[월부학교 게리롱X티.5.피💥 으히] 럭키했던 나의 전세 셋팅기(사장님만 믿은 초짜)



안녕하세요

2호기 찾아 열심히 학교 등교중인 신입생 으히 입니다.

1호기 경험담을 쓰고

전세 셋팅 복기도 해보고자 했는데

반 년이 지났습..쿨럭...

2호기를 앞두고(마음굴뚝!)

다시 투자 프로세스를 진행해보려고하니

왜 또 새롭게 시작하는 것 같고,

뭐부터 해야하는지 모르겠고

머리가 하얗게 변했는데

그래도 1호기 경험담 후기를 써놨더니

복기도 되고,

다음엔 그때 했던 실수를 반복하지 말아야겠다

더 점검할 수 있었는데

가장 중요한 전세 레버리지 부분을 작성하지 않았더라구요.

다주택 시스템 투자로 가려면

꼭 필요한 전세레버리지인데

일단 매수를 해놓은 상태이니

전세가 귀할때는 용자가 되고,

전세가 넘쳐나고 공급장이면

투자금이 더 들어갈 수 있어

생각했던 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있어

정말 리스크를 최소화 하는 방법으로

전세셋팅을 해야 하는데

제 1호기 투자를 돌이켜보면

그 과정에서의 아쉬움이 가장 컸던 것 같습니다.

다시 한번 복기를 하며

다음 투자 시 리스크 최소화를 위한 방안을

꼭 잘 적용해보도록 하겠습니다.

사장님~ 전세 시세대로 되겠죠?

작년 10월경 제 물건을 만나고

빈쓰 튜터님과의 매코 진행 후

수월하게 가계약금까지는 넣었는데

본계약까지 매도자의 서류 정리가 원활하지 않아

1달이나 지난 뒤에 본 계약을 맺었습니다.

그치만 가계약을 넣고 바로 전세 광고는 하기 시작했고,

저의 전세 트래킹도 시작되었습니다.

주변 단지들의 전세 물량과 호가, 실거래를 트래킹하면서

새롭게 튀어난 단지의 상태를 파악하고

사라진 단지들이 실거래가 됐는지

틈틈 사장님과 전임을 하며 지내왔습니다.

딱히 틀을 정해놓고 정리한 건 아니고

날짜, 단지, 갯수, 동호수, 가격, 상태에 대해 정리하고

제 물건이 1등일지 어떨지를 보며

다른 부동산에 내놓지 않고 우선은 기다리고 있었습니다,

그이유는 잔금일이 24년 2월 말까지였기 때문에

시간적 여유가 있다고 생각했고,

그래서 좀 더 원하는 가격에 기다리며 할 수 있겠다는 생각을 했습니다.

주변에 비슷한 전세시세가 많지 않아

그리 어렵지 않게 트래킹을 했었어요.

근데 지금 생각해보면

너무 편협하게 전세를 보지 않았나 싶습니다.

진짜 럭키였구나..

돌이켜 아실 전세를 보면

제가 거래했던 달에 전세 거래가 그리 많지 않았습니다.

여름만해도 전세가 2억대였는데

제가 거래하는 시기부터 3억대로 오르면서

투자 범위에 들어오기 시작했던 단지였고,

제가 내놓은 호가보다 더 높은 금액에도 전세 거래가 이뤄지고 있어서

저는 욕심 부리지 않고 중간 정도의 가격이면 되겠지 생각했습니다.

그리고 갑작스레 올라온 전세금이

나중에 제가 만기시 공급장에 걸리게 되면

역전세가 나지 않을까 계속 걱정이 되기도 했습니다.

지금 오른 전세가 싸다는 생각은 들지 않아서

언젠가는 내려가지 않을까 불안감에 더 올려받을 생각도 못했던 것 같습니다.

이런 부분도 제가 물건을 고를 때

전세가를 좀 더 디테일하게 고민했어야 했는데

주변 매물 전세가와 상위 생활권의 전세가를 비교하지 못했고,

단지 생활권 내에서만 비교하면서

그 불안감은 계속 됐던 것 같습니다.

그래서 전세 트래킹을 시작하면서

저보다 좋은 단지, 동층향의 물건이 나올때마다

가슴이 쪼이며 아직 기한이 한참 남았는데도 불구하고

매일매일 전세물량!!! 하면서 일어났던 것 같습니다.

진짜 공급장에 전세 빼기가 얼마나 힘들까

그 반의 반의 반도 경험하진 못했지만

전세 빠지기전까지 매일매일 트래킹하면서

심장이 쫄리게 됩니다.

★ 전세 적정 가격선, 물량 등을 파악하기 위해서는

생활권을 넘어선 연관되는 지역 전체를 체크

비슷한 전세 시세대라면 더 넓게 봐야 함.

특히 내 투자지역처럼 구와 구를 쉽게 이동할 수 있는 경우

더 넓게 봐야함 ★

제가 마냥 사장님께 시세가 이정도니 이대로 내도 되겠죠?

라고 했을 때 사장님은 걱정말라시며

시간도 많으니 기다리라고 하셨던..

그 시세를 사장님께 의지할 것이 아니라

명확한 근거에 의한 금액대를 결정해야 했습니다.

물론 매코에서 코칭을 해주셨는데

제가 그 과정을 직접 겪고

확신의 금액대를 찾은게 아니다보니

계속 불안감이 들었기에

거인의 어깨를 빌렸더라도

내 돈 내가 넣기 전에

꼭 주변 전세가격 적정선을 찾는 노력을 하면 좋을 것 같습니다.

(미래의 나야 꼭 해라)

사장님~ 제가 말씀드린 조건이 아닌데요?

전세를 내놓은지 1주일이 지나도 사장님께 연락이 없습니다.

가계약금만 넣은 상황이라

사실 전세보다는 매도자의 서류 처리에 정신을 파느라 여쭤보지도 못했는데

알고보니 그사이 한 분, 두 분 집을 보고 가셨다고 합니다.

근데 사장님께서는 진행이 되지 않으니 따로 말씀도 안해주셨고,

저도 매도자에 정신팔려 여쭤보지도 않았습니다.

1주일이나 지나서야 왜 내 물건 보러 안오지?

궁금증이 생겨서 나중에서야 물어보니

사장님이 몇 분 보고 갔는데 다른 걸 했어요~ 하셨어요.

아....!!

내 것을 보고 갔는데도 다른걸 하셨다고?

그제서야 왜 내 것이 1등이 아닌지 체크해보지 않았는가...

손품으로 전세물량 트래킹이 아니라 주변 전세도 체크했어야 했는데

잔금일이 4개월 넘게 남았다고 생각해서

너무 나태하게 기다리고 있었습니다.

본계약 하기까지도 1달이 어느새 쓩 지났는데

전세도 마찬가집니다.

어느새 4달이 3달이되고, 마지노선 달이 지나

결국 전세전단지를 돌리고 있을지도 모릅니다.

아무리 기간이 오래 남아도 열심히 노력해서 빨리 빼려는 시도를 해야합니다.

ㅠㅠ

저는 정말 럭키였습니다.

어느 주말 열심히 또 매임을 하던 중

"중년 여자분이 맘에 든다고 계약 하고 싶어해요~"

사장님께 연락이 왔습니다.

임장중에 갑자기 받게 되다보니 넘 당황스럽기도 하고

손이 떨리더라구요.

그래도 침착침착하고,

차분히 제가 요구했던 조건들을 다 설명하셨는지

그리고 동의 하셨는지를 여쭤봤습니다.

"아 맞다! 정신이 없어서 전세기간 3년을 말씀 못드렸네요

죄송해요 다시 물어볼께요"

ㅎㅎㅎ

제가 요청했던 것은 3년의 전세기간과

전세 금액 딱 2가지였는데

홀라당 그저 계약 성사에만 힘쓰셨던걸까요 ㅠㅠ

그래도 차분히 제가 원하는 조건이 되어야 가능하다는 말씀을 드리고

사장님의 연락을 기다렸습니다.

다시 연락오셔서는

"3년은 힘들 것 같다고 하시는데요"

라고 하셨습니다.

그 이야기를 듣고 대신 기간을 딱 2년 보다는 좀 더 조정을 요청드렸고

그것 또한 거절하셨기에

"사장님 제가 요구한게 딱 2가지였는데...

제가 처음부터 전세기간 중요시 한거 아시잖아요..

그래서 앞에 물건들도 보내줬던 거고...

조금 더 고민해볼게요"

한 상황이었습니다.

저는 첫 계약 성사를 앞두고 빨리 해결하고 싶은 마음 반

3년의 조건으로 공급리스크를 줄이고 싶은 마음 반

고민이었습니다.

당시 실전반 튜터님이셨던

그리고 제 1호기를 전적으로 밀어주셨던

부자아내제인 튜터님께 SOS를 쳤고

왠만하면 붙었을 때 전세를 빼는 전략이 좋다!

라는 답변을

(바쁘신 와중에 답변주시고 응원주신 튜터님 감사합니다!)

그래서 제 맘속으로는 그래.. 전세 맞추자! 로 마음을 먹고

다음날 연락을 드렸습니다.

근데 참 재미난 일이 생겼습니다.

그 사이 세입자분이 부동산을 방문해서

엉엉 울고 가셨다며..

제 물건은 신탁등기 상태에

근저당권이 설정되어 있어

세입자와 계약을 체결하며 당일 말소를 조건으로 하는 계약이었습니다.

자칫 접근하기 어려울 수 있는 물건이라

사장님께 설명을 잘 해주십사 당부드리고

갈때마다 간식거리를 챙겨가곤 했습니다.

실제 사장님께서는 멀리있는 저를 대신해

공실인 집 관리를 한번씩 도와주시기도 했습니다.

그걸 너무 신뢰했던 걸까요.

제게는 신탁, 근저당 설정 설명을 다 해주셨다고 했는데

세입자분이 전혀 듣지 못한 상태였다고 했고,

심지어 제가 원했던 3년 전세기간 설정이 되지 않아

제가 생각해보겠다고 한 상황이었는데

그 이야기가 제대로 전달되지 않았는지

(공동중개였습니다.)

저희 집을 보고 간 세입자분이

본인 집의 전세 계약서를 쓰고 계약금까지 받은 상황이었습니다.

(와.. 행동력...!!)

그 상황에서 제가 3년 계약을 원하고,

심지어 신탁...근저당...해결도 해야 하는 물건이라는 걸 아시고는

제가 계약을 거절하시는 줄로만 알고

사무실에 와서 본인 집 전세 계약금까지 받았는데

이제 나와야 하는 상황인데

제가 해주지 않으면 어떻게 하냐며 울고 가셨다는 거였어요.

이렇게 어려운 집이면 안했을거라는 말과 함께..하핫...

사장님께서 그 이야기를 전해주시는데

사장님 본인도 설명이 미흡했던 부분을 인지하고

이런 상황을 감안해서 제가 전세 계약을 안하겠다고 해도 할 말 없다고

편한대로 결정 내려달라시며

제가 원치 않으면 본인이 잘 해결해보겠다며

곤란한 상황이셨지만 저를 푸쉬하지 않아주셔서

그부분은 정말 감사했습니다.

이 이야기를 듣고 제 마음에는

3년 기간 설정이 되지 않아

리스크 적인 부분에서 생길 수 있는 손해와

이번 상황에서 사장님을 곤란한 상황에서 해결하고,

전세입자의 상황을 해결해서

저도 전세를 맞췄을 때의 관계에서의 얻을 수 있는 이득을 생각해 보았고

그리고 아직 매도자의 신탁등기 해제 서류가 완료되지 않았고,

아무래도 멀리서 집을 관리해야 하는 제 입장에서는

앞으로도 사장님과의 관계가 더 중요하다고 생각했습니다.

공급이란 것이 얼마나 영향을 미칠지는 누구도 알 수 없고,

언제 공급인지 제가 파악하고, 가격대를 잘 트래킹해나가면서

그 과정에서 또 배워나가는 것으로 본다면

저는 불확실한 두려움보다는

확실한 관계 설정이 더 낫다고 판단하였습니다.

그래서 그 세입자분과 기간을 조금 더 조정하여

전세계약을 맺기로 하였습니다.

제가 원했던 기간의 계약이 아니어서

사실 그래서 계약하면서도 불안하긴 했지만

사장님과 좋은 관계를 유지하는 것으로 마음이 한결 편해졌습니다.

그리고 몇 달 뒤

전세 계약을 3년으로 체결했더라면

대기중인 재개발 지역의 공급이

그 시기에 결정이되어

결국에는 또 공급장에 들어갈 뻔 했다는 것이

정말 내가 원하는대로 다 되지 않는구나.

미리 걱정하고 행동을 미룰 필요는 없구나 생각했습니다.

소탐대실 할 뻔 했던 기억이네요.

★나의 조건, 기준도 중요하지만

사장님과의 관계도 중요하다. 이건 잘했다.★

사장님~ 이거 뭐가 다른...데요?

그렇게 세입자분은 등기가 넘어오기 전이라 매도자와 먼저 계약을 체결하고

먼저 입주를 하셨습니다.

사장님과의 관계에 좀 더 치중을 한 덕분인지

매도자분이 세입자분과 계약을 체결한 뒤

자잘자잘한 수리가 필요한 부분이 생겼는데

사장님께서 중간에 잘 중재를 해주셔서

저에게 연락 주시지도 않고 매도자분께 수리 요청을 드렸고

금액으로라도 받을 수 있었습니다.

멀리서 있으면서 관리하지 못했던 부분을

세심하게 봐주셨던 사장님 정말 감사합니다.

무사히 신탁등기가 해제되고,

전세 입주하면서 근저당 설정도 말소되고,

저의 잔금일이 도래하여 사무실에 방문하게 되었습니다.

당시 근처에 거주하시던 동료분이

계약과정을 함께 해보고 싶어 하셔서 같이 방문하게 되었습니다.

당일 제 잔금을 치면서

법무사님도 방문하시게 되고,

세입자분이 저와 계약서를 새로 쓰고 싶어하셔서

공동중개였던 사무실에서도 오시고,

세입자분도 오시고,

정신이 좀 없었습니다.

저도 첫 잔금에 전세계약이다보니 어버버 하던 사이

법무사분이 도장을 착착 찍어서 알아서 서류 다 챙겨서 가시고

세입자분이 오셔서는 기존 계약서를 내고, 새로운 계약서에 도장을 쾅쾅 찍고

그렇게 잘 마무리 되는가 싶었는데

중개수수료 등 마무리 일정만 남은 상황에서

함께 조용히 과정을 지켜보셨던

투현맘님께서

"두 계약서가 다른데요??"

원래 먼저 썼던 전세계약서와 새 전세계약서가

특약부분이 줄이 다른 걸 발견하셨어요.

아뿔사...

계약서를 정말 꼼꼼하게 체크해야지!!!!

매수 계약서때 정말 중요시 체크했고,

매도자와 전세계약서 쓰실때도 하나하나 문구 다 확인한 것이어서

당연히 똑같은 서류를 뽑아서 도장만 새로 찍으면 된다고 생각했습니다.

그래서 내용을 제대로 읽어보지 못했습니다.

근데 사장님께서는 제가 드렸던 특약내용의 서류를 저장해두시지 않으셨는지

본인이 원래 사용하시던 내용으로 출력했던 거였습니다.

이미 세입자분은 다시 직장으로 떠났고

도장을 찍은 계약서를 들고 전입신고를 하러 가신다고 한 상태였습니다.

순간 고민이 됐습니다.

특약에 써있지 않았던 내용들은

관리 소홀로 인한 곰팡이 등

계약 만기로 나가기 4-6개월 전 협의하고

이런 월부식 특약 내용이었습니다.

사장님은 당연히 해주는 내용이라 안써도 된다는 말씀을 하셨고

저도 알지만, 그 내용이 포함이 되고 안되고가

법적으로 효력이 있다기 보다는

이런 내용으로 내가 약속했었지, 라는 심리적인 부분이 더 크다고 생각했기에

그래서 제가 특약에 넣어주십사 했던 부분인데

그게 누락이 되어 당황스러웠습니다.

그래도 아무것도 안하고 받아들이고 가는 것보다는

수정해 줄 수 있는 여지가 있는지 세입자분과 소통해보시도록 요청드렸습니다.

도장을 두고 갈테니 잘 작성하셔서 새롭게 찍어 달라고 말씀드리고

저는 다시 집으로 올라왔습니다.

하지만 결론은

이미 동사무소까지 가서

원래 매도자와 한 번

그리고 저와 한 번

계약서를 두 번이나 방문해서 신고한 상태로

번거로워지신 세입자분께서는

이미 들어와 살고 있고, 손해 보고 싶은 마음은 없으셨을 겁니다.

본인에게 유리하지 않은 문구였기에

새롭게 계약서 작성하시는 걸 거절하셨습니다.

오히려 제가 도장까지 찍은 계약서를

그 문구를 추가해서 새롭게 작성해달라고 했던 요청이

앞으로 집을 얼마나 깨끗하게 쓰라는건지 부담스럽다

라는 표현도 하셨다고 합니다. ㅠㅠ

그래서 저도 저의 실수를 그대로 받아들이고

마무리하게 되었습니다.

저에게 있어 첫 번째 매수 과정도 아쉬웠는데

전세 셋팅 과정도 아쉽긴 마찬가지네요.

하지만 그 과정을 통해서 또 경험하고 배울 수 있었던 것 같습니다.

그 과정에서 여러 도움 주셨던

부자아내제인튜터님과

함께 전세 계약 과정에서 오류도 발견해주시고

중개수수료도 할인받는데 한 몫 해주신

투현맘님 감사합니다. ㅎㅎㅎ

이번 기회에 다시 전세 과정을 복기할 수 있어

다음에는 같은 실수를 반복하지 않을 수 있어

감사합니다.

★계약서를 새로 쓰는 경우더라도 무조건 다시 한번 확인하기

이런 경우 전날 계약서 보내달라고 해서

원칙대로 점검 꼭 하기! ★