[부린이 샘물의 부동산 공부] #1. 지금 서울은 절대적 저평가일까?

안녕하세요. 마르지 않는 노후를 위한

샘물 만들기 프로젝트!

샘물샘물샘물입니다.

이번에 지투실전반 내꿈찾 튜터님의 책 추천으로

‘부의 인문학’을 읽었는데요

요즘 불타는 서울 시장 분위기와 맞물려

책에서 언급된 ‘절대적 저평가’ 내용이 눈에 띄었습니다.

종합해보자면,

지금 서울 상승장 시장은

절대적 저평가 시장일까? 고평가 시장일까?

지금이라도 들어가야 할까?

아니면 기다려야 할까?

이러한 고민을 갖고 다음 단계에 따라

편하게 생각해 보았습니다.

 1) ‘부의 인문학’에서 말하는 절대적 저평가 

 2) 너나위님이 소개한 PIR

 3) 삼토시님이 소개한 주택구입부담지수(K-HAI)

4) 그래서 현재 지표는?

5) 나의 생각

 1) ‘부의 인문학’에서

말하는 절대적 저평가 



221p.

그는 주식이나 부동산 같은 자산 가격이

인간의 비합리적이고 비이성적인 행동에 따라서

거품이 생기고 붕괴된다고 주장했다.

그는 거품을 만들어내는 중요한 요소 중 하나로

인간의 무리짓기 행위가 있다고 보았다. 

225p.

무리 짓는 본능을 피하기 위해서는

상대평가가 아닌 절대평가를 해야 한다.

그래야 모두가 광풍에 휩쓸려도

객관적으로 지금이 얼마나 과대평가되었는지 알 수 있다.



책에서는 미국 부동산 시장을 예시로 들어

절대적 저평가을 확인하는 지표로

CAPE라는 지수를 소개하고 있다.

<CAPE지수 - 사실 봐도 모르겠다.

미국 부동산 시장이니까 뭐..>

참고로 이 지표를 만든 ‘로버트 실러’ 경제학자는

노벨경제학상을 받았으며

이러한 절대적 저평가 지표로

미국의 금융위기를 미리 예측한 학자로

굉장히 유명한 사람이라고 한다.

- 새롭게 알게 된 점 - 

시장을 분석할 때

공신력 있는 절대적 저평가 기준이

있을 수도 있겠다.

 2) 너나위님이 소개한

PIR 지표 보기 

정확히 언제했는지는 모르겠으나

한창 하락장이 지속될 무렵 너나위님이

 절대적 저평가 판단 기준으로

PIR 지표를 설명해 주신 적이 있다.

*PIR =중위가격/중위소득

(사람들의 소득대비 집값은 어느 수준인가)

서울 저평가 시기 때의(14.1~18.6)

서울 아파트 평균 PIR 10.1

서울 아파트 평균 전세가율 70%

결론적으로

서울의 절대적 저평가를 판단할 땐

서울 아파트 평균 PIR 11이하

서울 아파트 평균 전세가율 65% 이상



- 새롭게 알게 된 점 - 



서울 아파트 기준

PIR 11 이하 절대적 저평가

평균 전세가율 65%



 3) 삼토시님이 소개한

주택구입부담지수 지표 보기

월부에 정기적으로 시장 흐름을 분석해 주시는

부동산 전문가 ‘삼토시’님의

‘부동산 변곡점이 왔다’를 보면

주택구입부담지수와 전세가율을

절대적 저평가 판단 기준으로 언급하고 있다.

108p.

서울 주택구입부담지수의 중장기 평균은 132.5다.

그리고 주택구입부담지수의 최저점은 86.5였다.

즉, 주택구입부담지수가 86.5~132.5 사이라면

매수를 고려해볼 만한 시점으로 볼 수 있다.

109p.

서울 부동산 기준 전세가율 50%

(매매가 중장기 하락 전환 시그널)

60%(매매가 상승 전환 시그널) 숫자를 기억하자. 

- 새롭게 알게 된 점 - 

주택구입부담지수 132.5 아래

전세가율 60% 미만 시

절대적 저평가

 4) 그래서 현재 지표는?

09년부터~현재까지 발표된

서울 아파트 PIR

서울 주택구입부담지수

흐름을 보자면 다음과 같다.

결론적으로

가장 최근의 24년 1분기 PIR 데이터는

‘10.9’로 ‘11’보다 아래이므로 절대적 저평가(O)

가장 최근의 24년 1분기 주택구입부담지수 데이터는

‘151’로 ‘132.5’보다 아래로 절대적 저평가(X)

가장 최근의 KB통계 서울 아파트 전세가율은

‘53.9%’로 ‘60%'미만, 상승장 진입 평가(X)

정리하자면,

24년 초에는 서울 아파트 가격 자체는

평균적으로 싼 가격이었으나

대출을 받아 들어가기엔 부담이 있었던 것 같다.

그런데 그 이후 거래량 급등, 호가 급등

주담대 금리 인하 등으로

 당장 현재 데이터는 나오기 전이지만 아마도

절대적 저평가 기준을 만족하지 못할 것 같다.

그리고 전세가율도 꾸준히 올라가고 있긴하나

여전히 상승 전환 기준 60%에 미치지 못한다.

즉, PIR/주택구입부담지수/전세가율

모두 현재 서울 아파트 시장을 분석했을 때

절대적 저평가로 보기 어려워 보인다.

 5) 나의 생각

최근 너나위님의 수도권 시장 분석을 보면

-신혼부부 특례대출(9억 미만) 경기도 신축 진입

-40대 갈아타기 수요 서울 진입

(현재는 이러한 수요로 움직이는 시장)

-정부가 집값이 오르길 가만두지 않을 것

-23년 초에 샀던 분들이 가장 마음이 편할 것이다.

-급하게 진입할 필요 없다. 기회는 온다.

-가격 기준을 잘 세워둘 것

<지금 시장에 흔들리고 있다면 꼭 봐야할 영상>

개인적으로 수도권 갈아타기를 고려하는 입장에서

이러한 서울의 불장은 반기기 어렵다.

그래서 흔들렸던 것이 사실이다.

지금이라도 진입해야 하지 않을까라고.

하지만 며칠 사이에 서울 상급지 뿐만 아니라

경기도 2급지까지 가격이 몇 천씩 오르는 것을 보며

이 시장이 다소 비정상적으로 느껴졌다.

확실한 건 현재의 시장은 내집마련이든 투자이든

매도 우위 시장으로 진입이 쉽지 않다는 점이다.

물론, 무리하지 않는 선에서

내집마련의 경우는 들어갈 수 있겠으나

너나위님의 말처럼 ‘급할 필요는 없어보인다’

또한, 신봉할 순 없으나

절대적 저평가 기준에서도

상승이 지속된다고 보기도 어려워 보인다.

9월 스트레스 DSR 적용도 있고

정부의 규제책이 나올 수 있는 분위기를 고려

어느 정도 다시 조정이 있지 않을까 예상해 본다.

- 결론 - 

절대적 저평가 시기는 잠깐 스쳐 지나갔다.

현재는 절대적 저평가 시기는 아니다.

무리해서 진입하기 보다는

가격 기준을 세워놓고

투자든 매수든 기회를 기다리는 것도

좋은 방법일 수 있을 듯 하다.