[경지아] 김인턴 튜터님 칼럼 필사 #2 내집마련과 투자를 할 때 아파트 이렇게 고르세요(비교평가 총정리)

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안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게 인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
부동산에 대해 관심을 갖고 자본주의에 대해 알아가면서 투자 혹은 투자를 해야하는 이유도 알았고 마음도 먹었습니다.
그러면서 자연스레 '저평가된 것을 사야한다'라는 말도 들어보셨을 겁니다. 풀어말하면 가치 대비 가격이 싼 것을 사야한다는 의미입니다.
하지만 여기서 질문이 하나 생깁니다. '저평가된 걸 알았는데 그래서 뭘 사야할까?'라는 것입니다.
뭘 사야할지 왜 어려울까요? 크게 2가지 경우가 있는 것 같습니다.
가치와 가격 중에서 하나를 모르던가, 가치와 가격을 둘다 알더라도 어떻게 비교를 해서 싸다고 판단해야하는지를 모르기 때문입니다. 아마도 많은 경우에 있어 가치와 가격 중에서 가치를 모르는 경우가 대부분입니다. 

가격은 네이버부동산을 비롯하여 다양한 어플 혹은 사이트에서 확인이 가능하기에 정말 관심이 없는 사람이 아니라면 사실 가격을 모른다고 말하기는 어렵기 때문이죠.
그렇다면 여기서 중요한건 가치를 아는 것인데, 이 가치를 결정짓는 요소가 무엇인지를 먼저 이해하는 것이 필요합니다. 

아파트의 가치에 대한 정성적인 판단은 일정 금액 이상의 이자를 매달 지불하면서까지도 사람들이 살고 싶은 곳인가라는 질문을 던지고,
그렇다라는 대답이 다수에게 나올수록 기본적으로 가치(=선호도)가 높다고 이야기할 수 있습니다. 

하지만 처음부터 정성적으로 판단하기에는 어렵습니다. 그래서 가치 결정짓는 요인들에 대한 기준을 정하고 이를 통해 정량적으로 판단하는 것부터 시작입니다. 
가치를 결정짓는 건 무엇일까요? 이렇게 생각해보면 쉽습니다. 사람들이 선호하는 이유가 많기 때문이라고 생각하시면 됩니다. 

사람들이 좋아하는 유명 연예인들을 보면 외적인 부분이 매력적인 것도 있지만, 배우라는 연기라는 부분에서 가수라면 가창력이나 춤 등의 부분에서 압도적인 모습을 보여줍니다. 여기에 패션 센스라던가 인성, 개성 그리고 호감을 주는 이야기 등 사람들이 좋아할만한 요소들을 갖고 있음을 알 수 있구요. 

아파트도 똑같습니다. 이런 사람들이 좋아하는 요소들을 많이 가지고 있는 것을 사람들은 좋아합니다.
그 요소들에 해당하는 것들은 많지만 대표적인 것들은 위치, 교통, 단지, 환경, 학군 등입니다. 

#어떤 아파트를 사야할까?
위치와 교통은 하나로 볼 수 있으며, 말 그대로 아파트 자체가 어디에 위치하고 있는지 혹은 지하철 등의 교통수단으로 주요 업무지구 특히, 강남에 얼마나 빨리 갈수 있는지를 의미합니다. 

단지라는 요소는 단지 자체를 뜻하며 사람들은 대단지와 신축을 선호합니다. 여기에 내가 살고 있는 단지가 그 지역내에서 상징성이 있고 개별 단지로 이야기를 해도 사람들이 많이 아는 곳일수록 선호가 높다고 이야기할 수 있습니다. 

환경은 인근 편의시설들로 살펴볼 수 있으며, 주택과 빌라에 둘러쌓여있는 곳보다는 아파트 단지들로 둘러쌓여있는 곳을 선호합니다. 그리고 초등학교가 인접하거나 단지내에 있다면 이 역시도 플러스 요인이 됩니다.(아파트 옆에 아파트, 초품아 초코아) 

마지막으로 학군입니다. 아이가 줄어들면서 학군지가 갖는 의미가 많이 퇴색되기는 했지만, 누구나 이름을 들어도 아는 학군지가 갖는 의미는 여전히 무시할 수 없습니다. 그렇기에 학군지에 위치하고 있는 아파트라면 사람들의 선호도는 높을 수밖에 없습니다. 

위에서 이야기한 요소들 이외로도 아파트 선호도에 미치는 것들이 있지만 이 정도로도 충분히 가치를 판단할 수 있습니다. 그럼 이런 부분들은 어디서 어떻게 확인할 수 있을까요? 위치, 교통, 학군은 지도나 인터넷을 통한 손품으로 단지와 환경은 그 지역과 단지들을 두발로 임장하면서 확인할 수 있습니다.
(위치, 교통, 학군 - 손품// 단지, 환경 - 임장) 

자 이제 가치를 어떻게 확인하는지 방법을 알았고, 네이버 부동산을 통해 가격도 볼 수 있습니다.
그렇다면 이 글 처음에서 이야기했던 무엇을 사야할지 어려운 이유 중 첫번째는 해결된 셈입니다. 

두번째 이유로 넘어가볼게요. 가치와 가격을 아는 상태에서 어떻게 비교해야하는지 모르는 경우입니다. 대다수가 가장 어렵게 느끼는 부분이죠. 마치 수학과도 같습니다. 

학원에서나 인터넷 강의를 통해서 수학 문제를 푸는 것을 보면 다 아는 것 같고 이해가 쏙쏙 되지만, 직접 내가 풀어보려고 하면 잘 풀리지 않는 경험을 한번쯤 해보셨을겁니다. 비교평가 역시도 들을 땐 어느정도 알겠지만 실제 내가 해보려고 하면 머리가 다시 하얘지기 때문입니다. 보통 비교평가를 할 때는 단지들끼리 비교를 하며 크게 2가지 방법이 있습니다. 가장 기본적인 가격을 고정하는 방법, 그리고 조금 더 어려운, 가치를 고정하는 방법입니다. 

#가격을 고정하여 비교하는 방법
가격을 고정 후, 비교한다는 것은 비슷한 가격을 가진 2개의 아파트를 두고 각 아파트의 위치, 단지자체, 환경, 학군 등 사람들이 선호하는 요소를 어느 아파트가 더 많이 가지고 있는지 보는 것입니다. 

방법은 간단합니다. 가격이 유사하거나 그 차이가 크지 않는 2개의 단지를 비교하는 것입니다. 조금 더 쉽게 이야기해보자면 A단지가 현재 7억, B단지가 현재 7.1억인 상황이라고 하면 A단지가 B단지보다 더 좋은 단지라면 가격이 비슷한 수준이니깐 A단지의 가격이 더 싸다고 이야기할 수 있습니다.
반대의 경우도 마찬가지 입니다. B단지가 A단지보다 더 좋은 단지라면 B단지가 더 싸다고 볼 수 있죠. 앞서 적어놓은대로 사람들이 선호하는 요소인 위치&교통, 환경, 단지, 학군을 순서대로 확인해주면 됩니다. 조금 더 직접적인 예시로 한번 비교를 해볼게요. 

경기도 남부권에서 살펴보면 현재 안양시내 신축A단지와 안산시내 신축 B단지가 9억대라는 비슷한 가격을 보입니다. 이렇게 가격을 고정했으니 이제 선호 요소들을 하나씩 비교하는 겁니다. 

가장 중요도가 큰 위치와 교통을 살펴보면 주요업무지구인 강남까지 A단지는 1시간이내, B단지는 1시간 이상이 소요되며 꽤나 큰 차이가 있습니다. 위치와 교통에서 A단지가 승! 

위치와 교통을 살펴봤으니 다음은 바로 환경입니다. 단지와 주변을 임장하면서 확인할 수 있습니다. B단지는 인근에 학원가가 위치하고 있고, 꽤나 균질한 상권, 인근에 호수 공원이 있고, A단지는 단지 인근에 큰 상권은 없지만 큰 상권은 없지만 범계역 인근으로 상권과 백화점이 있으면 어렵지 않게 접근이 가능합니다. 그리고 주변으로 계속 신축이 들어오고 있어 두 단지 모두 환경은 비슷하다고 볼 수 있습니다. 

다음은 단지 그 자체입니다. 이 부분은 눈으로 보지 않고 판단하기 어려우며 실제로 단지를 눈으로 보는 것이 필요합니다. A단지는 약 4천세대 가까운 단지로 엄청난 위압감을 주며 단지 조경도 정말로 잘 만들어져 있습니다. 브랜드, 연식, 세대수 면에서 빠지는 것이 없습니다. B단지도 잘 갖춰진 단지이지만 A단지와 비교하면 아쉬운 점들이 있습니다. 단지에서는 A단지 승! 

마지막으로 학군입니다. 물론 해당 단지는 선호하는 중학교에 배정되는 단지는 아니지만 구축이 즐비한 곳엣에서 신축이라는 장점으로 인해 구축은 싫지만 학원가 인근에는 살아야하는 수요들의 집중적인 선택을 받게 됩니다. 여기에 평촌 학군과 학원가라는 단어로 설명이 끝납니다. 역시나 A단지의 승! 

정리해보자면 위치와 교통: A단지// 환경: 비슷//단지:A단지//학군:A단지로 볼 수 있으며 A단지의 가치가 더 높다고 볼 수 있겟죠. 하지만 현재 가격이 같은 상황이므로 A단지가 상대적으로 싸다고 이야기할 수 있습니다. 

이걸 그래도 적용해서 아래 예시의 두 단지를 가격 고정 방법을 통해 비교해볼까요? 영등포구에 위치한 14년식 VS. 성북구에 위치한 10년식
자. 가격이 같다면 어디가 더 싼걸까요?
위치교통:A단지, 환경:B단지, 단지:비슷, 학군: 둘다 없음(학군지가 아니라는 의미)라고 생각해볼 수 있습니다.
이때 두통이 생기기 시작합니다. 위치나 교통은 A단지가 더 좋은 것 같은데 환경은 B단지가 더 좋은상황에서 어떤걸 우선해서 봐야하는지를 판단하기 어렵습니다. 이럴 땐 모든 경우가 해당되는 것은 아니지만 위치&교통이 더 좋은 단지가 더 싸다고 볼 수 있습니다. 신축과 택지를 선호하는 경향이 강한 것은 맞으나 결국 신축과 택지도 시간이 지나면 낡아지게 마련인 반면 위치와 교통은 변하지 않기 때문입니다. 

#가치를 고정하여 비교하는 방법
가격을 고정해서 비교를 하는 방법 말고도 가치를 고정하여 비교가 가능합니다. A라는 단지의 가격이 싼지 비산지를 판단할 때 가격 대신 가치가 비슷한 단지를 비교군으로 가져오는 방법입니다. 
다만 앞서 이야기한대로 가치라는 것은 눈으로 보이거나 어떤 수치나 정량적인 값으로 정해진 것이 아니다 보니 눈으로 보이는 가격을 고정하는 것보다 조금이라도 더 어려울 수밖에 없습니다. 

비슷한 가치를 가진 아파트를 찾는 가장 쉬운 방법은 가격 고정 방법을 통한 비교와 마찬가지로 강남까지의 접근성을 기준으로 얼마나 소요되는지를 확인하고 그 다음으로 환경과 단지 등을 고려하면 됩니다. 

그렇다면 어떤 경우에 가치를 고정하며 비교해야할까요?
개별단지의 저평가 여부를 위해 비교를 평가하는 경우 외에도 두개의 아파트를 비교하다보면 의도치 않게 가격이 다른 2개의 아파트가 나오게 됩니다. 가격이 같다면 선호요소를 하나씩 비교하면서 판단하면 되만 가격이 차이가 나다보니 어떤게 더 싼건지 판단하기 어렵습니다. 이런 경우에 가치를 고정하여 비교할 수 있습니다. 

그렇기에 가장 먼저 필요한건 A와 B단지가 갖는 가치를 아는 것입니다. 가치=선호도라는 점을 통해서 직장&교통, 단지, 환경, 학군 등의 요소를 기준으로 개별단지의 가치를 확인합니다. 

이 다음부터는 상황에 따라 판단하는 방법이 달라집니다. 가장 쉬운 케이스는 우연치않게 비교하려고 하는 두개의 단지가 자연스럽게 가치가 비슷하여 고정되는 경우입니다. A단지와 B단지의 가치가 비슷하다면 가격이 더 싼 아파트가 자연스럽게 가격이 더 싸다고 판단할 수 있습니다. 

하지만 A단지와 B단지 가치가 다르다면 이때는 조금 어려워집니다.
A단지와 B단지의 가치가 다르고 가격도 다르기에 두가지를 모두 생각해야하다보니 머리가 터지고 쥐어짜게 됩니다. 
이때 조금 쉽게 접근하는 방법은 2개의 단지를 직접적으로 바로 비교하기 보다는 각 단지를 개별적으로 먼저 싼지, 비싼지를 판단하는 것입니다. A단지와 비슷한 가치를 지닌 다른 단지를 찾아 비교를 해서 싼지, 비싼지를 판단할 수 있습니다. B단지도 A단지와 마찬가지로 비슷한 가치를 지닌 다른 단지와 비교하면 됩니다.
즉, 두 개의 단지를 비교하는 것이지만 가치와 가격이 다르기에 가치라는 부분을 고정시켜 개별적으로 싼지 비싼지를 확인합니다. 위 과정을 통해서 나오는 결과는 크게 4가지가 나옵니다.
1) A단지는 비싸고 B단지가 싸다
2) A단지가 싸고 B단지가 비싸다.
3) A단지와 B단지 모두 비싸다
4) A단지와 B단지 모두 싸다. 

1,2는 크게 문제가 되는 부분도 없고, 3의 경우는 둘다 비싸기에 더이상 파고들 이유가 없습니다.
하지만 4번과 같은 상황이라면 얘기가 다르며 숨이 턱 막힙니다. 가치도 다른 두개의 단지가 어느 정도의 가격 차이가 적정한지 알기 어렵기 때문입니다.
물론 그래프를 붙여서 입지에 변화를 주는 요인이 없다는 가정하에 과거 가격흐름을 통해 가격의 차이를 보고 판단할 수 있습니다. 하지만 결국 비교평가는 투자라는 행위를 하기 위한 도구이기에 둘다 가격이 싼 상황에서 어느 정도의 가격차이가 있어야하는지 집중하기 보다는 두개의 단지 중 내 상황에 맞는 단지를 선택하면 됩니다. 

예를 들어 둘다 싸다라는 것이 전제임을 다시 밝히며 내가 가진 종잣돈이 2억이라고 해볼게요. A단지에 필요한 투자금은 3억이고 B단지의 투자금은 2억인 상황에서는 B단지를 선택하면 됩니다. 
둘다 싼 상황이라면 가격 자체가 비싼 단지가 더 좋은 단지이기에 더 좋은걸 선택하는 것입니다. 

#비교평가를 하면서 숨이 막힐때 숨통 트이는 팁
쉽게 비교를 하고 결론이 나오면 괜찮지만 가격 고정에서 예제로 나온 경우처럼 두통이 찾아오는 상황을 우리는 종종 마주하게 됩니다. 그런 상황에서 비교를 하는 노하우를 몇가지 정리해볼 수 있습니다. 

첫번째는, 아무리 생각해도 두개의 단지가 비슷한 경우입니다.
A단지는 교통이 조금 더 좋고 다른게 아쉽지만 B단지는 교통이 조금 애매해도 다른게 좋습니다. 이런 경우는 꼭 하나의 단지를 싸다고 뽑을 이유는 없습니다. 애매하면 둘다 싸고 괘찮거나 둘다 비쌀 수 있습니다. 

그렇기에 오래 붙잡지 말고 비교대상을 같은 가격이지만 다른 지역의 다른 단지와 다시 비교를 해보는 것이 좋습니다.
그리고 비슷한 경우라면 착공된 교통 호재, 인근의 뉴타운 혹은 재개발로 인한 신축 대단지의 입주 등이 예정된 곳을 우선해서 보는 것이 좋습니다. 

두번째는 가격이 같은 다른평형간의 비교입니다.
A단지가 20평대 6억 VS. B단지의 30평대가 6.1억을 비교하는 상황으로 비교를 하는 것 자체가 어렵습니다. 보통 이런 모습을 상급지 20평대ㅐ와 하급지 30평대 사이에서 같은 가격을 보이는데 이런 경우에는 상급지 20평대가 더 싸다고 볼 수 있습니다 또는 같은 지역 혹은 같은 생활권 내에서 20평대와 30평대의 가격이 같고 두 단지의 연식차이가 크지 않다면 30평대가 더 싸다고 볼 수 있습니다. 
다만 절대적인 것은 아니고 어떤 단지냐에 따라 달라질 수 있기 때문에 비교평가를 한 뒤에는 과거의 가격흐름이 어떻게 변해 갔는지를 체크하는 식으로 가늠해볼 수 있구요. 이때도 역시나 앞으로의 변화되는 부분이 있다면 감안하며 확인해야 합니다. 

세번째는 구축과 신축간의 비교입니다.
하급지 신축과 상급지 구축 혹은 같은 지역내에서 역세권 구축과 비역세권 신축의 가격이 같은 경우, 어디가 더 싸다고 판단해야하는지 어렵습니다. 이런 경우 먼저 같은 지역내에서 역세권 구축과 비역세권 신축의 가격이 같은 경우 비역세권 신축이 더 싸다고 이야기할 수 있고, 3급지 이상의 경우에는 구축의 입지가 좋다면 신축과 구축 둘 다 싸거나 구축이 더 싸다고 볼 수 있습니다. 

상급지 구축과 하급지 신축의 경우는 입지 차이가 크지 않는 이상(1급지 차이 정도) 하급지 신축이 더 싼 경우가 많고 입지 차이가 큰 경우라면 (2급지 이상 차이) 상급지 구축이 더 싸다고 볼 수 있구요. 
역시나 이 경우도 마찬가지로 절대적인 것은 아니며 개별 단지의 특징에 따라 변하게 됩니다. 다만, 비교평가를 하는데 어느정도 기준이 될 수 있을거라 생각합니다. 

여기서 가장 중요한 마지막! 가격을 고정하고 비교하는 위 방법의 정확성? 신뢰도?를 높이기 위해서는 앞마당이 많아야 합니다. 그만큼 아파트를 많이 알고 있다는 이야기가 되며 여러단지와 비교를 통해서 저평가에 대한 검증을 자동으로 여러번 하게 되기 때문입니다. 

#비교평가 주의사항
그리고 몇가지 주의사항이 있습니다. 

첫번째, 여러개의 단지를 동시에 비교하는 것이 아니라 두개의 단지끼리 비교하세요. 물론, 여러개의 단지를 직관적으로 비교평가를 할 수 있지만, 내가 어느정도 비교평가가 익숙해야하고 익숙해졌다고 하더라도 3개 이상의 단지를 동시에 비교한건 솔직히 어렵습니다. 그리고 2개씩 비교를 해도 내가 투자를 하는데는 전혀 지장이 없기 때문에 개인적으로는 2개씩 비교해도 충분합니다. 

두번째, 수도권과 지방의 단지를 서로 비교하는 것은 피하세요.
여러가지 이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 가격을 고정한 다음 선호하는 요소를 비교해야하는데 수도권과 지방에서는 바로 이 선호하는 요소들이 다릅니다. 그렇기에 가격이 비슷하다고 할지라도 어디가 더 좋은지를 판단하지 어렵습니다. 어떤 단지냐에 따라 다르겠지만, 수도권 외곽의 구축 아파트와 부산 혹은 대구에 있는 신축 아파트가 가격이 비슷한 경우 직관적으로 부산과 대구의 신축 아파트가 더 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 

하지만 이런 경우 말고 1기 신도시의 구축과 해운대구의 구축 혹은 서울 하급지 신축과 지방 광역시의 입지 좋은 신축의 경우 딱 듣는 순간부터 어렵습니다. 
비교를 하지 못하는 것은 아니지만 내가 정말 각지역과 단지에 대해서 입지와 위상을 알아야 한다는 전게가 필요합니다. 내가 지방과 서울 수도권을 비교하지 못한다고해서 역시나 투자를 하는데 문제가 있는 것이 아닙니다. 

세번째, 꼭 하나만을 선택해야한다는 법은 없어요. 
비교하는 두개의 단지 중에서 더 좋은 곳을 고르는게 일반적이지만, 두개의 단지 둘다 비슷한 경우도 많습니다. 그렇기에 꼭 하나를 선택하는 것에 대한 강박관념을 버리는 것이 필요합니다. 둘중 하나가 될 수도 있지만 둘다가 될 수도 있습니다. 

마지막으로 비교평가를 하는 본질을 생각하며 비교하는 것에 매몰되는 것을 조심해야 합니다. 무슨 이상한 말이냐고 생각할 수 있겠지만, 비교평가를 하는 것은 투자와 이어지는 행위입니다. .즉 두개의 단지를 비교해서 어디가 더 좋다고 나왔다가 끝이 아닙니다. 그 다음에 내 상황을 고려해서 판단하는 과정을 항상 염두해 둬야 합니다.
A보다 B가 더 좋고 싼건 알겠지만 내 상황이 들어가버리게 되면 (B도 어느정도 싸다는 가정하에) B가 내게 더 맞는 물건이 될 수 있기 때문입니다. 그리고 세번째에서 이야기한 부분과 연결해서 둘다 싸고 괜찮은 경우에는 내 상황에 맞는 것을 선택하면 됩니다. 단순하게 비교만 하는게 아니라 여기까지 이어지는 것이 필요합니다. 왜냐면 비교평가를 하는 이유는 투자의 의사결정을 하기 위함이며 내 상황을 고려하는 과정을 토대로 판단하는 것이 중요하기 때문입니다. 

다시한번 더 강조드리지만 내가 비교하는 대상이 둘다 가격이 싼 저평가일 수 있으며 이런 상황에서 이 정도 가격차이면 얘가 더 좋다라는 답이 없는 문제 속에서 답을 찾지 말고 내 상황과 수준에 맞는 것을 고르면 됩니다. 단순히 비교를 해서 순서를 정하는 것이 아니라 결국은  투자로 이어지는 과정임을 기억하는 것이 더 중요하다는 것을 항상 기억하셨으면 좋겠습니다!!!

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