[방향]
내 투자금에 맞는 지역의 가치와 가격을 판단할 수 있는 공부가 먼저 되어 있어야지,
아직 그 준비가 안 됐다면
기회를 놓친 게 아니라, 본인이 아직 투자할 때가 아닌 것
→ 이제부터 준비 해나가면 되는 것
어떤 시장에라도 투자는 할 수 있음
다만, 시장과 개인의 상황에 따라 완급조절을 할 뿐
몇 년을 기다려 최대 수익률을 얻을 수도 있지만
기회비용도 있다는 것 잊지 말 것
어떤 상황에서라도 소액으로 투자할 곳은 있고,
그 기회가 수도권까지 넓어져 다양한 후보풀을 가지게 되었다는 것
대출을 받아 더 좋은 물건을 산다 해도 당장 오른다는 보장은 없고,
감당할 수 없는 투자는 아무리 좋은 물건을 사도 지켜낼 수 없으므로
내가 가진 투자금 안에서 방향성을 잡고 투자하는 것이 올바른 방법
취득세 정책은 절대 고정불변이 아니지만,
현재와 같은 정책이 당분간 유지된다면
두 번의 투자 기회 동안 다주택 포지션으로 갈지 1가구 2주택으로 갈지 방향성 잡기
다주택으로 자산을 늘리기로 했다면 세금은 비용으로 취급
신도시 투자 물건을 중단기 매도 후 서울 상급지 갈아타기?
예상대로 흘러가면 좋지만, 투자 물건에 가격이 자리잡을 시간이 필요
또한,
서울로 갈아탄 1채 vs 다주택으로 3,4주택 늘렸을 때의 수익의 합
무조건 서울 2채가 유리하다고 장담할 수 없음
바라는 자산이 얼마인지(목표)
어떻게 운용하고 싶은지(관리)
어떤 물건으로 바꿀 수 있는지(실력)
에 따라 방향은 내가 선택하는 것
그 방향을 결정하기까지 고민할 수 있는 시간이 두 번의 투자 기회
Q.
신도시 투자 vs 지방투자
[신도시 투자]
장점
수요 많아 전세 유리 / 장기보유 가능 / 전고점 높음
단점
소액으로는 소형평수나 선호도 밀리는 단지라 투자금 회수 오래 걸림 / 구축이라 유지보수비
[지방투자]
장점
상대적으로 중심지+신축+30평대 투자 가능 / 사이클이 짧아 투자금 회수 빠름
단점
수요 적음 / 매도 어려울 수 있음 / 지방 임장으로인한 추가 비용 시간소모
투자는 이론으로 아는 것과 실제 경험을 통해 결정하는 것이 다를 수 있음
수도권, 지방 투자에 대해 공부를 하면서
그 과정에서 나한테 맞는 방향을 찾아 우직하게 밀고 나가면 됨
[적용]
1. 사전조사, 임장 동선, 시세(전)
2. 사전조사 시 궁금했던 점 현장 확인(중)
3. 현장 사진 보면서 기억이 생생할 때 지도, 로드뷰로 복습(후)
★단지임장 잘 하는 방법★
비슷비슷한 아파트들을 구분해서 잘 기억하려면
입지 중심(oo역, 학원가 등)을 잡고 마을 구분하기
입지 중심에 맞춰 단지 특징 기억
<구축 단지>
★ 지하주차장 유무
입지가 비슷한 단지라면 무엇을 선택할 것인가? → 가격에 영향
★ 지하주차장 연결여부(엘베,계단,외부)
같은 단지라면 어떤 동을 선택할 것인가? → 가격에 영향
동 배치(ㅁ자, ㄴ자)
살아보니 무엇이 더 편한가?
보안시설(출입구 차단기, 1층 현관)
연식은 낡았어도 관리가 되는 구나
<신축 단지>
★ 단지 규모(같은 단지가 분리된 경우)
같은 단지라면 어떤 동을 선택할 것인가? → 가격에 영향
(사람들이 어디를 더 좋아하고, 커뮤니티가 어디에 집중되어 있는지)
★ 지하주차장 사용 가능 층 개수
같은 단지라면 어떤 동을 선택할 것인가? → 가격에 영향
엘베 사용 가능 개수
고층으로 짓는 신축일수록 실생활에서 느끼는 편리함
커뮤니티 시설(위치, 종류)
신축을 선택하는 이유 중 하나
<공통>
★ 지하철 역, 버스정류장 거리
같은 단지라면 어떤 동을 선택할 것인가? → 가격에 영향
★ 지하철 노선별 접근성
같은 단지라면 어떤 동을 선택할 것인가? → 가격에 영향
단지 내 경사
같은 단지라면 어떤 동을 선택할 것인가? → 가격에 영향
편의시설 접근성(단지상가, 상권)
같은 단지라면 어떤 동을 선택할 것인가? → 가격에 영향
학교까지 거리(초품아의 경우)
자녀를 둔 부모의 최우선 고려요소
그냥 아파트 시설을 보고 나오는 게 단지 임장이 아님!
같은 아파트라도 그 안에서 더 좋아하고, 덜 좋아하는 곳이 있음
그러한 선호도는 결국 가격에 반영되고,
어디를 골랐느냐에 따라 시간이 흘러 자산 차이를 발생시킴
중요한 것은 결국 ‘가격’
가격에 의문을 품고, 많이 물어야 함
그럼에도 불구하고 가장 우선인 것은
“이 아파트가 어디에 있는지”
한 번 볼 때 제대로 봐놓는다고 생각하고 다녀오기
지금 보는 지역을 다시 안 온다는 마음으로!
Q.
재건축, 리모델링 예정단지 매도가 어렵지 않을까?
1. 어느 단계에 단지를 매수하는지(초기vs임박)
2. 어떤 목적으로 매수하는지(시세차익vs미래가치)
3. 얼마에 매수하는지(싸게vs비싸게)
추가분담금까지 더해도 안전마진일 때
환금성은 현재 땅 그대로,
새 아파트로 바뀐다면 사람들이 좋아할만 곳인가를 생각해보기
누적된 인프라가 있는 곳은 연식이 낡아도 사람들이 모이게 됨
그러나 초보 투자자에게는 비추
투자 경력이 쌓이고 추가 분담금 부담할 능력이 된다면
혹은 실거주로 살 의향이 있다면 할 수 있음
사업성(일반물량↑) / 시장분위기(상승기대감↑)
신도시 2강 참고
Q.
공급이 투자기회를 준다?
대규모 공급으로 전세가 낮아지면 투자금이 많이 든다는 고민
→ 다음 번에 회수한다는 생각으로
대규모 공급 옆 기축
→ 환경이 개선되면서 가치 상승
전세 안 빠지면 어떡하지 고민
→ 무작정 매수하는 게 아닌 전략 짜고 접근
Q.
전고점 성적표를 먼저 보면 가격에 가치를 맞추게 되는건 아닌지?
반대로 내가 놓친 가치를 찾아낼 수 있음
하지만, 전고점을 보는 것도
현장을 다녀오고, 가치와 가격을 붙일 수 있어야 제대로 활용할 수 있음
Q.
왜 전고점 가격을 기준으로 보는가?
전고점은 해당 단지에 대해 사람들이 인정해준 가치
그 가치가 가격에 반영된 것이 전고점
상승장과 호재가 만나서 더 많이 오른 것일 수 있음
→ 호재의 파급력, 실현 가능성,
실현되기까지 어느 단계에서 오른 것인지,
지금은 실현까지 얼마나 임박했는지 살펴보기
예외적으로
실거주 중심단지, 물건이 잠겼던 단지 등은 전고점을 제대로 못 찍었을 수 있음
하락장 입주단지는 가격 반영을 완전히 못했을 수 있음(최근에 최고가)
Q.
수도권과 지방 앞마당 비교평가?
연습이라면 지역끼리 묶어서 지역 특징에 맞게 비교평가
실제 투자를 위한 비교평가라면
광역시, 수도권 도시 특징에 상관 없이 해당 시점에 내 투자금으로 살 수 있는
가장 좋은 물건을 선택하는 것이기 때문에 같이 비교해야 함
Q.
미완성 임보에 대한 고민
미숙하더라도 꾸준히 보냈던 시간들이 쌓이고 더해져 결국 100%가 채워짐
30+30+30···
[지역]
Q.
평촌vs수지
평촌의 전고점이 더 높아야 하는데,
21년 입주장(어바인퍼스트, 평래푸, 비산동자이아이파크)의 영향을 받았던 것 아닐까?
→ 영향이 없다고는 할 수 없지만, 단지 공급 하나만의 영향은 아님
연식, 구조 등 다양한 요소들의 영향을 받아 전고점 형성하는 것
평촌vs서울
같은 투자금으로 비교할 수 있는 투자처를 늘려,
서울 뿐 아니라 서울만큼 가치를 가지는 곳을 후보에 넣어
가치/가격 비교를 통해 최선의 투자결정을 하는 것이 중요
신도시 앞마당이 단순히 비교평가할 때 필요한 지역이 아니라,
‘투자 후보 중 하나’라는 사실을 잊으면 안 됨
죽전vs신봉
죽전과 신봉을 비교하기에 규모가 너무 다름
[신봉]신분당선 역세권으로 보기 힘든, 대형평형 중심, 학군, 자연친화
[죽전]분당선, 신분당선, 백화점, 학군, 가족 단위 수요
수지구 중심지 이동
규모가 작은 도시일수록 신규 택지 조성 시 중심지가 이동함
신분당선 개통: 죽전 → 풍덕천
신분당선 바탕+파급력 있는 상권+랜드마크 주거지: 풍덕천 → 성복
(이동했다기 보다 확장되었다고 볼 수 있음)
‘중심지가 이동했는가’ 보다
‘어떤 요소가 새로운 중심지를 만들 수 있는가’를 정리해 볼 것
성남 나홀로 아파트 두산위브
장점: 연식+강남접근성 / 단점: 언덕
→ 투자 못할 곳은 아니지만 우선순위로 달려갈 곳도 아님
같은 투자금으로 사람들이 일반적으로 더 좋아할만한 곳이 있는지
도저히 없다면 할 수 있음
산본
산본e편한세상센트럴파크('02, 562^)
매 6.6 / 전 4.2
전고점 매 7.85 / 전 5.85
-16%
산본 학원가, 도서관 인접 / 이마트 / 공원 등 생활편의시설 우수
→ 현재가치↑
e편한세상금정역에코센트럴('07, 667^)
매 6.4 / 전 4.1
전고점 매 7.4 / 전 5.2
-14%
한얼초 / 금정역 도보 / 산본시장 / 금정역세권개발
→ 미래가치↑
현재 가치는 e편한세상센트럴파크가 높지만,
미래가치를 고려하여 e편한금정역에코센트럴도 지켜봐야 함
부천
부천 상동 당지 교통, 환경 좋지만 너무 낡음
구축 투자 괜찮은가?
→ 부동산의 가치와 가격은 건물 가치로만 책정되는 게 아님
입지가치 + 건물가치
건물 낡았더라도 주변 인프라(교통, 학군, 상권, 편의시설 등) 때문에
사람들이 모이고 거주 만족도를 느끼게 됨
→ 같은 투자금으로 살 수 있는 단지 중 상동보다 좋은 곳이 있다면
그 아파트를 선택하면 되지만,
선입견으로 투자 후보를 배제하면 안 됨
정말 가치가 없는 곳이었다면 가격에서 드러났을 것
수원
이미 좋은 곳(광교)
vs
현재는 별로지만 좋아질 곳(호매실, 구운동)
→ 변화 가능성이 있는 것은 중요하지만,
이미 좋은 곳을 넘어설만큼일까?
특히, 수원에서 광교와 호매실은 도시계획부터 다른 곳
신분당선 연장된다 하더라도 호매실이 광교를 뛰어넘지는 못함
[마음가짐]
투자란?
1. 내가 준비된 시점에
자금+실력
2. 내돈으로 살 수 있는 곳 중
자금 상황에 맞는 / 최종 목표에 맞는
3. 가장 좋은 투자처를 선택하는 것
수도권이냐 지방이냐 x
서울이나 수도권이냐 x
내가 준비된 시점에 따라 다른 것!
Q.
쉽지 않은 상황에서 투자를 지속하는 방법
1. 투자해야 하는 이유 적기
2. 현재 나의 상황을 객관적으로 적기(돈/시간/개인적 상황)
3. 실제 투자를 위해 필요한 준비 적기
4. 투자 데드라인 정하기
5. 데드라인에 맞춰 해야 할 일 계획 짜기
Q.
결국 해내는 방법
아무리 잘하고 뛰어난 사람들이 있어도
결국 부동산 시장에 남아
어느 순간에도 묵묵히 투자를 배우고
실행해 나가는 사람이 이기는 사람이라는 것
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