[8.3 세제 개편 시리즈2] "우리집 세금 늘어요?" 3분만에 확인하세요 (+ 유형별 기준 총정리)

※ 투표 먼저 하고 이 글을 읽어주세요!  

여러분들의 상황에 따라 이 글의 주목할 부분이 달라집니다

아파트 한 채 가진 분들, 지금 이 개편이 나랑 상관있는지 없는지 아직 어려우시죠 

저도 처음엔 '1주택이니까 괜찮겠지' 싶었습니다.

이번 개편안을 보고 저도 제가 가진 집과 

제가 가르치고 있는 학생분들의 사례를 하나씩 대입해봤습니다.
그런데  정말 다양한 케이스가 달라지는 부분들이 있더라구요 

정말로 이번 개편안 역대급으로 복잡합니다. 

그래서 대표적이게 이번 개편으로 인해 변화하는 

4가지 유형을 실제 계산해봤습니다.

(위에서 투표하고 오셨죠? 그래야 3분만에 파악이 됩니다!)

이번 개편은 2027년부터 단계적으로 시작되고, 

완전한 적용 시점은 2028년이지만 지금 파악하지 않으면 대응할 시간이 없습니다.

“2028년에 받게 될 고지서”

지금부터 준비하면 오른 세금이어도 감당 가능하니까요 

오늘 글이 어려울 수 있지만 하나씩 차근차근 따라와보세요^^

유형별로 밑에서 실제 해당되는 금액과 대표적인 아파트 사례와 함께 다뤄볼 예정이니

3분만에 내 상황이 파악이 될겁니다. 

참고로 이번 개편은 보유하며 내는 종합부동산세와 팔 때 내는 양도소득세를 둘 다 건드리는데, 

완전히 다른 세금이라 오늘은 종부세만 다룹니다. 

종부세, 한 문장으로 정리하면
“집을 보유할 때 내는 세금, 얼마 이상의 집은 세금 더 내세요” 

모두가 종부세를 내는 것이 아닙니다. 

종부세를 계산하기에 앞서 내가 대상인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 

많은분들이 공제금액이 준것에 대해서 종부세가 늘었다고합니다

그런데 애초에 대상이 아닌 분들도, 종부세를 낼 걱정을 하고계세요 

이번 개편에서 딱 하나만 기억하면 됩니다. 

1세대에서 1주택만 가지고 있다면 14억 초과

그 외의 경우에는 9억 초과  

이 금액(공시가격 기준)을 넘는 아파트만 해당됩니다.

• 1주택 1세대라면?

  거주, 비거주가 중요한게 아닙니다. 일단 종부세 대상은 1주택 1세대 14억 초과분만 대상입니다. 이게 넘지않는다면 종부세의 대상이 아니에요 
   

• 그 외 주택가액 합계 9억 초과 
  그 외에 해당하는 사람들입니다. 한마디로 다주택자, 공동명의 등 1주택 1세대로 분류할 수 없는 사람들이 모두 해당되는 구간입니다. 
  주택 가액 합계 9억 초과되는 분들만 종부세에 해당됩니다. 
  종부세는 인별 과세입니다. 나에게 있는 주택, 그 주택의 가격의 합이 중요한 것입니다
   

종부세가 오르는 3가지 이유

그래서 종부세가 뭐길래 다들 오르고 내린다고 헷갈리냐면요 

종부세의 공식 중에 2가지가 달라지기 때문입니다. 

지금부터 조금 어려워질 수 있는데요

괜찮아요 

뒤에서 제가 다 금액별로 해당되는 부분을 말씀드리겠습니다

공식 : (공시가격 - 공제가격 ) X ①공정시장가액비율 X ②종부세율  

(공시가격 - 공제가격)X공정시장가액비율 = 과세표준으로 세액계산의 기초금액이 됩니다. 

① 공정시장가액비율이 오릅니다 ⬆️

공시가격 전부에 세금을 매기는 게 아니라, 일정 비율만 계산에 넣습니다. 

이걸 공정시장가액비율이라 하는데요 

이 비율이 60%에서 70%(1세대1주택·지방1·2주택), 

3주택 이상이나 조정대상지역은 2028년부터 80%까지 올라갑니다. 

같은 공시가격이어도 계산에 들어가는 금액 자체가 커지니 종부세 해당되는 모든 사람의 세금이 올라갑니다

② 종부세율 자체가 오릅니다 ⬆️

과세표준 6억 초과~12억 이하 구간이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 

이 구간에 걸리는 분들은 세율 인상을 직격으로 맞습니다.

그래서 투표한 유형별로

세율이 급격하게 오르는 가격대

과세표준이 6억을 초과하는 매매가를 기준으로 드립니다 

③ 그런데 예외가 있습니다 이번 개편 최대 피해자

여기까지 보면 “실거주자는 공제도 늘고, 대체로 괜찮은 거 아닌가” 싶으실 텐데, 아닙니다. 

실거주 1주택이어도 일정 금액 이상이면 부담이 늘어나는 예외 구간이 있어요. 

뒤에서 하나씩 보여드릴게요. 

지금은 이해만 하고 넘어가셔도 괜찮습니다. 

4가지 유형 실제로 계산해봤습니다. 

투표에서 각자의 상황으로 나눠보셨죠?

이제 그 구간에 해당되면서 이 유형에 해당되는 분들은

각자의 상황에 주목해보시면 됩니다. 

유형마다 해당 되는 금액이 있으니

내 상황이 여기에 해당되는지 확인하면서 읽어보세요 :) 

유형 1. 실거주 1주택 => 시가 33억 이상 해당되는 분(초고가 시장)

이제부터 공시가격 14억 초과되는 분들은 모두 종부세를 냅니다

그런데 여기서 세율이 더 올라가는 사람은 시가 33억 이상에 해당되는 분들이에요 (공시가 23억) 

대부분 강남에 1채 가지고 있는 사람들입니다. 

공제가 12억에서 14억으로 늘었으니 오히려 좋아진 것 아닌가 싶을텐데요 

세율표 인상이 공제 확대분을 잡아먹습니다. 

특히 시가 33억 이상인분들이라면요 

나는 1주택이니까 세금에 크게 영향이 없겠지..

하시는 분들도 33억 이상의 아파트를 가지고 있다면 세부담이 증가합니다. 

🔎 시뮬레이션 : 공시가 30억을 가진 반포아크로리버파크(보유15·거주15년)

[출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」, 2026.8.3 / 필자 계산]

1.5배로 늘어납니다.

공제금액이 늘었는데도 이렇게 되는 이유는, 

공정시장가액비율(60→70%)과 세율표(1.0%→1.3%) 

인상 효과가 과표에 그대로 얹히기 때문이에요. 

유형 2. 비거주 1주택 => 시가 20억 이상(공시가격 14억 초과) 서울 한강벨트 마용성광이상

서울 성동구사는 A씨. 

아이의 학업때문에 원래 집은 냅두고 학원가에 가까운 지역으로 전월세를 구하러갑니다. 

집은 그대로 하나, 그런데 지금은 “비거주”가 됐어요.

이분들이 억울할 수 있습니다. 

개편 전에도 종부세를 내긴했는데

이제부터 세금을 더 내게 되거든요 

🔎 시뮬레이션 : 공시가 16억 성동구 E편한옥수파크 ( 보유 10년 기준 )

성동구 옥수동 3호선 라인의 신축 아파트 25평의 공시가 16억대입니다. 

이 아파트를 실거주한다면 종부세가 줄었을테지만

전세주고 있다면 공제 한도가 줄어서 나는 종부세를 더 내게됩니다.  

[출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」, 2026.8.3 / 필자 계산]

숫자만 보면 4배로 뜁니다. 놀라실 텐데, 절대금액은 여전히 300만원대예요. 

비율에 겁먹지 말고 절대금액을 보세요. 

다만 시가가 더 오를수록 이 구간은 빠르게 커집니다.

유형 3. 비거주 1주택 공동명의 => 시가 25억 이상 (공시가격 18억 이상) 강남3구

이 유형이 좀 멘붕입니다. 

왜냐면 공동명의는 부부 각자 인별로 9억씩 공제를 받아서, 

원래는 공시가격 18억(9억×2) 초과분에 대해서만 종부세가 나왔거든요 

그런데 개편 후에는 계산식이 바뀝니다. 

1세대1주택자가 아닌 경우(공동명의도 여기 해당) 공식은 이렇게 바뀌어요.
공제금액 = 4억 + (5억 × 거주주택 공시가 ÷ 전체 주택 공시가)

비거주라면 거주주택 공시가가 0이니, 인별 공제는 4억으로 줄어듭니다. 

공제금액은 확실히 줍니다. 

18억 초과분에 대해서 기존에 18억을 공제받는 것이 아닌 8억을 받게돼요 

그래도 여전히 공동명의가 단독명의보다 유리하긴 해요.

왜냐하면 공시가격 18억까지는 종부세 대상이 아니고 

인별과세다보니 과세표준 가격 자체가 낮아집니다. 

한마디로 공시가격 14~18억 사이의 아파트는 

단독명의일때는 종부세 대상인데 공동명의로 하면 대상이 아니라는겁니다. 

🔎 시뮬레이션  : 공시가 20억, 개포자이프레지던스 부부 각 50:50 공동명의, 보유 10년 기준으로 비교해봤습니다.

[출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」, 2026.8.3 / 필자 계산]

공동명의가 개편 이후에도 여전히 유리하지만, 

절대금액 자체는 단독명의든 공동명의든 다 오릅니다. 

“공동명의니까 괜찮다”가 아니라 

“공동명의라서 덜 오른다” 정도로 이해하시면 됩니다.

유형 4. 다주택 => 시가 합산 13억 이상 (공시가 합산 9억 초과) 

다주택중에서 합산 가격 9억을 초과하는 사람들은 종부세 해당입니다. 

근데 이 안에서도 이번 개편에서 가장 크게 바뀌는 사람들이 있습니다.  

지금까지 다주택자는 9억을 공제받았는데, 이제는 거주하지 않는 집은 공제 받지못합니다. 

공제금액 = 4억 + (5억 × 거주주택 공시가 ÷ 전체 주택 공시가)

공제가 최대 9억에서 최소 4억까지 줄어들 수 있다는 건 다들 예상하셨을 텐데, 

여기서 중요한 건 “내가 실제로 살고 있는 집이 어디냐”입니다. 

같은 자산 규모라도 

거주하는 집이 더 비싼지, 임대주는 집이 더 비싼지에 대해 결과가 완전히 달라져요.
 

🔎 시뮬레이션 : 공시가 합산 20억 기준으로, 두 케이스를 비교했습니다.

[출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」, 2026.8.3 / 필자 계산]

공시가 합산은 똑같은데, 어디에 사느냐에 따라 200만원 넘게 차이 납니다.

현행에서는 두 케이스가 완전히 똑같았는데(다주택자는 그냥 9억 공제였으니까), 

개편 후에는 거주 비중이 낮을수록 손해가 커지는 구조예요.

 이게 이번 개편의 핵심입니다. 실거주 유무가 다주택자한테도 그대로 적용됩니다.

4가지 유형 한눈에 정리

지금까지 다뤘던 내용들 한번에 정리해보겠습니다. 

한마디로 각자의 거주 형태별로도 어떤 금액의 아파트를 가지고 있느냐에 따라서 세부담이 달라집니다. 

각자가 어디에 속하는지 살펴보시고 

그 유형에 해당된다면 바로 밑에서 이제 뭘 해야하는지 이야기해보시죠!

[출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」, 2026.8.3 / 필자 계산]

⚠️ 이 수치들은 8.3 세제개편안 원문 기준 예상 계산이며, 방향성을 보여드리는 참고용입니다. 재산세 이중과세조정, 세부담상한(200%), 지역별 공시가 변동까지 완벽 반영한 건 아니니 실제 신고 전엔 세무사 상담을 꼭 받으세요.

 

그래서 지금 뭘 해야 할까요

1. 실거주 1주택이라면 

저 구간(시가 33억 이상)은 세율이 오릅니다. 그렇다고 절세하겠다고 집을 파는 건 투자의 본질이 아니에요. 종부세는 부담해야 할 비용으로 받아들이세요. 그게 어렵다면 소득과 저축 계획을 다시 짜야 할 시점입니다.

2. 비거주 1주택이라면 

 세금은 오릅니다. 다만 절대금액은 크지 않아요. 받고 있는 월세나 전세보증금 인상분으로 세금 통장을 따로 만들어 대비하세요. 예를 들어 비거주 1주택(공시가 13억)이라면, 지금부터 매달 10만 원씩 세금 통장에 넣어도 연 120만 원, 충분히 커버됩니다. 반대로 아무것도 안 하면 고지서 118만 원이 통장 잔액을 바로 치고 나가는 상황이 됩니다. 

오늘 이 글을 끝까지 읽은 분과 그렇지 않은 분의 차이는 바로 이 '대비'에서 시작됩니다. 

막연한 세금 공포에 휩싸이기보다 미리 알고 계산해 두는 것, 투자는 거기서부터 출발합니다.

3. 비거주 1주택 공동명의라면 

동일합니다. 

세금 오르는 건 피할 수 없지만, 단독명의보다는 유리하니 세금 통장으로 관리하면 됩니다.

4. 다주택자라면

어떤 집에 실거주하느냐가 세금을 좌우합니다. 내가 소유한 집 중 가장 좋은 집에 들어가 살 수 있다면, 종부세 증가분과 실입주 비용(대출이자 등)을 비교해서 유리한 쪽을 선택하세요. 그게 아니라면 마찬가지로 세금 통장으로 대비하시고요.

마지막으로

이번 개편, 확실히 복잡합니다. 

그리고 오늘 다룬 건 보유하며 내는 세금, 종부세뿐이에요. 

팔 때 내는 세금, 양도세는 완전히 다른 이야기입니다

(다음 글에서 이어가겠습니다)

본질을 한 줄로 정리하면 이겁니다. 

절세가 목적이 되면 안 됩니다. 

세금은 비용이고, 중요한 건 그 비용 대비 편익(=자산을 가짐으로써 얻는 시세차익)을 따지는 의사결정이에요. 

세금이 무서워서 무주택으로 남는 것보다, 

이번 개편으로 종부세·양도세 부담 때문에 나오는 매물을 기회 삼아

 내 집 마련까지는 꼭 완성하시길 바랍니다.

궁금한 점은 댓글로 남겨주세요. 

종부세 관련 두려워하는 주변 분들께 공유해주세요! 

현실은 이렇다는 것을 꼭 알려주세요 ^^

그러면 나머지 개편 관련은 다음 글(양도세 편)에서 뵙겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 

앞으로도 부동산, 재테크 관련 깊이 있는 분석글로

찾아오도록 하겠습니다 

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