물건이었으며
정말 이 도시가 오르고오르고 올라
그 흐름이 끝까지 퍼졌을 때야 오를 수 있는...!
것 이었습니다.
이에 비해 같은 돈으로
중소도시 선호입지의 30평대 신축을 산다면,
그 도시에 상승 움직임이 있을 때 해당 단지는
빠르게 상승장에 올라타 수익을 내주겠죠.
여러분들께서는 저처럼
광역시 후순위 단지를
중소도시 선순위 단지보다
"광역시라는 이유만으로 가산점을 주는 실수"를
하지 않으셨으면 좋겠습니다.ㅠㅠ
#2. 주관을 버리고, 객관적인 가치판단을 하기
매코를 넣을 때 저는 사실 좀 지쳐있기도 했습니다.
벌써 5개월 째 지속되는 지방임장에
주말마다 KTX 끊는 것도 지겨웠고
교통비에 숙박비까지 돈도 많이 들었습니다.
그래서 "이만하면 하고싶었던" 것 같습니다.
그 뒤로는 제가 뽑은 1등에
'투자하면 좋은 이유'만 찾아서 계속 크게 보고,
'투자하면 안되는 이유'는 계속 작게 보았습니다.
매물코칭을 받으며 멘토님의 말씀을 듣고보니
제가 뽑았던 그 지역은... 참 부끄럽게도.
가장 기본이라고 할 수 있는
역전세에 대한 리스크가 있는 지역이었습니다..
저는 그 도시 전체의 공급물량은 좀 있지만
해당 구가 아닌, 입지가 덜 좋은 구의 물량이며
교류가 많은 생활권도 아니니 괜찮을 것이다.
라고 생각을 했던 것인데요,
공급물량의 위치보다 앞서서 생각해야할 것은
그래서 결국 수요량 대비 공급량(그냥 공급의 수가!!)
과하지 않은지. 의 여부였습니다.
수요량보다 많이 들어오긴 하는데 별로 안좋은데네?
그럼 여긴 괜찮겠지?
가 아니고
어, 일단 공급량이 수요량보다 많다.
이 지역은 역전세 리스크가 있다.
라고 보수적으로 보는 것이
맞는 로직이었던 것입니다.
또한 덜 좋은 입지라고 해서 사람들이 안가는게 아니고
단지 좋고 규모 크고 그러면 얼마든지 갈 수 있고,
특히 전세입자의 경우에는 당연히 간다.
라는 걸 놓치고 있었습니다.
실제로 지금 그 단지들의 가격은
1번. 매매 -3000만원 전세 -1000만원
2번. 매매-3000만원 전세-3000만원
입니다..
일단 제가 가져간 매물 두 개가 탈락되고 난 뒤,
그대로 매물코칭이 끝났다면
제법 오랜 시간 방황했겠지만
우리의 ♥제주바다 멘토님♥ 께서는
제가 가진 앞마당을 다시 훑어보는 방법에 대해서
A to Z로 알려주셨고,
저는 딱 7일 뒤에 두 번째 매코에서
OK사인을 받게 됩니다.ㅎㅎ
(사실 너무 급했지요...ㅎ)
다음주에는 그 두 번째 매코 이야기를 들고오겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.ㅎㅎ
[1호기 경험담]
1편. 종잣돈은 적고 1호기는 해야하는데, 수도권만 보고 계시진 않나요?
https://weolbu.com/community/1306517
[매코후기]
1년 반만의 매물코칭을 실패했지만 절망이 아닌 희망을 느꼈습니다. (with. 제주바다멘토님)
https://cafe.naver.com/wecando7/10062245
오늘도 고맙습니다 우리 리리조! :) ♥
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
