내집마련 기초반 2강 강의 후기 [내집마련기초반 48기 25조 존경받는길]

[ 지금은 무리해서 사는거보다 싸게 할인해서 산다 ]

[ 단계적으로 배워서 나중에 혼자 스스로 내집마련에 대한 원칙을 세운다 ]

*최악은 내집 마련해놓고 후회하는거* -> 이러한 후회를 안하기 위해서는 현재 부동산 시세가 어떻고 앞으로는 어떻게 될 수도 있지만 나의 어떠한 근거에 따라
선택하였다

1. 살까말까 기준
* 현재는 Best 선택을 하는 것도 좋지만 최악의 선택을 안하는 것이 제일 중요하다
1) 입지가 제일 좋고, 그 다음 연식
2) 연식이 안좋더라도 입지가 좋아야하며, 입지가 안좋지만 연식이 좋은거는 좋지 않다.

2. 입지란?
1) 일자리(지방의 경우 인구) 
2) 교통
3) 학군
4) 환경 (편의시설, 커뮤니티)
 - 대다수의 사람들이 모든것을 편하게 누리는 곳이 자산의 가치를 지님.

2-1) 직장
 - 많은 사람들이 일하고 있는 3대 업무지구 (강남권 -170만명, 도심권 - 66만명, 여의도&목동 56만명)

2-2) 고통
 (1) 강남 접근이 1시간 이내로 가능한가 *우선순위
 (2) 역세권인가?
 (3) 지하철, 버스노선
    - 강남을 가장 빨리 들어가는 2호선(구로,관악등) > 9호선(강서-동작-강동-흑석-고덕) > 신분당선(수지-광교-분당) > 7호선(부평-부천-광명-동작-중랑-노원)

* 절대 평가가 아니라 정답이 없고 나쁜 쪽을 거르고 그것둘 중에 골라서 비교평가 하여 선택 *

3. 학군
1) 전체학군 우수 - 강남 서초 분당 수지
   상위학군 우수 - 강남 서초 분당 수지 양천 영통 평촌 송도
- 학군이 좋은 아파트는 반드시 그 단지를 가봐야안다 ( 초품아, 학원거리 등 )
   ex) 1층 편의점 패스트푸드 식당 등 / 2층~ 학원 / 맨 윗층 스터디 등
   * 유해시설(노래방 등) 없는 곳이 중요
- 학업성취도( 아실, 호갱노노에서 확인 단, 정확히는 교육청 )

4. 환경 
 1) 편의시설
   - 소비 먹고 마시고 쇼핑 등 ex) 대형마트, 백화점 스타벅스 등
 2) 균질성
   - 아파트 한세대만 있는게 아닌 아파트가 모여 커뮤니티를 이루는 곳
   * 비슷한 아파트 수준끼리 모이고 싶어함.

* 지방 *

1. 인구 - 부산 (300만 이상) / 대구 (200만 이상) ./ 대전 울산 울산
* 부산 대구는 물량이 많이 풀려 현재 저평가지만 대전은 아직 26년까지 분양 기다려야하므로 나에게는 오히려 시간이 더 있음
2. 학군과 환경이 제일 중요
 - 지방 내 강남구  : 부산 - 해운대 / 창원 - 용지동 / 김해 - 율하 / 대구 - 수성구 / 대전 -서구 / 천안 - 신분당동, 불당 등등
3. 연식에 신축
 - 지방은 5년 이내 신축
 *단, 대전의 경우 학군이 뚜렷한 둔산동의 경우 구축 가능*
 *대전의 선호도는 서구랑 유성구 신축만 볼 것 *
4. 교통이 중요하지 않음
 - 대전의 경우 대중교통 중 버스 28.2 / 지하철 4% / 자가용이 57.6 % 서울의 경우 대중 교통이 50% 이상
 - 기준 [ 차를 타고 30분 이내로 업무지로 갈 수 있느냐 ?]

현실 매매 시
1. 사람은 외곽보다 중심지를 좋아한다 (지방동일)
2. 사람들은 좋은 상품을 좋아한다
 1) 로얄동 : 부동산 사장님께 물어보기, 단지마다 다름 - 입구동, 도로소음 없는동 등
 2) 로얄층 : 전체동의 3/2층
 3) 좋은 vier : 사이드(끝라인)이 아닌 중심 라인 - 1-6호 중 2,3,4,5호
  why? 단열 등이 잘됨 즉, 곰팡이 필 가능성 적음
    - 옆동이 가로 막지 않는 view
    - 강 공원이 보이는 view / 논 밭은 x ->외곽이라는 증거
 4) 좋은 구조
    - 방3 화1 계단식 등
   bay를 나누는 기준은 베란다를 기준으로 3개의 구역 - 침실, 거실, 방으로 나눌 시 3bay

*강의를 듣고 나서 해야할 것 *

1. 주 1회 예산에 맞는 단지 리스트 업 후 시세 업데이트
2. 네이버 부동산에 단지 알람 누르기 -.> 20개 이상
3. 입지가 좋은 곳과 입지가 않좋은 곳 가보기

* 성공하는 사람의 공통점
1. 원칙을 세운다
2. 원칙을 지킨다
3. 그것을 반복한다

=>내가 세운 원칙은
1) 예산에 맞는 단지를 리스트 업 후 시세 업데이트 한다.
2) 안좋은 부분부터 소거한다 / ex ) 대전의 경우 서구, 유성구 빼고 나머지 제외 
3) 비교평가한다 ex) 예산 내 살 수 있는 단지들을 학군 비교 평가한다.
4) 단지를 가본다.
5) 매주 반복한다.
6) 그 외 지역을 넓혀간다.