8월 공급대책, 그 다음에 벌어질 일들

지난 8일 정부가 부동산 대책을 내놨습니다. 이름하여 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'인데요, 생각보다 조금은 일찍 나온 대책인데 이게 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇일까요? 그리고 어떤 것들을 챙겨야 할까요? 제가 생각하는 시나리오 말씀드립니다. 

첫째, 단기적으로는 비 아파트(빌라 등)를 공급하고, 중장기적으로는 서울 신축 아파트를 공급합니다. 

주택 공급은 최소 몇 년이 걸리는 작업입니다. 갑자기 대책을 낸다고 곧바로 공급이 되는건 아니라는 거죠. 정부 역시 이를 잘 알고 있습니다. 따라서 ‘일단 급한대로 비 아파트 공급을 늘리고, 조금 기다려주면 서울 중심지에도 새 아파트 공급할게' 이게 이번 대책의 핵심입니다. 
 

특히 서울의 경우 공공 신축매입을 ‘무제한'으로 한다고 하는데요, 이게 시장 수요를 얼마나 흡수할지가 관건입니다. 그렇지 않아도 전세사기 등 아파트 선호도가 높아진 요즘인데 말이죠. 

이 과정에서 ‘6년 단기임대'도 도입이 되는데요, 이건 주택임대사업자로 등록을 해야 합니다. 다만 구체적인 세제혜택에 대한 내용도 없고, 지난 정부에서 주택임대사업자들은 한 번 아픈 경험(?)이 있으므로 일단은 지켜보시는게 좋습니다. 즉 이걸로 투자계획을 세우시는 건 좀 말리고 싶네요. 

둘째, 서울 신축 아파트를 공급하기 위해 그린벨트도 일부 풀 계획입니다. 

사실 이것까지 할 거라고는 생각하지 못했습니다. 어지간해서는 그린벨트는 건드리지 않거든요. 하지만 지금 상황이 상황인만큼 정부로서도 특단의 조치를 꺼낼 수 밖에 없을 것입니다. 

구체적인 후보지는 오는 11월 정도에 나올 예정입니다. 당연히 몇몇 후보지들이 벌써부터 사람들 입에 오르내리고 있는데요, 이번 대책이 나온 다음날인 8월 9일, 서울시는 서울 그린벨트 대부분을 토지거래허가구역으로 지정하였습니다. 

그리고 그 다음이 더욱 중요한데요, 

(오세훈 서울시장, 채널 A 화면 캡춰)

이번 조치를 취했음에도 계속해서 부동산 가격이 오른다면 또 다른 조치들도 취할 수 있다는 오세훈 서울시장의 발언이 있었는데요, 구체적으로는 현재 동 단위의 토지거래허가구역을 구 단위로 전체를 지정할 수도 있다는 의미입니다. 
 

가령, 현재는 송파구 잠실동이 토지거래허가구역이기에 그 외 지역 즉 가락동, 신천동 등은 세를 끼고 매수가 가능하나, 구 단위로 지정이 되면 송파구 전체 물건을 실거주자만 매수할 수 있게 되는 것이죠. 

물론 이렇게까지는 안 될 것으로 생각하지만, 일단은 예의주시할 필요가 있겠습니다. 
 

셋째, 매수 심리를 억제하기 위한 정책은 앞으로도 계속 나올 것으로 보입니다. 

이번 정책에 대해 ‘이미 나왔던 내용', ‘당장 공급은 불가하므로 효과 미미'와 같은 해석들이 많습니다. 저 역시 동의하는 바인데요, 정부도 이를 알고 있을 것으로 저는 생각합니다. 그런데도 왜 이렇게밖에(?) 대책을 내놓는 것일까요?

저는 큰 틀에서 ‘수요 억제'를 위한 정책으로 봅니다. 즉 단기 공급을 일단 비 아파트로 지속 제공함으로써 수요를 분산시키고, 당장 새 아파트가 필요치 않은 경우라면 서울 신규택지개발로 다시 분산을 시킨다는 것이죠. 

이렇게 본다면 제 개인적인 의견입니다만, 그 다음에 나올 정책은 ‘대출 억제정책'이 될 것 같습니다. 이것만큼 주택 수요를 줄이는 대책이 또 없으니 말이죠. 과거 보금자리론, 현재 생애최초  정책 대출의 수요를 보면 어느 정도 짐작할 수 있습니다. 

그럼 부동산 세금은 어떨까요? 당장 생각나는 건 조정대상지역 신규 지정 그리고 ‘25.5.9까지 예정된 양도세 중과 한시 배제를 더 이상 연장하지 않는 것 등입니다. 사실 그 외에도 훨씬 많지만, 이게 제대로 작동되었다면 지난 정부에서 집값이 그렇게 오르지 않았겠죠?

아무쪼록 현재 부동산 시장은 상당히 ‘특이한' 시장입니다. 수요와 공급은 꼬일대로 꼬여 있는 상황에서 실거주자 중심의 수요가 계속해서 벌어지고 있으며, 부동산 규제 역시 ‘한 채만 사라'로 요약할 수 있거든요. 이럴 때일수록 시장 상황을 면밀히 보시되, 예상되는 대책도 함께 고려하시기 바랍니다. 너무 조급해하진 마시구요. 또 말씀드려 보도록 하죠. 감사합니다. 

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