"지금 시기 놓치면 어떡하죠?" "ㅜㅜ수도권 투자 꼭 해야할까요?" 👉여길 주목하세요.

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

연일 부동산 가격 상승에 대한 기사가 나오는 가운데 서울을 넘어 경기도까지 그 상승의 흐름이 이어지고 이제는 비아파트에 대한 기사까지 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 분명 내가 봤던 가격이 한두달 전만하더라도 7~9억정도의 가격대였는데 지금은 가격이 8-11억까지 오르면서 지금에라도 내가 가진 돈으로 사야하는건 아닌가라는 고민과 걱정을 하게 만듭니다.

가격이 이렇게 급격하게 상승하다보니 전세 가격이 상승하는 속도보다 매매가격이 올라가는 속도가 더 빨라지게 되고 자연스럽게 수도권 투자를 위해 필요한 투자금이 더 많아졌습니다.

서울에서 그래도 괜찮은 평균 정도라고 말할 수 있는 곳에 투자를 하려 한다면 30평대를 기준 필요한 돈은 6억, 20평대를 기준으로 생각했을때 4억원이라는 돈이 필요합니다.(물론, 평균이기에 그 안에서는 이보다 더 적은 투자금이 필요한 단지도 분명 있습니다.)

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눈을 돌려 경기도내 또는 수도권 외곽의 경우는 1억 이하로도 투자를 할 수 있겠지만 생각보다 직접 가서 보게 되면 연식, 위치 등에 있어서 한가지는 내 맘에 들지 않는 못난 점이 보이다보니 오히려 더 고민을 더해주기도 합니다.

이런 상황에서 들어보닌 지방이 가격이 싸다고 합니다. 그리고 상대적으로 투자금도 수도권에 비해서 적게 들구요. 그렇다보니 내 상황에서 지방에 투자를 해야할지, 수도권에 투자를 해야할지 고민을 하게 됩니다. 오늘은 이 고민에 대해서 어떻게 생각해야하는지 그리고 지방 투자를 염두해 둔다면 주목해야할 지역에 대해서 간단하게 이야기해보겠습니다.

#지방 투자

적지 않은 투자금이 필요할 수도권과 다르게 지방은 투자금이 어떨까요?

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먼저 광역시를 살펴보면 대장급인 부산과 대구의 경우에는 필요한 투자금이 1억 전후로 지방 도시들 중에서는 높은 편입니다. 아무래도 지속적된 공급이 있다는점이 가장 크게 작용하는 것 같습니다.

광주, 대전, 울산의 경우는 부산과 대구에 비해서는 적은 편으로 적게는 7-8천만원으로 투자가 가능합니다. 평균이기에 지역내에서 찾아보면 훨씬 더 적은 적은 투자금으로 투자할 수 있는 곳은 분명있다

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보게 되는 도시의 범위를 넓혀서 50만 이상의 도시들 또는 인구 규모가 작더라고 지역내 대표격인 도시 까지 고려해본다면 30평대 기준 평균 투자금은 5천만원 전후로 줄어들게 됩니다.

투자금이 적게 드는 건 알았지만 아직 가장 중요한 부분을 확인하지 않았죠?​

그래서 결국 가격이 싸냐 비싸냐입니다.

물론 여러가지를 따져봐야겠지만 직관적으로 살펴보겠습니다. 위에서 이야기한 도시들 중 하나의 도시내 단지를 예시로 살펴봤을때 현재의 가격 수준은 23년 초 수준이며 23년 초 수준 가격이 21년 가격과 같은 수준이기에 충분히 싸다고 이야기할 수 있습니다.

정리해보면 수도권에 투자금이 많이 필요하다고 해서 돈을 벌 수 있는 아무런 방법이 없는 것이 아니며 특히, 내가 가진 종잣돈이 적거나 소득이 낮다 혹은 저축율이 낮은 상황에서 지방 투자가 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

적은 투자금으로 수익율을 극대화 할 수 있고 충분히 저평가 되어있기에 생각보다 높은 수익을 기대할 수도 있겠죠. 당장 가진 돈의 크기가 작겠지만 점점 더 늘려갈 수 있는 하나의 방법이 될 수 있습니다.

#광역시 vs 수도권, 고민할때 알아야하는 것

종잣돈의 규모 자체가 적은 상황이라면 미련을 두지 않고 바로 지방을 보면서 열심히 돈을 모으겠다는 선택을 할 수 있을 겁니다. 하지만 종잣돈 규모가 애매한 상황이라면 꽤나 상승한 수도권에 투자를 하는게 좋을지 아니면 여전히 싼 가격을 보이는 광역시에 투자를 하는게 맞을지 고민하게 됩니다.

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사실 어디에 투자를 하는 것이 더 좋다라는 건 굉장히 상대적입니다. 단지나 투자를 하는 시기에 따라서 가져다 주는 결과는 달라지기 때문이구요. 결국 본질적인 부분으로 돌아가서 생각하는 것이 중요합니다.

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여기서 말하는 본질은 가치가 있는지 질문을 던져보고, 얼마나 싼가를 따져보고, 다음으로 내게 감당가능한지 판단하고 그 중에서 가장 좋은 것을 선택한다라는 과정을 의미합니다. (가-가-감-가 로 외우시면 됩니다)

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다만 현재 시장 상황을 살펴봤을때 애매한 규모의 종잣돈이라면 서울보다는 경기도로 눈을 돌려하기 때문에 뭔가 아쉬움을 느낄 수 있고 오히려 광역시나 지방이 싸다고 이야기하니까 이쪽을 살펴보고 투자를 하는 것이 더 좋지 않을까라는 생각에 더 갈팡질팡하게 되는 것이죠.

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이때 알아야하는 것은 무엇인지 이야기해보겠습니다.

먼저 경기도내에서 강남 1시간이내 접근이 가능한 유의미한 지역들을 기준으로 살펴볼게요. 준 서울 상급지와 같은 과천이나 분당을 제외하면 대표적으로 하남, 구미, 평촌, 광명, 수지, 구성남 등이 유의미한 지역으로 볼 수 있고 행정구역상 경기도라고 이야기하지만 입지라는 관점에서는 서울의 4급지 정도로 볼 수 있습니다. (4급지 : 동대문구, 강서구, 서대문구, 성북구, 관악구 정도)

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그 중에서도 개인적으로 학군까지 갖춘 평촌과 지방에서도 대표적인 광역시 부산을 비교해보겠습니다. 먼저 지역내 랜드마크급 아파트입니다. 부산에서 대표격인 해운대구내 해운대자이2차 그리고 평촌의 대장 평촌더샵센트럴시티

15억이라는 선을 평촌은 넘어간 반면 해운대자이2차는 그보다 조금 못미친 수준이고 절대적인 아파트의 가격 수준은 해운대자이2차가 매우 싸다는 것을 확인할 수 있습니다.

해운대자이가 아닌 다른 아파트들 중에서 평촌의 대장아파트보다 더 높은 가격으로 거래가 된 단지들이 꽤나 있습니다. 이를 통해 부산이라는 광역시가 가진 파워는 지방임에도 불고하고 경기도 내 평촌이라는 지역보다 강하면 강하지 약하다고 볼 수 없다는 것입니다.

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즉, 광역시 내에서도 사람들이 선호하는 아파트에 투자를 한다면 수도권에 투자하는 것 이상으로 좋은 수익을 가져올 수 있습니다. 여기까지만 보면 더 싸니까 같은 돈이면 광역시에 투자를 해야한다고 생각할 수 있습니다.

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여기서 전세가격을 확인해봐야 합니다. 공급이 영향이 아무래도 크게 작용했겠지만 전세 가격에 대한 가격 레벨자체가 다른 모습입니다. 부산내에서 가장 선호하고 대표되는 지역인 해운대구내 위치한 신축일지라도 공급으로 인한 영향으로 확실히 크게 흔들립니다.

시기적으로 좋은 타이밍에 투자를 해서 단기적으로 시세차익을 남긴다면 충분히 좋은 투자가 될 수 있지만 사실 이 부분은 내 맘대로 하기는 어렵습니다. 결국 장기적으로 오래 보유한다고 했을때 같은 돈을 넣었음에도 투자금 회수에서 차이가 생길 수 있습니다. 투자금이 오래 묶일 수 있다는 이야기입니다.

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그리고 위로 예시를 든 단지들의 경우는 위치나 연식이 좋지만 반대로 이보다 떨어지는 단지라면 실상 입지가 좋다고 말할 수 있는 곳이 많지 않은 지방에서 연식이 오래될수록 상품성이 떨어집니다. 내가 생각했던 수익보다 실제로 얻게 되는 수익이 크지 않을 수 있습니다.

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구축은 어떨지 확인해볼까요?​ 평촌 내에서 정말 선호도가 떨어지는 무궁화 태영이라는 단지와 해운대구 내 좌동이라는 생활권에서 선호도가 꽤나 높은 두산2차입니다.

30평대 매매 가격은 비슷하지만 20평대 매매 가격에서 큰 차이가 나고 무엇보다 전세가격에서 역시나 다른 모습을 보여줍니다. 결국 같은 돈을 투자했을때 시세차익이 비슷하거나 더 높을 수 있습니다.

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전세금 상승으로 인한 투자금 회수 여기에 장기적으로 투자를 한다는 관점에서 땅의 가치 반영한다면 수도권내에서 경기도일지라도 강남 1시간이내에 접근한 지역이 광역시보다 더 좋은 선택지가 됩니다.

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그렇다고 무조건 수도권에만 투자해야한다는 이야기는 절대 아닙니다. 실상 수도권에서는 1억 미만이라는 돈으로 투자를 하기에는 위에 예시로 든 지역보다 더 외곽으로 가야할 가능성이 큽니다. 그리고 그 지역들보다는 오히려 지방에서 선호하는 단지를 싸게 사서 투자를 하는게 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

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하지만 소액이 아닌 1억 이상의 돈으로 투자를 고민한다고 했을 때 지방을 먼저 바라보기보다는 강남 1시간 이내 접근가능한 그런 지역들을 먼저 살펴보는게 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 비록 그 안에서도 내 눈에 성이 차지 않는 못난이 같은 아파트일지라도 생각보다 좋은 결과를 충분히 가져다 줄 수 있기 때문이구요.

그럼에도 수도권에서 보니까 내 성에 차지 않는 못난이라 차라리 가격이 더 싸고 싸이클이 짧아 시세차익을 수도권보다 빠르게 낼 수 있는 광역시에 투자를 하는 것을 선택한다면 아래 도시를 눈여겨 보셨으면 좋겠습니다.

#지금 부산 광역시를 주목해야하는 이유

앞서 살펴본대로 현재 지방 시장의 분위기는 일부 지역들이 소폭 회복하는 모습을 보이지만 사실 이렇다 할만한 움직임이라고 말하기는 어렵고 여전히 회복되지 않은 상황입니다. 회복이 되지 않았다라는 말은 크게 두가지로 해석할 수 있습니다.

​첫번째는, 회복할 만큼 사람들이 좋아하지 않는 지역이거나

두번째는, 그만큼 가격이 매우 싸다

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지방에서 광역시는 위 경우 중 어디에 해당할까요?

최소 100만 이상의 인구가 거주하는만큼 사람들이 좋아하지 않다고 이야기하긴 어렵습니다. 즉, 광역시는 지방에 거주하는 사람들이 매우 좋아하는 도시고 회복이 되지 않았다는 건 그만큼 가격이 싸다라는 뜻입니다. 그 중에서도 지방 광역시에서 가장 맏형 노릇을 하는 도시가 있습니다.

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300만이 넘는 인구가 거주하고 있는 도시 바로 부산입니다.

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부산의 전반적인 상황을 짧게 요약해보자면 꽤나 많은 중심부의 공급으로 인해 매매, 전세가격이 크게 조정된 상황입니다. 즉, 가격이 매우 싼 시장이라고 말할 수 있습니다. 단순히 싸다라는 건은 너무 추상적이니까 그에 대한 근거를 몇가지 찾아볼게요.

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먼저, 랜드마크의 가격입니다. 해운대구의 대표적인 아파트인 해운대 자이 2차의 가격은 10억이 채 되지 않는 9억 후반입니다. 다른 지방 도시들의 랜드마크 아파트들을 보면 대구 수성구의 범어힐스가 15억대, 대전의 도룡SK뷰가 10억대, 울산과 창원의 대장 아파트가 9억대임을 감안하면 비교했을때 싸다고 이야기할 수 있습니다. (인구 = 수요라는 관점에서)

그 다음은 서울 시장과의 비교입니다. 부산의 30평대 신축 아파트와 서울 2급지에 해당하는 지역내 구축 아파트와 비교를 해봤습니다. 엄청 유사한 하다고 말하기는 아니어도 얼추 비슷한 흐름으로 움직인것을 알 수 있습니다. 빨간색 선에 해당하는 서울의 아파트는 이미 전고점 가까이 회복했지만 오히려 부산의 신축 아파트는 가격이 더 떨어진 상황에서 소폭 회복한 정도입니다.

여러가지 근거가 있겠지만 위 두가지를 통해서 부산이라는 시장의 가격 수준을 판단할때 저평가된 시장이라고 이야기할 수 있습니다.

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가격이 싸다는 것은 확인했고 다음은 공급을 살펴보는 일이 남았습니다. 지방에서는 공급에 따라 굉장히 정직하게 움직이기 때문입니다. 공급 = 전세 가격 영향 ▶ 전세 가격 영향 = 매매 가격 영향으로 이어지는 흐름이 대부분이기에 꼭 확인해야 합니다.

과거 공급을 살펴보면 흔히 우리가 적정 공급량 이라고 말하는 '인구수*0.5%' 보다 대부분 많았습니다. 그리고 23년까지 정말 많은 공급이 있었고 24년을 기점으로 공급이 점차 줄어들게 됩니다.

여기까지 부산의 가격 수준과 대략적인 공급에 대해서 살펴보았는데, 정리하자면 부산은 가격이 싸고 앞으로의 공급은 적습니다. 즉, 부산이라는 시장은 저평가 되어있고 향후 리스크가 적어지는 곳이며 이말은 곧 투자자에게 기회가 찾아온다는 이야기입니다.

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이런 상황에서 어떻게 부산을 바라봐야할지 그리고 어떤 투자 기회가 있을지 이어서 살펴보겠습니다.

#부산광역시의 투자 기회

부산의 현재 가격 수준은 싸고 올해 래미안 포레스티지 입주 이후부터는 많았던 공급이 감소하는 시장이 된다는 것을 앞에서 확인했습니다. 그렇다면 이제 집중해야할 건 어떻게 부산시장을 바라보고 투자기회를 잡을지를 생각해보는 것입니다.

다시한번 공급으로 돌아와서 디테일하게 살펴보면 부산은 적정 공급량(인구수*0.5%)보다 대부분 더 많은 공급이 지속되어 왔습니다. 공급이 많으면 매매/전세 가격에 영향을 준다는 흔한 이야기와는 다르게 매매, 전세가격이 상승하는 모습을 보이는 시기가 생각보다 많은 것을 확인할 수 있습니다.

그렇다면 왜 그런 모습을 보이는 걸까요? 이유는 단순합니다. 부산이라는 시장에서 받아들이는 공급량은 이론적인 적정 공급량보다 더 높다는 것입니다. 적정 공급량이 약 17,000세대이고 30년 평균 공급량은 약 23,000세대입니다.

그리고 매매, 전세 지수와 같이 살펴보면 23,000세대 이상의 공급이 들어오면 이때 매매/전세 지수가 크게 반응합니다. 반면, 그 이하의 공급이라면 받아들이면서 매매/전세 지수가 전체적으로 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

즉, 실제로 부산에서 받아들이는 공급은 23,000세대 정도의 규모라면 영향이 있겠지만 그보다 비슷하거나 적은 물량이라면 충분히 소화가능한 양이라는 것입니다. 이걸 기준으로 살펴봤을때 실상 24년 올해의 공급도 많다고 이야기하기는 어렵습니다.

다만, 앞선 5-6년간 꽤나 많은 공급이 지속되며 계속해서 전세가격에 영향을 주었고 이는 매매 가격에 대한 영향으로 이어졌으며 22년말 급격한 금리 인상으로 인해 전국적인 하락장과 맞물리면서 회복하기 어려운 상황으로 만든것 같습니다.

물론 가격이 너무나 쌌던 최근에 입주한 신축들의 경우에는 기존 6억대에서 8억대까지 상승하며 매매 가격 자체는 회복하는 모습을 보였지만 일부 이런곳들을 제외하면 전체적으로 가격 수준은 매우 낮습니다.

다시 돌아와서 부산의 공급은 계속해서 적지 않은 수준으로 지속되어왔는데 중간에 공급이 감소하는 시기가 있었습니다. 그렇다면 그 시기에 전세가격이 어느정도 상승했는지를 한번 확인해볼 수 있습니다. 그나마 공급이 없었던 시기 중에 최근이었던 15-17년간 부산의 전세가격 상승을 보면 단지마다 차이가 있지만 전체적으로 선호하는 단지들을 기준으로 30%에서 높게는 50%이상 상승했습니다.

15-17년 3년간 공급된 물량은 6만세대 25년 이후 공급은 약 3.5만 세대임을 감안하면 드라마틱한 전세 상승을 보여준 시기보다 훨씬 공급이 줄어들었음을 확인할 수 있습니다. 그리고 이를 통해서 공급이 없었던 시기를 기준으로 적어도 그 수준까지는 상승할 수 있지 않을까?라고 한번 생각해볼 수 있습니다.

여기에 한가지 더 고려해야할 것이 있죠. 당시의 전세 가격 수준입니다. 현재의 전세가격 수준은 2019년의 전세가격 수준과 실상 크게 다르지 않으며 매우 싸다고 이야기할 수 있습니다.

반면 과거의 공급이 없었던 시기는 전세 가격은 비싸지도 싸지도 않은 그래도 적정한 가격 수준이라고 볼 수 있구요.

즉, 과거 대비 전세가격이 싼 수준이므로 현재의 전세가격을 기준으로만 생각하는게 아니라 정상적이라고 말할 수 있는 가격 수준으로 회복하는 것을 같이 고려하여 생각하는 것이 필요할 수 있습니다. 그럼에도 보수적으로 생각하는 것이 필요하기에 이를 반영하지는 않고 한번 생각해보겠습니다.

부산 남구에 있는 신축을 예시로 대연롯데캐슬의 84는 현재 매매가 6.5억에 전세 3.6억 정도입니다.

매매가가 어떻게 변화할지는 알 수 없지만 시장의 분위기가 좋지 않은 상황이라는 점을 감안하며 현재 가격이 유지 혹은 10%내외로 조정된다고 했을때 6억 정도의 매매가격을 가정해볼 수 있습니다. 여기에 전세가격이 상승은 40%정도라 잡았을때 3.6억의 전세가격은 5억 정도가 됩니다. 그렇다면 현재 투자금이 2억이상이 필요하지만 1억 정도의 수준으로 줄어들구요.

선호하는 구축에도 적용해보겠습니다.

부산 진구의 연지자이를 보면 현재 매매가 4.4억에 전세는 2.8억 수준으로 동일하게 매매가격이 10%정도 조정된다면 4억 정도로 볼 수 있고 전세가격을 40%정도 상승한다고 가정한다면 3.6억 정도가 됩니다. 이때도 현재 1억 중반의 투자금이 5천 이내로 줄어들 수 있습니다.

물론 이렇게 생각한대로 흘러갈거라는 보장은 어디에도 없습니다. 그리고 과거를 살펴봤을때 전세가격이 상승하는 동안 매매가격이 기다려준 단지들은 분명 많았지만 선호하는 단지일수록 매매가격은 기다리지 않고 먼저 치고갈 확률이 매우 높습니다. 역시나 공급이 줄어든다고 해서 바로 전세가격이 상승하지 않을 수도 있습니다.

그럼에도 현재 가격 수준이 싸며 24년 이후부터 공급이 줄어든다는 것은 향후 언제든지 지금보다 투자로 접근하기 좋은 기회가 찾아올 수 있다는 것입니다. 그렇기에 소액 혹은 애매한 규모의 종잣돈을 가지고 계신분들이라면 앞으로의 부산 시장을 조금 더 신경써서 보셔도 좋을 거라고 생각됩니다.

이 글을 읽으시는 모든 분들이 투자를 하는데 있어서 도움이 되고 좋은 결과로 이어졌으면 좋겠습니다.

오늘도 부족하지만 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

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