나의 첫 번째 수도권 아파트 투자 성공기: 내가 앞마당 없이 투자할 수 있었던 이유와 과정

나의 월급쟁이부자들과의 인연은 2022년 9월 경매 기초반 수업으로 시작되었다. 이후 2023년 6월에는 너나위의 저평가 아파트 투자법과 실전 준비반을 수강하며 부동산 투자에 대한 이해를 깊이 있게 다졌다. 2023년 9월에는 어머니 집 인테리어를 위해 코크드림의 인테리어 노하우를 배우고, 11월에는 열반 중급반을 수강하였다. 또한, 올해 6월에는 서울 투자 기초반과 열반 기초반을 동시에 수강하였고, 7월에는 강동구, 송파구, 평촌/수지 지역 분석 강의를 통해 지역 분석을 들었다. 월부에서 많은 교육을 받았지만, 조모임을 하게 된 것은 서울 투자 기초반이 처음이었다. 과정에서 배운 부동산 지식과 나의 잠재의식에서 알 수 없는 힘에 이끌려, 나의 첫 번째 수도권 아파트 투자를 하게 되었다.

월부에서 이야기 하는 아파트 투자의 프로세스는 다음과 같다.

1. 비전보드 작성 : 나의 현재 현금흐름을 파악하여 예상 은퇴 시점에 얼마의 돈이 필요한지 파악하고 중장기 계획을 통해서 경제적 자유를 달성 할 수 있는 로드맵을 작성한다

2. ​지속적인 학습 : 자본주의, 경제, 투자, 자기개발등에 관련된 독서를 지속적으로 하면서 부동산 강의 꾸준히 듣는다.

3. ​행동점검 및 감사일기 쓰기 : 경제적 로드맵을 위한 행동을 실제로 매일 하고 있는지 목표와 실적을 점검하면서 감사일기를 써서 경제적 자유로 가는 부의 마인드를 강화한다.

4. 임장 및 시세파악 : 임장을 통해서 앞마당을 계속 늘린다. 앞마당에서 직접 매물을 방문하여 시세를 파악하고 지속적으로 파악하여 나의 자금 범위 내에 매수 가능한 매물에 대해 비교 평가를 진행한다.

5. 투자결정 : 내가 가진 자금에서 최선을 선택을 하여 투자를 실행한다. 실제 매물이 절대적인 저평가인지 (전고점 대비 현재 얼마나 빠졌는지 전저점 대비 현재 얼마나 올랐는지) 를 판단하고, 저평가 되었다고 생각이 들며너 상대적 저평가 (다른 앞마당 매물과 같인 가치 인데 가격이 더 싼지, 같은 가격인데 입지가 더 좋은지) 를 분석한다. 매물 임장을 하여 네고를 한뒤에 투자 의사결정을 마무리 한다.

6. 인테리어 및 전세설정 : 인테리어를 진행하여 1등물건을 만들고 전세를 세팅하여 잔금을 전세금으로 레버리지 할 수 있는 투자를 마무리 한다.

​앞마당의 여부는 작성한 임장 보고서의 유무에 따라 결정된다. 임장 보고서에는 지역의 개괄적인 분석, 강남과 서울의 주요 일자리까지의 교통 상황, 중학교 학업 성취도를 통한 학군 분석, 백화점, 대형 마트, 종합병원을 통한 환경 분석이 포함된다. 마지막으로, 해당 지역에 향후 공급이 많이 들어오는지를 분석하여 리스크를 최소화하는 투자를 지향한다.

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임장 보고서의 설명은 간단하지만, 실제로는 100페이지에서 200페이지 정도 분량이 되며, 300세대 이상의 아파트를 모두 방문하여 조사하고 과거 시세를 확인하여 보고서에 반영하는 데 많은 시간이 소요된다. 그리고 월부방식의 특이한점은, 앞마당이 하나만 있는 경우에는 다른 지역과의 비교 평가가 불가능하므로 투자를 권장하지 않고 앞마당 최소 3개정도를 권장한다.

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내가 남양주에 투자를 하게 된 계기는 어머니가 남양주 다산 신도시에 살고 있어 그 지역에 대해 어느 정도 알고 있었고, 어머니 집 매수를 위해 분위기 임장과 매물 임장을 하여 생활권과 선호하는 아파트 단지를 파악했던 경험의 영향이 컸다. 우연히 너바나님의 강의를 통해 남양주가 저평가되었다는 사실을 알게 되었고, 같은조 미쓰주님께서 하신 말씀과 어머니 이웃분의 동네 증언에 힘입어, 내가 가용할 수 있는 투자금 1.5억 원으로 수도권 아파트 갭 투자를 고려해 볼 수 있게 되었다.

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사실 월부 방식의 투자 가이드라인에 따르면 나는 투자를 해서는 안 됐다. 나는 한국, 미국, 일본에서 부동산 거래를 해본 경험이 있고, 결혼 후에 정자동, 검암동, 대방동, 상도동, 현재 살고 있는 홍은동까지 부동산 계약을 많이 해봤지만, 아직까지 투자경험이 없고 월부에서 이야기 하는 앞마당이 하나도 없었다. (정확히 말하면 분위기 임장과  매물 임장을 한 후에 시세 트래킹은 일부 하고 있었으나, 완성된 형태의 임장 보고서 하나도 가지고 있지 않았다). 물론 실거주 목적과 경매 입찰을 하기 위해서 임장을 많이 해본 경험은 있지만, 저환수원리에 부합하는 잃지 않는 투자를 진행하기에는 실력과 경험이 부족한 상태였다.

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하지만 나는 나를 믿었고, 작년에 50권이 넘는 자기개발 및 투자 서적을 읽으면서 나의 내면에 내가 인지 하지 못하는 나의 통제에서 벗어나는 운의 영역이 있으며, 이 영역에서의 내가 모르는 힘이 나를 도와 줄것 이라는 믿음이 있었다. 나는 내가 진행하는 투자가 반드시 성공할 것이라는 확신이 있었고, 논리적으로는 인식하지 못했을 수도 있지만 지난 시간 동안 쌓은 지식과 부단한 노력이 나의 RAS (망상활성계) 에서 내가 가진 지식들을 조합하여 최고의 선택을 할 수 있게 해줄 것이라는 자신감이 있었다. 사실, 다른말로 하면 내가 감으로 투자했다는 말이 된다. 나의 실력을 최대한 극복하기 위해서 투자전에 다른 사람이 적은 남양주와 구리의 임장 보고서를 참고하였고, 그분이 분석하지 못한 학군과 개발 호재등을 추가하여 임장 보고서를 완성했다. (임장 보고서를 카페에 올려주신 분께 다시 한 번 감사의 말씀을 전한다.)

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내가 진행했던 매매를 복기 해본다.

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1. 내가 보고 있는 매물이 절대적 저평가인가? 

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같은 생활권에 있는 랜드마크 아파트는 이미 저점을 다지고 올라가고 있었는데, 내가 고려하는 아파트 단지는 아직 저점이었다. 전고점 대비 25% 빠진 상태로 아직 올라가지 않고 있었다. 84 기준으로 올해 거래가 7개 밖에 되지 않고 같은 84를 보유한 옆 단지도 올해 7개밖에 거래가 되지 않았음. 거래가 많이 없기 때문에 충분히 매도인에게 가격 조정을 해볼 수 있겠다고 판단 되었다. (올해 거래가 7개 밖에 없었는데 7월에 6번이나 거래가 되었다. 갑자기 시장 분위기가 바뀌는 느낌이다.)

2. 상대적 저평가인가?

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사실 상대적 저평가를 논의하기에는 내가 앞마당이 절대적으로 부족한 상태였기 때문에, 같은 가격인데 가치가 높은지, 아니면 같은 가치(입지)인데 가격이 싼지에 대한 비교 평가는 단순하게 밖에 할 수 없었다. 내가 매수를 고려하는 단지는 관악 우성 59와 비슷한 가격을 형성하고 있었지만, 두 지역 간의 거리가 멀고 환경이 비슷하지 않아서 Apple to Apple 비교는 불가능했다. 그러나 관악 우성을 갭투자로 할 경우, 적어도 2.5억이 넘게 들어가서 내가 가진 투자금 1.5억으로는 절대 살 수 없었다. 매전 갭 1억 정도로 살 수 있는 곳은 평촌의 무궁화태영 59와 죽전의 도담마을 아이파크 59 정도였던 것 같은데, 매전 갭과 인테리어 기타 비용을 추가하여 1.5억으로 투자하고 전고점까지 돌파했을 때 얻을 수 있는 수익률을 계산해 보니 140%로 제일 높았다. 두 단지도 전저점에서 아직 올라오지 못하고 있었고, 절대적 저평가된 아파트 단지라는 생각은 들었다. 두 단지도 전저점에서 아직 올라오지 못하고 있었고, 절대적 저평가된 아파트 단지라는 생각이 들었다. 평촌은 솔직히 내가 임장을 한 번도 가보지 않은 상태였기 때문에, 의사 결정을 더 이상 깊게 하지 못했다. 이것은 내가 지금 갖고 있는 경험으로는 얻을 수 없는 부분이라고 바로 판단하였다.

3. 환급성이 좋은가?

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환급성이란 투자한 자산이 얼마나 빠르게 현금으로 환급될 수 있는지를 의미한다. 즉, 투자 후에 자산을 매각하거나 임대하여 수익을 실현할 수 있는 능력을 나타낸다. 해당 아파트는 1000 세대가 넘는 단지였고, 초품아라서 확장공사와 인테리어를 진행하게 되면 추후에 매도할 경우에 큰 리스크가 없다고 판단하였다.

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4. 수요가 많은가?

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다산동의 작은 생활권으로 보면, 남양주에서 전통적으로 편리한 생활권을 가진 단지라 수요가 꾸준하다고 생각할 수 있다. 또한, 역세권 아파트로서 남양주에 8호선이 8월10일 일요일에 (개통일이 바로 오늘이네요) 개통 예정이므로, 앞으로 상승장에서 반영될 호재도 일부 있다고 판단하였다. 특히 강남 접근성이 실제 지하철을 타보니 내가 생각했던 것보다 훨씬 좋았고, 출퇴근 시간에 붐비지 않아 쾌적했다.

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5. 원금 보존이 되는가?

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전세가율이 80%에 육박하고, 작년부터 전세 가격이 2023년 바닥을 다지고 상승하는 국면에 접어들었기 때문에, 물가지수와 연동되는 전세 가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상된다. 이에 따라 2년 뒤 또는 4년 뒤에는 전세가 상승분을 충분히 환급받을 수 있을 것이라고 생각했다.

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6. 어떤 잠재적인 리스크가 있는가?

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마지막으로 내가 감당해야 할 리스크를 따져 보았는데, 구리와 생활권을 공유하는 남양주에 대규모 입주가 예정되어 있는 것은 3천 세대가 들어올 수택E구역이며, 아직 정비 중이라 최소 3년은 더 걸릴 것 같다. 또한, 3기 신도시로 메가급 공급이 예정된 왕숙지구는 사전 청약 취소로 입주 시점이 아직 불분명하다. 다음 상승장이 언제 도래할지는 모르겠으나, 공급으로 인한 역전세 리스크는 불확실하다. 수택E구역의 3천 세대 공급(84 : 800 세대)은 전세가 하락에 살짝 영향을 줄 것으로 보이며, 왕숙지구의 입주는 9호선 연장이 완료되기 전에는 입지 독점성 측면에서 8호선에 가까운 남양주가 더 선호될 가능성이 있다고 생각된다.

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투자 결론 : 거래량 급증과 가격 변동의 현재 시장

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투자진행을 시작 하면서 마치 마법에 걸린 듯, 일사천리로 모든 일이 잘 풀려갔다. 최초 매물은 5억 7천만 원에 나왔고, 임장을 진행한 후 두 차례 네고를 통해 500만 원과 250만 원을 깎아 최종적으로 5억 6천 250만 원에 계약을 체결했다. 이 물건은 상속받은 빈집이었기 때문에 계약금 송금 후 곧바로 인테리어에 착수할 수 있었다. 흥미로운 점은 내가 매수하기 전까지 올해 거래가 단 7건밖에 없었지만, 갑자기 거래가 폭발적으로 증가하며 6억 5천만 원, 6억 원, 6억 1천 8백만 원, 5억 9천 7백만 원으로 7월에만 내가 매수했던 금액보다 수천만 원 더 비싸게 거래되었다. 특히 5억 9천 7백만 원에 거래된 매물은 내가 직접 임장했던 곳으로, 집주인이 5월에 경매로 5억 5천 3백만 원에 낙찰받은 물건이었다. 일주일 사이에 이렇게 큰 금액 차이가 나며 매매가 이루어진 것은 요즘 시장이 얼마나 치열한지를 보여주는 것 같다.

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인테리어를 약 3천만 정도로 진행하여 방 1개를 확장하고, 화장실과 내부 샤시까지 새롭게 교체하여 1등 물건으로 만들어 놓았다. 현재는 세입자를 기다리는 상태이다. 이번 투자가 성공적인 투자였는지는 몇 년 뒤 시장이 검증해줄 것이다. 

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요즘 부의 마인드가 장착되면서 마음이 한층 편안해졌고, 조급함이 사라졌다. 긴박한 상황에서도 찰나의 고민을 슬로우 씽킹으로 진행하며 의사 결정을 내릴 수 있게 되었다. 이러한 성공적인 첫 투자 경험을 바탕으로, 나는 이제 2호기, 3호기 투자를 기대하게 된다. 첫 번째 투자에서 얻은 교훈과 자신감을 바탕으로, 앞으로도 지속적으로 학습 (독강임투!) 하고, 체계적인 분석을 통해 더 큰 성과를 이루어 나갈 것이다.

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