세 낀 물건 투자했는데 세입자가 나간다구요?! (1호기 전세빼기 경험담) [부자그릇]



안녕하세요!

라즈베리 튜터님과

베리동물원 베리즈 반원분들과 함께

열심히 여름학기를 수강하고 있는,

부자그릇입니다!

지난 번 1년 만에 부끄러웠던

저의 1호기 투자 경험담을

적어 보았는데요...

https://cafe.naver.com/wecando7/11081994



이번에 준비하고 있는 서울 투자에서는

제가 다짐한 것들을 꼭 실천해서

한 걸음 더 성장한 투자를 경험해보고 싶습니다.

(라즈베리 튜터님과 엔젤엔젤 반장님,

최고의 실력과 경험, 마인드를 갖추신

반원분들과 함께라면 할 수 있을 것만 같아

벌써부터 가슴이 벌렁벌렁 설렙니다.)

그에 앞서 투자 경험을 복기하고

하나씩 제대로 매듭짓고 성장하고자

경험담을 작성해 봅니다.

0. 계약서 다 쓰고 계약금, 중도금 다 보냈는데

잔금일을 내년으로 미뤄달라는 매도인!

저는 잔금이 반년 정도 남았고,

세입자가 거주하던 물건을 매수했습니다.

계약서에는 23년 겨울로 잔금을 하기로 하고

계약금, 중도금 다 보내고 헤어졌는데

갑자기 부사님께 연락이 왔습니다.

무슨 일인고 보니 잔금일을 내년으로 미뤄달라고!

매도인은 투자자로 23년에만

여러 채의 투자물건을 정리한 상태였습니다.

오너천사님께서 나눔글에도 적어주셨듯

한 해에 여러 물건을 팔아 양도차익이 클 시에는

세금이 많아진다는 사실!

투자자들은 가급적 1년에 1채씩 파는 것이 유리합니다.



https://cafe.naver.com/wecando7/11065041



매도인은 어쩌다보니 23년에 물건을 많이 매도하였고

이에 제 물건의 잔금일을 내년으로 미루고자 했던 것입니다.

어떻게 하는 것이 좋을지 잘 모르겠어서

당시 실준반 반장님이던 요조숙녀님께 SOS를 쳤고,

반장님은 담당 튜터님께 질문을 해주셨습니다.



멋진 반장님의 답변!



이에 저는 두 가지 상황의 편익과 비용을 계산해보았고,

매도자가 가격을 조금 더 조정해주지 않는다면

굳이 잔금일을 내년으로 미뤄줄 필요가 없다는

결론을 내리게 되었습니다.

매수할 당시 매도자 우위 시장이라

가격을 한 푼도 깎지 못하고 진행하여

잔금을 미뤄주는 대신 매매가를 조금

조정해줬으면 좋겠다고 생각했습니다.

하지만 아쉽게도 매도자는 한 푼도 깎아줄 마음이 없었고

결국 기존에 계약서에 쓴 대로 잔금을 진행하게 됩니다.

협상은 둘 다 WIN-WIN이 되어야 하는데

매도자 분은 편익만 취하고자 하시고

대가를 치르려고 하지 않으신 점이 아쉬웠습니다.

중간에서 제대로 협상을 진행해주지 않으신

부사님에 대한 아쉬움도 있었지만...

나중에 제가 매도할 시점이 온다면

세금적인 부분도 정말 잘 계산해서 진행해야겠다는

생각이 들었던 경험이었습니다.





1. 우여곡절 끝에 만기가 5개월 남았던,

그러나 세입자가 더 살 의향이 있다던

세낀 매물을 매수하다.

매도자와 실랑이를 벌이며

23년 여름 구입한 매물은

젊은 부부와 자녀, 총 3명이 살고 있는

신축 아파트였습니다.

이전에 보던 매물들이 속속들이 거래되고,

부사님께서 현란한 말솜씨로 이 매물을

적극 추천해주시자 마음이 다급해진 저는,

현재 거주하는 세입자가 80% 정도는

더 살 의향이 있다는 말에

희망회로를 돌리며 매수를 하게 됩니다.

물건 매수 전에는 다 해줄 것만 같던 부사님!

막상 물건을 매수하고 나니

만기가 5개월이나 남아서

지금 바로 세입자에게 만기 때 나갈지

물어봐줄 수 없다고!ㅠㅠㅠ

'제발 세입자님이시여

저희랑 계약 연장해서 더 사세요!'

하는 마음으로 기도에 의존하며

시간을 보낸 지 어언 2달!

이젠 진짜 움직일 때가 되었습니다!





2. 급격히 오른 전세대출 이자로

타 아파트 월세를 알아본다는 세입자!

시간은 흘러흘러 가을이 되었고

드디어 저는 세입자님께

재계약 의사를 물어볼 수 있게 되었습니다.

(잔금일까지 3달 반 남은 시점!)





기초반 강의에서 멘토님들께 배운대로

'1호 000동-000호 세입자'로 저장한

세입자에게 연락드려 멘트를 날립니다!

(코크님 감싸합니다!!!)

커피쿠폰까지 보내며

기존 세입자를 붙잡고 싶었으나

급격히 높아진 전세대출금리로 인해

전세가 아닌 월세를 알아보려 한다는 세입자!

(작년 급격한 금리인상으로 인한 공포,

다들 기억하시죠?!ㅠㅠㅠ

세입자분도 전세대출이자가 00만원에서 000만원대로

급격하게 상승하여 이사를 알아보셨답니다...

그나저나 공포의 하락장에서 후끈후끈 상승장으로

분위기가 바뀐 지도 불과 1년이 안 되었네요!

물론 지역마다 온도차가 있긴 하지만요!)

결국 전세빼기 대장정에

돌입하게 됩니다.

3. 그런데 왜 집을 안 보여주시는 거죠?ㅠㅠ

처음에는 물건을 매수한 부동산에만

전세물건을 내놓았습니다.

하지만 1주일이 지나고 2주일이 지나도

계약으로 이어지진 않았습니다ㅠ

세입자분께서 집을 그리 잘

보여주시는 것도 아니었고,

힘들게 집을 보더라도 들어오실 분의

희망 이사일이 만기일보다 너무 많이 앞쪽이라

불발된 경우도 있었습니다.

(알고보니 세입자분께서 나간다고 말은 했지만

진짜 나갈지, 나간다면 어디로 갈지

제대로 마음이 결정된 상태가 아니라

집을 잘 안 보여주셨던 것 같아요.)

세입자분께 좀 더 많은 부동산에

물건을 내놓겠다며

혹시 조금 낮은 금액에 재계약할 의사가 없는지

다시 한 번 여쭈어 보았습니다.

제 제안을 거절하게 된다면

미안해서라도 집을 더 잘

보여주실 것 같아서였죠!





아쉽게도 세입자분은

월세로 다른 집을 알아보기로

마음을 굳히셨고,

감사하게도 비밀번호를 오픈하고

아무 때나 집을 볼 수 있도록 해주셨습니다.



4. 다행히 잔금 3달 앞두고

새로운 세입자를 구하다!

그.런.데...! 애완동물을 기르신다구요?!

추석 전에는 세를 빼고 싶은데

시간은 흐르고 물건은 안 빠지고

마음이 불안했습니다.

'아 이러다 나 잔금 치는거 아니야?!'

'이래서 감당 가능한 금액 안에서

투자를 진행하라고 하는구나'

를 뼈저리게 깨달았습니다.

가만히 앉아서

언젠간 전세 빠지겠지

생각만 하고 있을 순 없었습니다.



(▲ 찾아보니 8월 중순부터 열심히 부동산 다녔던!ㅎㅎ

귀찮게 해드렸던 부사님들 죄송하고 감사합니다.)

더 많은 부동산에 물건을 내놓고,

직접 현장에 방문하여

부사님들을 직접 뵙고

잘 부탁드린다고 말씀드렸습니다.

확실히 현장에 여러 번 방문하여

부사님들께 얼굴도장을 찍는 것은

효과가 있었습니다!

(뭐가 됐던 부동산 투자는

사람과 사람 간의 관계임을

다시 한 번 느꼈습니다!)

그렇게 자주 부사님들께 연락드리고

실제 부동산에도 찾아뵙고 하던 어느 날,

드.디.어!

세가 빠졌습니다ㅠㅠㅠ

당시 제가 투자한 지역에

전세 매물이 쌓이는 분위기였는데

제 전세가 나가던 시점에

여러 개의 물건들이 한 번에

다 빠졌다고 해요.

당시 같은 데 투자해서

같이 전세를 빼던 동료들도

전세가 나갔다는 좋은 소식을

들으며 저 역시 기쁜 마음을

주체할 수가 없었습니다.

비록 어렵사리 구해진 세입자가 떠날까

계약금의 일부가 오고갈 때에는

특약도 제대로 정리하지 못했지만...

이 사건을 계기로 특약 싹 정리하고

폰에도 주루룩 문구들을 저장해 놓았습니다.

저희 집에 들어오실 세입자 분은

자녀 없이 애완동물을 기르고 있는 부부였습니다.

애완동물을 기르는 세입자를 받는 것에 대해

잠깐 고민하기도 했지만

제가 찬 밥 더운 밥 가릴 때가 아니라는

생각이 들었습니다.

(그리고 우연의 일치인지

이 이후로 다른 집들에

구하게 된 세입자분들도 모두

애완동물을 기르고 계셨네요!

요즘에 애완동물 기르는 분들이

워낙 많아서 그런 걸수도 있구요!)

이 글을 읽으시는 분들은

꼭 미리 특약 잘 정리하셔서

계약금의 일부 들어온다고 할 때

미리 특약 보내서 동의 여부

확인 후 진행하시기 바라요!

https://weolbu.com/community/280833



5. 새로 들어올 세입자 이사일이

기존 세입자 만기일 하루 뒤라구요?!

그럼 잔금은요...?!

새로 들어올 세입자 분들과 계약할 때

저희가 원하는 특약을 거의 다 넣었지만

세입자 분들이 원하는 특약도 하나 있었습니다.

'세입자의 전세자금대출이 나오지 않을 시에는

전세계약을 무효로 한다.'

ㅠㅠ

아쉽지만 불발될 경우 다른 세입자를 구해야지

하는 마음으로 수락하였고,

세입자 분들은 대출을 알아보러 가셨습니다.

다행히 자금은 나온다고 하는데

문제가 하나 있었습니다!!!

새로 들어올 세입자분들의

이사 가능일이

기존 세입자 분들의

만기일 하루 뒤라는 사실!

날짜가 맞지 않아

하루동안 저희가 잔금을

쳐야 했던 상황!!!

급하게 다양한 방법으로

자금을 알아보고

어떻게 하면 좋을지

머리를 맞대게 되었습니다.

딱 하루 대출을 일으켜야 하는데

주택담보대출을 받으면

중도상환수수료를 내야 하고

몇 억원의 이자를 낸다는 것도

부담스럽게 느껴졌습니다.

게다가 기존 세입자 분과

이사날짜 협의해서

새로운 세입자 분 이사날짜 구한건데

왜 예상치 못한 변수로

잔금을 쳐야 하는건지

속이 상하기도 했습니다.

다행히 기존 세입자 분께서

은행에 직접 방문하여

전세대출을 하루 연장해주셔서

문제는 잘 해결될 수 있었습니다.

이번 일을 겪으며

다시 한 번 욕심을 내서

무리한 금액대의 물건에

투자하면 안되겠다는

생각이 들었습니다.

지방 물건은

수도권과 달리

좋은 자산 취득이 목적이 아니라

정말 돈을 불리려는 목적으로

가는 것이니만큼

감당하기 어려운 금액대의 물건은

아쉽더라도 욕심내지 않아야겠습니다.

잔금 가능한 범위 내에서

저평가되고 선호도 높은 물건을

매수해야겠다 다짐했습니다.





6. 갑자기 온 기존 세입자의 연락!

전세계약 만료 전인데,

이사갈 집 계약을 위한 계약금을 달라구요?!

(아직 저희 명의로 넘어오지도 않았는데요?!ㅠㅠ)

그렇게 새로운 세입자를 구하고

마음 편한 나날들을 구하고 있던 어느 날!

기존 세입자분께 연락이 왔습니다.

이사갈 집을 알아보고 있는데

돈이 다 전세금에 묶여 있어서

계약금을 낼 수 있게 자금을 지원해줄 수 있냐고!

와 이게 말로만 듣던

기존 세입자의 다음 집 계약을 위한 계약금 요구?!

강의에서 말로만 배웠던 내용들을

실제로 겪으니 신기하기도 하고

정신을 똑바로 차려야겠다는 생각도 들었습니다.

매도인 재량으로 전세 만기일 전에

이사갈 집 계약을 위한 전세금 일부를 돌려주기도 하나

이것은 의무가 아니죠!

게다가 제 입장에서는 기존 세입자분 계약은

매도인과 되어있는 상태이기도 하고

제 명의로 넘어온 상태도 아니기 때문에

제가 드릴 수는 없는 부분이라는 생각이 들었어요.

마음이 약해지긴 했지만

완곡하게 거절을 하며

매도인 분께 부탁을 해 보면 어떨지

말씀을 드렸지요.

노련한 투자자 매도인께서는

지금 여유자금이 아예 없으시다고...ㅎ;;

결국 기존 세입자 분들은

다른 집을 찾아서 나가게 되셨습니다.



7. 우여곡절 끝에 새로운 전세 세입자 맞추기 완료!

등기 이전도 완료!

그렇게 우여곡절 끝에

저는 새로운 세입자를 맞추고

등기까지 가져올 수 있게 되었습니다.

'세낀 물건 구입해서 편하게 투자해야지'

하던 처음의 마음과는 달리

단 하나의 물건으로

엄청난 경험치를 쌓게 되었습니다.

투자는 이처럼

예상치 못한 변수가 많은 것임을

배울 수 있었습니다.

항상 겸손하고 욕심부리지 않고

'더 버는 선택'보다는 '덜 벌더라도 잃지 않는 선택'을

해나가도록 하겠습니다.

이렇게 해서 월부에 와서

우당탕탕 했던 첫 투자 경험담

전세빼기 편까지 모두 마칩니다.

앞으로는 미루지 않고

제 때 제 때 복기하도록 하겠습니다.

이 경험 뒤로 2개나 더 세를 빼게 되는데

이 경험담도 곧 가져오도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

(+믿고 맡겨준 짝꿍에게도 이 자리를 빌어

무한 감사를 전합니다!)



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