단지임장 제대로 하려면 OO 하세요! (시세양식 공유) [루공]



단지 체크리스트를 체크하고,

모든 단지를 구석구석...

지하주차장도 다 들어갔는데!!!

역할도 나눠서 열심히!!

메모도 열심히!!!

집에 돌아오니

"기억이 하나도 안나네...?"

"거기 얼마였었지....?"

"이름이 뭐였지....?"

혹은...

"난 단지임장이 뭐하는건지 몰라..."





안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

에삼이

루공입니다.

실준

지기/서기/신기

실전/지투

+자실

모든 강의에서

비슷하게 적용되며,

앞마당을 늘리는데

막막한 분들을 위해

스탭별로 '아주 간략하게'

정리를 해보았습니다.

이 글은 그 네번째 글로

"단지 임장

제대로 하는 법"

입니다.

(간단함 주의)



[4년차 투자자 시리즈]

#1 임장지 선정

https://cafe.naver.com/wecando7/11068330

#2 원씽캘린더 작성

https://cafe.naver.com/wecando7/11073974

#3 분위기임장

https://cafe.naver.com/wecando7/11075310

#4 단지임장

https://cafe.naver.com/wecando7/11088542

#5-1 매물임장 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/11105385

#5-2 매물임장 마인드

https://cafe.naver.com/wecando7/11114960

#6 1등뽑기

이제 단지임장은 이렇게 합니다!

(다보지않고 필요한 부분만 보셔도됩니다)





#0 자주하는질문

Q1. 단지임장 굳이 해야하나요?

땅의 위치가 더 중요하지 않아?

현장에서만 볼 수 있는 사람들의

수요를 직접 확인해야 합니다.

그래프기울기, 지도만 보면 함정에 빠질 수 있습니다.

Q2. N00세대 이상만 보면 돼...?

여유되는만큼 두루두루 보시고,

좋은 단지부터 내 케파에 맞게

소화가능한 단지를 모두 다 보세요.

투자기준에 맞는다면

어떠한 단지라도

투자가능합니다.

연식이나 세대수로 자르지말고

선입견을 버리세요!

투자할 단지라고 생각하면

당연히 봐야합니다.

반대로 시간이 없고, 케파가 안되거나,

내가 초보라면 선호동네의 단지를

집중적으로 보는게 좋습니다.

초보때는 완벽보단 작은성취가 중요합니다.

모든걸 다 봐야한다는 강박때문에

포기하는경우가 최악의 경우입니다.

저같은경우는

수도권 200세대,

지방 300세대이상은

다 보려고 하는 편입니다.

(상황과 지역에 맞게 유동적으로)

Q3. 얼마간의 시간동안?

단지 1개당 10~15분을 잡고,

한시간에 4개정도의 단지를 목표로 계획합니다.

주말 하루종일 7~8시간 한다고 가정했을때,

식사시간빼고 30~40개정도

보는것이 적당합니다.

(정답은 X, 케파에 맞게 O)

단지에 들어가서 선호요소 및

단지분석내용을 정리하고,

완료되면 다음 단지로 나섭니다.

Q4. 근데 단지임장은 가서 뭐하는거야?

선호단지를 찾고, 같은 값이면

어디서 살고싶을지 오감으로 느껴야 합니다.

자동차 종류(외제차/국산차, 캠핑카/트럭)

자동차에 붙은 직장명

놀이터의 아이들

단지 관리상태

언덕여부(유모차 가능여부)

역, 학원과의 거리(지역에 따라 상이)

단지의 향기

단지의 기본 특징

.

.

.

정말 오감으로 느끼며,

선호도를 파악하고

메모(정리)하고 나옵니다.

월부카페에서 검색해서,

'트레로'나 '노션' 등을

활용해보셔도 좋습니다.

#1 분위기임장 전에는 입지조사,

단지 임장전에는 시세조사!!!

임장할때는 임장에

100%집중할 수 있게,

할 수 있는 최선의 준비를

다 해서 출발합니다.

매일같이 가고

자주갈 수 있다면 상관없습니다.

그러나 시간이 없고, 주말밖에 갈수 없다면,

준비는 제대로 하고 가는것이

많은 것을 남겨올 수 있습니다.

'선입견'이 생겨서,

직접 느낀게 아닌

데이터에 의존하게 될 수 있다는

우려보다는

준비없이 가서 우왕좌왕하며

임장에 집중 못하는것이

더x100 안좋습니다.

지역내 단지 선호도 파악

현재 어떤 단지가 저평가인지

단지에 대한 기억을 위해

임장지 발표 후

바로 단지와 생활권등을 미리 예습해보면서,

뇌에 한차례 '긁는 과정'을 한 후에

임장을 떠납니다.

기존에는 임장을 일단 간 후에

맞는 답을 찾기위해 노력했다면,

현재는

'예습 후 실제로 맞는지 틀린그림 찾기 과정'

을 한다는 것이

정확한 표현인것 같습니다.



(평촌과 잠실... 현재버젼 x)

이렇게 꼭 항상 ppt를

만드는것은 아니지만,

머릿속으론 그려보고 떠납니다.

그러나 임장을 떠나기전

일반지도, 위성지도, 지적편집도로

그 지역의 지형과 모양, 학원가, 상권 등의

위치를 파악하고,

나라면

같은 값이면

어느 단지에 살고 싶을지

미리 상상해봅니다.

#2 단지임장전에 시세조사하세요

(하단에 양식 공유)

"단지임장

기억이 안나는 사람일수록

더 빡세게 조사하세요"

우리에게 알려주시는

선배님들 말씀의

의도를 생각해보세요.

어떤사람은

시세조사를 하고 가라고 하고,

어떤 사람은

시세를 보지 말고 가라고 할까???

why?

미리 조사를 하지 않아도

현장에서 짐작해보면서,

단지 비교평가가

자유롭게 가능한 레벨이면 안해도 됩니다.

그러나 처음에 말씀드렸다싶이,

시간을 쪼개서 임장하는데,

임장에 오롯이 임장만 하기위해선

무조건 조사하세요.

just do

그냥 믿고 해보세요.

내가 하기 귀찮은 것을

'OO선배님, OO튜터님은

미리 보지말라고 하셨어~~~'

합리화 하지마세요!

사람은 본인이 보고싶은것만 보고,

익숙한것만 하려고하는경향이 있습니다.

(자기소개중ㅠ)

양식을 미리 만들어놓고,

(호가만 기입하고, 나머지는 자동계산되게끔)





(광명시 과거 시세)

단지임장을 가기 전에

하루 시간내서

전수조사를 하고 출발합니다.

사실 이렇게 해도

단지와 가격을 기억할 수는 없습니다.

(뇌에 한차례 긁힐 뿐)

선입견이 생길거라는 걱정보다는,

갔다와서 기억이 안나는것을 걱정하고,

일단 조사를 하고 출발합니다.

눈에 띄는 단지들이 몇개 일단 보이네요!

단지임장하면서 오롯이 임장에 집중하며,

단지의 특징들을 파악하고...

그 이후 가늠해본 가격과 맞을지 확인해봅니다.

이 단지가 싼지, 비싼지 파악해보면서,

조원들과 토론합니다.

"여기가 3.5억이라고?? 비싸다!!!"

"여긴 야망호가다!!!"

"아까거기보다 더 싼데 더 좋은데??"

#3 임장시에 1,2번 검증하세요

제일 중요합니다(집중!)



기존에 하던대로 루트대로 단지임장을 하면서,

단지들의 특징이나 거주민들의 분위기...

깔깔점수(아이들이 많은지)등을 파악하면서

가격비교를 시작하고,

저평가단지를 찾아봅니다.

사실 이 부분이 단지임장을

잘 기억하는데 핵심입니다.

일단 우린 예습을 했으니,

오롯이 현장을 눈에 담고,

'임장'에만 집중 할 수 있습니다.

단지의 기본정보(연식, 세대수, 위치)

생활권(상권, 학원가 등)

현재 매매, 전세의 호가

예상 되는 투자금

전고점 대비 하락률

투자금 대비 기대 수익률

등을 핸드폰에 저장한채로

단지임장을 하고 있습니다.

연식, 호가, 위치를 알고있으니,

'상대평가'가 가능해집니다.

전고점대비 하락률을 알고 있으니,

지역의 평균대비...

'절대적 저평가판단'이

가능해집니다.

지금부터 해야될 것은

현장에서 임장 후

느낀점과 데이터를 접목시키는

'틀린 그림 찾기'를 시작합니다.

가격을 미리 조사해서 선입견을 갖고,

전고점이나 현재 호가가

정답일것이라고 생각하지말고,

현장에서 임장을 통해 오롯이 느낀점과

내가 미리 조사한점의 괴리를 찾아냅니다.

<1. 가격, 입지 고정 상대평가>

'이 단지 3.5억입니다.

3.5억 아까 그 단지와 비교해볼까요?

아님 앞마당내에 3.5억짜리 있나요?'

'아까 A생활권 04연식과

C생활권 17연식이 똑같이 4.1억이네요?

이게 A생활권과 C생활권의 위상차이?'

'A가 좀 비싼것 같은데??

어떻게 생각하세요 OO님?'

'과거 상승장때

어디가 힘이 더 셌는지

확인해볼까요?'

'그게 다음 상승장때도 반영될까요?'

'저긴 좋은생활권이고, 여긴 안좋아서..

연식이 이정도는 차이나야 가격이 같네요?'

'위상이 비슷한 다른지역의 그 단지보다

5천이나 싸네요?'

'이 지역이 전체적으로 저평가일까요?'

'여기 단지가 저 평가같은데요?'

'얜 딱 2.4가적당한데 왜 2.7???'

등 가격이나 입지를 고정한채로

여러가지 의견들을 동료들과 나누며,

뇌에 수도없이 단지와 가격을 긁어 놓습니다.

현재 지역에서 어떤 것들이

단지 선호도를 결정하는지 대화를 나눠보고,

정답은 없는 각자 나름의 생각들을 정리해봅니다.

(에고금지, 열린 마음으로 동료들 말 경청 후 흡수!!!)

<2. 호가 자체의 절대평가>

'여긴 전고점 대비아직 30%하락 상태네요?'

'여긴 전고점 대비 거의 회복했는데요?'

'이 단지 이 전고점이 맞을까요?

임장해보니 아닌것 같은데?'

'여긴 주변의 신축의 영향으로 눌려있는걸까요?'

'단지임장해보니 학교배정, 환경 다 똑같은데

여기만 아직 30%하락이네요?'

'여기가 저평가같은데요?'

'확실히 선호된 생활권은 전고점을 거의 찾았네요?'

'다음은 이 생활권, 이 단지가 올라갈 차례일까요?'

'환경, 연식이 바뀌는데 다음 상승장때도

그 전고점 순서대로 움직일까요?'

마찬가지로 조원분들과

오롯이 눈으로 단지를 담으며,

수도없이 뇌에 가격을 긁어댑니다.

이것도 정답은 없습니다.

각자의 의견을 자신있게 나누기!!!

(에고금지, 열린 마음으로 동료들말 경청 후 흡수!!!)

가격을 미리 조사했을때의 단점인 '선입견'을

반대로 의심과 검증 과정을 겪고,

과거의 시세를 대조해보면서,

나름의 생활권 선호도 위상 차이와

이 지역은 어떤 단지를

사람들이 좋아할지 예측할 수 있습니다.

그리고 가장 중요한...

'집에 오면 단지의

선호도가 기억에 남습니다'

'매임 대상 단지가 떠오릅니다'





단지임장은 그저 무작정

부딪히는게

맞다고 생각했습니다.

모든 단지를

맨땅에 헤딩을 하고,

많이 걷고,

지하주차장을

다 들어가고,

단지 구석구석 뒤지면

정답이 나올줄 알았습니다.

임장력이

내가 현재 어느 정도의

레벨인지에 따라 방법이

다른것 같습니다.

단지임장을 하고 난 후

기억이 안나는 상황에

어떻게하면

실력을 키울 수 있을까

어떻게하면

실효성있는 단지임장이 될까

고민하던 차에

해본 방법들입니다.

여러가지 방법으로

단지임장 해보시고,

이 글을 읽으신 분들이

한단계

성장하셨으면 좋겠습니다!



OO정답공개

"준비"



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