안녕하세요.
머릿돌이 될 버린돌입니다.
투자로 연결될 수 있는 가장 강력한 도구는
바로 시세지도 입니다.
다들 잘 그리고 계신가요?
이 글을 읽고 난 후에 여러분들은
시세지도 1장 만으로도
1. 이 지역 가격대 감이 잡힙니다.
2. 사람들이 어떤 단지를 좋아하는지 알게 됩니다.
3. 저평가 단지를 찾게 됩니다.
이거 하나만 제대로 그리셔도
단순히 가격만 올리는 것에서 벗어나
투자 실력이 한단계 올라갈거라 확신합니다.
시세지도에서 봐야할 3가지
요즘 저는 시세지도에서
3가지 방법으로 그리고 있습니다.
1. 가격대별 색상 구분
2. 매매가, 전세가 나눠 그룹핑
3. 저평가 단지 찾기
1. 가격대별 색상 구분 (평형별)
첫번째로 먼저 해야할 것은
바로 가격대로 색상을 나누는 것입니다.
이때 20평대, 30평대를 나눠서
그리는 것이 더 도움이 됩니다.
이렇게 단지 별로 가격을
하나씩 하나씩 올려줍니다.
노란색과 파란색이 가장 많이 있는데요.
아 ~ 이 지역은 30평대 4-5억대가
가장 많이 분포하고 있구나.
가장 좋아하는 건 7억대구나.
연식이랑 브랜드가 좋네.
색상의 분포를 보면서
대략적인 가격 감을 1차로 잡습니다.
이때 주의할 점은
가격대별 색상 그룹을 6개 초과해서
그리지 않는 것이 좋습니다.
시세지도는 가격대 감을 잡고
저평가를 찾기 위함이기 때문에
그 지역에 맞게 가격대를 나눠주세요
2. 매매가, 전세가 나눠 작성하기
시세지도의 목적은
가격 감을 잡기 위함입니다.
계속해서 머리를 긁어주셔야 하는데요.
그렇게 하기 위해서는
매매가/전세가를 나누어
가격이 어떤지 나눠봅니다.
입지와 연식에 따라 가격을 나눠
좀 더 세밀하게 가격을 봅니다.
이 지역은 4-5억대가 가장 많은데
입지가 좋은 신축은 6-7억대로 넘어가고
입지가 떨어지면 4억대이구나.
전세가는 어떻지?
전세가는 2-3억대에 거의 비슷하네.
제일 좋아하는 애들만 3억이 넘는구나.
투자금은 적어도 2억 이상 들어간다.
이렇게 입지와 연식으로 나누어
더 세밀하게 가격 감을 잡고
대략적인 투자금도 감을 잡아봅니다.
3. 저평가 단지 찾기
마지막으로 저평가 단지를 찾는 것 입니다.
저는 '싼 것 같다' 라는 생각이 들면
별표를 쳐서 표시하고 있는데요.
시세지도에서 가격대 감을 잡고
저평가 단지까지 찾아서 표시해준다면
이게 바로 매물임장으로 연결되고
마지막은 투자로까지 이어지는 것입니다.
저평가를 찾는 생각 흐름을 적자면,
입지 좋은 신축인 청라힐스자이가
7억대에 형성 중.
그런데 입지 좋은 구축인
태왕아너스가 4억 중반이네요.
그런데 별로 떨어지지 않은
신축 e편한대신이 5억 초반
좀 더 떨어진 극동스타클래스가 4억 초반이네요.
입지가 좀 떨어진다고 해도
상대적으로 신축의 윗 상단 가격에 비해
구축 4억 중반과 별 차이가 없는 가격입니다.
그렇다면 저평가라고 판단합니다.
물론 이 과정은 임장을 거쳐
한층 한층 쌓아가야 합니다.
시세지도는 투자로 이어져야 합니다
계속해서 말하지만
시세지도는 가격감을 잡고
저평가 단지를 찾기에 가장 좋은 도구입니다.
가격만 올리기보다는
이렇게 생각을 적고 저평가 단지를 찾으면서
매물임장과 투자까지 이어가야 합니다.
저도 어려웠던 부분들이라
조금이라도 도움되셨으면 좋겠습니다 ^^
<투자로 이어지는 시세지도 그리기>
1. 가격대별 색상 구분
2. 매매가, 전세가 나눠 그룹핑
3. 저평가 단지 찾기
양식은 첨부파일을 참고해주세요 ^^
다음은 진짜 투자로 이어지는
시세그룹핑으로 돌아오겠습니다.
감사합니다 :)
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시세지도 양식_버린돌.pptx
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