열반스쿨 중급반 실전예시무한반복 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 10채까지 7ㅏ보조]

안녕하세요 새롭고 웅장하게 기버로 성장하는 새웅입니다.

이번 열중 2주차 강의는 강의를 듣기전 밥을 꼭 먹고 들으라는

진심어린 열기 조장님이셨던 서울메미님의 조언을 받아드려

삼겹살을 먹고 왔는데, 감사합니다 메미님 하마터면 야식으로 시킬 뻔 했어요.

2주차 강의는 비교평가에 진심이신 식빵파파 튜터님께서

A부터 Z까지 기초설명과 실전사례를 통한 투자적용까지 상세히 설명해주시어

수업을 듣고 더이상 비교평가 어려워서 못했다는 말을 못하게 되는 수준을 만들어 주셨습니다. 

이제부터는 몰라서 못했다는 말은 모두 핑계!

알면서도 실천하지 않는것이 가장 큰 리스크라고 

너나위님께서 실준때 말씀해주셨던 것이 생각이 나네요.

그래서 이번 식빵파파 튜터님께서 강의때 귀에 딱지가 앉을 만큼

알려주셨던 비교평가를 실제로 앞마당에 적용함으로써 

진짜 가능하다는 것을 조원분들께 그리고 열중 수강생분들에게 알려줄 수 있는

후기를 작성해보고자 합니다.(틀리면 어떻하지..)

먼저 투자범위를 좁히기 위해 6억대 단지를 타겟으로

월부의 대표 앞마당 ‘수지구’를 예로 지역내 비교평가를 적용해보고자 합니다.

Step 1. 시장상황 파악하기

수지구 6억대 단지로 바로 풍덩! 빠지기 전에 강의에 나온대로

시장상황을 빠르게 체크해보았습니다.(작성 데드라인 1시간을 지키기 위해서!)

먼저 매매, 전세 지수를 보면 매매는 약한 상승 기울기를 보이는 반면

전세의 경우 기울기가 다시 누웠음을 판단하였습니다. 

지수로는 상승장인지 보합장인지 판단하기 어려울 것 같습니다.

실준반때 너나위님께서 알려주시는 절대적 저평가 방법 중에 PIR을 

확인하는 방법이 있어 수지구의 PIR을 확인해보니 11로 절대적 저평가 구간은 

아님을 확인할 수 있었습니다. 

즉, 수지구는 상대적 저평가 시장이다. 

따라서 우린 싼 것중에 더 좋은 걸 선택해야한다는 비교평가 기준을 세울 수 있습니다.

<부동산지인-지역분석-멀티차트>

Step 2. 비교단지 선택하기

그럼 이제 수지구 6억대 아파트 풍덩 빠져봅시다~! 미리 시세를 따놓은 단지를 보면

와.. 총 21개의 단지가 있습니다. 

원래라면 아마도 4주차 멘탈과 체력 모두 흔들리는 시간 속에서 

수지구 앞마당 1등뽑기를 들어갈 때, 일단 한숨 부터 나옵니다. 

‘아… 21개 단지 어떻게 비교평가해서 언제 1등 뽑지 벌써 단지 기억도 안나는데..’

그래서 이번 강의가 더욱 빛을 발휘하는 것 같습니다.

시장상황에 맞는 단지를 선택해서 단지를 비교평가 해야함을

이제 이해할 수 있었기에 상대적저평가 시장에서 싼데 좋은단지를 판단하기 위해

일명 Hi~단지들을 속아보았습니다.

21개에서 총 8개 단지로 줄여졌습니다! 대박!

그럼 추려진 단지들로 비교평가를 해보도록 하겠습니다!

Step 3. 기초정보 및 입지요소 입력하기

8개 단지의 기초정보와 입지요소를 입력해봤습니다.

수지는 풍덕천이 1등 생활권이고, 2등 상현, 3등 동천, 4등 죽전, 5등 성복&신봉으로 잡았습니다.

아 강의에 나온 것 처럼 역시나 입지등급이 꽃메마을을 제외하고 모두 CAAA등급으로 같습니다.

이럴 때 저희가 항상 머리를 쥐어 뜯게 되는데요

이번 강의에서 정말 깔끔하게 식빵파파 튜터님께서 정리해주셨습니다.

“환경을 디테일하게 나눠라”

여기서 임장을 다니고 환경을 잘 분석한 투자자와 못한 투자자가 나뉘는 분기점이지 않을까?

생각이 들었다. 

해당연식도 다 비슷할 때 입주해 같이 늙어가고 있다면 정말 주변 환경으로 등급이 나눠지고

이 등급이 단지 등급, 즉 단지 선호도로 이어진다고 생각이 들기 때문입니다.

그래서 일단 지금은 시간관계상 간단하게 주변 상권과 초등학교 인접한지에 대해 등급을 주었고

최종적으로 가치를 판단해 보았습니다.

Step 4. 입지요소로 가치를 판단한다.

최종적으로 비교평가 1등은 진산마을성원상떼빌로 결정되었고

(진산마을성원상떼빌 84는 풍덕천동이고 59는 상현동이네요^O^)

후보로 상현동일스위트로 생각해보았습니다.

사실 맞게 잘 했는지는 모르겠습니다.

이렇게 비교평가를 해서 단지를 선별해본적이 처음이지만

확실히 이전에 진행해왔던 비교평가때와 비교해보면 훨씬 간단한 프로세스임을

확인할 수 있는 귀중한 강의 시간이였습니다.

사실 데드라인 시간이 조금 오버했지만 비교평가 예시를 강의후기로 작성해보자고

생각했던 이유는 강의만 듣다보면

‘어? 이거 임장안가도 충분히 손품 팔아서 할 수 있는거 같은데?’

라고 생각하시는 분이 계시는거 아닐까 걱정이 되어 실제로 손품만으로 비교평가를 한다면

입지등급만으로는 도저히 비교평가를 할 수 없는 구간이 필수적으로

존재하기 때문입니다. 직접 임장을 가서 생활권 순위를 나눠보고 단지 선호도를 나눠봐야만

이 비교평가의 결말을 낼 수 있고

그 다음 1주차 강의 때 들은 저~~환수원리를 적용해 최종적으로 투자를 진행할 수 있다고 생각합니다.

이번 비교평가를 제대로 전수해주신 식빵파파 튜터님께 다시 한번 더 감사인사를 전합니다.