안녕하세요 소도쿠입니다.

임장하기에 더없이 좋은 날씨가 되었지만,

일교차가 커 감기 환자가 많아진 것 같습니다.

모두 건강 유의하시길 바랍니다.

올 하반기 들어 1호기 투자를 하셨다는

이야기가 정말 많이 들려옵니다.

하지만 여전히 많은 분들이

1호기 투자를 하고 싶어하긴 하지만

여러 이유로 투자로 이어가지 못하고 있습니다.

월부학교, 독서모임, 튜터링 등을 통해

1호기 투자에 어려움을 겪는 분들의

이야기를 듣고 생각한

3가지 이유를 남겨보고자 합니다.

본인이 해당되는 부분이 있다면

생각의 전환 혹은 채워나갈 부분을 채우면서

1호기 투자에 성공하셨으면 합니다.

1. 1호기로 부자가 되려 한다

열반스쿨 기초반에서 너바님께서

10채까지는 경험이라 하셨습니다.

그만큼 초반에는 경험을 쌓는 차원에서

접근할 필요가 있지만,

우리는 늘 조급하기 때문에

1호기를 통해 부자가 되려 합니다.

우리가 서울 상급지에 투자한다하더라도

한 채 투자로는 경제적 자유를

누리기에 조금 어려울 수 있습니다.

심지어 이런 단지들은

쉽게 투자 기회를

주지 않을 뿐만 아니라

대체로 투자금이 많이 들어

자산을 지속적으로 쌓아가기

어려울 수 있습니다.

그렇기 때문에

한 채, 두 채 자산을 모으고

그와 동시에 실력을 쌓으면서

부자가 될 수 있는 기반을

차근차근 만들어나가야 합니다.

불리기 위해선 쌓는 것이

선행되어야 할 수 있습니다.

저도 1호기 투자를 통해

부자가 되고 싶었지만, 시간이 지나

1호기로 부자가 될 수 없음을 깨달았고,

수익은 적었지만 매수/보유/매도를 통해

얻은 소중한 경험이 제가 더 좋은 투자를

할 수 있는 자양분이 되었습니다.

앞으로 더 좋은 투자를 하기 위한

밑거름을 만들기 위해

저/환/수/원/리 라는 투자 기준에 맞다면

내 마음에 쏙 드는 단지가 아니라도

실전 투자로 이어졌으면 좋겠습니다.

2. 저평가 판단을 위한 비교군 부족

간혹 1호기에 대한 열망은 대단하지만

그에 대한 준비가 제대로 되어 있지

않은 경우가 있습니다.

저/환/수/원/리 라는 투자기준 중

가장 앞단에 위치한 저평가라는 기준은

크게 절대적 저평가와 상대적 저평가로

나누어 살펴볼 수 있습니다.

절대적 저평가는

조금 어려운 개념일 수 있어

보통 상대적 저평가를 통해

저평가 여부를 판단하곤 합니다.

상대적 저평가는

비교군에 비해 상대적으로

저평가 되었는지를 통해

저평가 여부를 판단하는데,

당연히 비교군이 있어야만

비교가 가능하겠죠?

비교도 아무 지역이나 붙여본다고

비교가 되는 것이 아니라

비슷한 특징을 가진 지역을 비교하여

저평가 여부를 판단합니다.

보통 수도권은 수도권끼리

광역시는 광역시끼리

중소도시는 중소도시끼리

체급을 맞추어 비교를 합니다.

광역시도 부산 같은 300만 도시가 있고

대전 같은 100만 도시가 있기 때문에

이 부분도 최대한 체급을 맞추어 비교를 합니다.

(대전 143만 vs 광주 142만)

결국 내가 비교할 수 있는 앞마당을

미리 만들어두는 것이 중요합니다.

앞마당이 수도권 1개, 광역시 1개, 중소도시 1개

이런 식으로 분산되어 있고

같이 체급에 비교군이 없다면

비교가 어려울 것입니다.

저는 개인적으로 각 체급별 3개 이상의

앞마당을 갖고 있어야 비교 평가를

시도해 볼 수 있다고 생각하고 있습니다.

때문에 투자하고자 하는 체급의 도시를

앞마당으로 최소한 3개 이상 만들고

비교 평가를 통해 저평가 여부를 판단한 후

투자를 하시면 스스로 판단을 어느 정도

판단을 내리고 투자가 가능할 듯 합니다.

물론 우리가 아직 스스로 투자 여부를

판단하기 어렵기 때문에 코칭을 통해

투자에 대한 가이드를 받습니다만,

결국 선택은 본인이 하는 것이며

책임도 본인이 져야 합니다.

'사는 것이 가장 쉽다'

라는 말이 있듯이

매수 후 가치를 찾아갈 때까지

보유하는 것이 생각보다 쉽지 않습니다.

부동산에는 사이클이 있기 때문에

22년 말~ 23년 초 같이 하락장을 맞기도 하고

심지어 역전세장이 찾아오기도 합니다.

이 때 우리가 가치에 대한 확신이 없다면

내 물건을 지켜내기 굉장히 어렵습니다.

때문에 충분한 비교 평가를 통해

저평가 여부를 어느 정도 스스로 판단하고

확신을 얻으시길 바랍니다.

3. 바닥 금액을 보며

실행을 망설인다.

21년 11월 즈음 대출 규제가 일어나면서

끝없이 이어질 것 같던 상승이 한 풀 꺾였고

22년 들어 조금씩 금리가 오르더니

하반기부터 급격한 금리 인상으로

전국이 어마어마한 하락장을 맞습니다.

그리고 하락장은 23년 초 정점을 찍습니다.

그 시기 일부는 저렴하다고 생각하긴 했지만

모두 공포에 빠졌기에 선뜻 매수를 하지 못했고

라이프 사이클에 따라 집을 사야 했던 사람들이

특례보금자리론 등을 통해 저점에 집을

매수한 사례들이 쌓이면서 거래량이 늘어나더니

조금씩 집값이 회복되었습니다.

시간이 지나고나서야 그 때가 저점이었다는 것을

알 수 있었지만 역시나 바닥을 잡는 것은

쉽지 않다는 것을 배웠습니다.

지금은 올 초 저점 대비

다소 오른 금액을 보면서

매수를 망설이는 분들이 많습니다.

분명 저점 대비 비싸보일 순 있지만

우리가 생각해봐야 할 것은

현재 금액이 저점보다 비싸다 하더라도

고점 대비 얼마나 하락한 금액이고,

비교군과 비교했을 때 저렴한 지 여부입니다.

저점대비 꽤 많이 올랐다 하더라도

충분히 매력적인 금액일 수 있습니다.

그렇기에 그 누구도 저점을 잡을 수

없다는 것을 인정하고 조금 올랐지만

여전히 싸다고 판단되면

매수할 수 있는 용기가 필요합니다.

우리의 수익성 기준은 200%라는 것을

기억하고, 그 기준에 부합하면 매수해야 합니다.

500%면 어떻고 300%면 어떤가요.

조금 아쉬울 순 있지만 지난 투자를 복기하고

앞으로 더 나은 투자를 하면 됩니다.

그 사이에서 고민하다가 실행에 옮기지 못하면

수익률은 0%가 될 수 밖에 없습니다.

최고의 투자가 아니라

지금의 나의 상황에서 가장 나은

최선의 투자를 하셨으면 합니다.

(+) 1~2년 이상

투자하지 못하신 분들께

마지막으로 1~2년 이상

꽤 오랜 기간 투자 공부를 하셨지만

1호기를 투자하지 못하신 분들께

드리는 이야기입니다.

오랜 기간 공부를 이어오셨기 때문에

앞마당이나 실력은 이미 충분히

갖춰져 있을 수 있습니다.

요건은 갖춰졌지만

1호기를 하지 못한 분들께서는

아래의 2가지를

생각해보시면 좋을 것 같습니다.

1) 아는 것의 가지치기

투자는 심플하게 해야 한다는

이야기를 참 많이 듣습니다.

'가치 있는 물건을 싸게 사고

충분히 가치를 찾아가면 팔면 된다'

단순하면서도 진리와 같은 이야기인데요.

오랜 기간 강의와 간접 경험을 통해

아는 것이 많아지다보니

생각이 많아져 의사 결정에 너무나 많은

시간과 에너지를 쏟게 됩니다.

'A단지보다 B단지가 조금 더 나은 것 같은데..'

'여긴 향이 조금 애매한데..'

'여긴 층이 조금 낮은 것 같은데..'

여기서 반드시 챙겨야 할 부분도 있지만

본질적이지 않은 부분도 분명히 존재합니다.

본질적이지 않은 부분을 알고

가지치기를 할 필요가 있습니다.

생각이 많아 이것저것 따지느라

실전 투자로 이어지지 못한다면

덜 아는 것만 못합니다.

2. 보상 심리의 제어

2년 이상 공부하신 분들 중

이런 생각을 가진 분들도 있습니다.

'내가 이만큼 오래 공부했는데..'

오랜 기간 공부한만큼

1호기를 애매하다고 생각되는 물건에

투자하고 싶지 않습니다.

예전 같았으면 투자했겠지만

지금 실력에 이런 물건에 투자하기에는

뭔가 아쉽습니다.

보상심리 때문에 투자를 하지 못한다면

가져갈 수익은 0%입니다.

이 심리 또한 내가 이 투자를 통해서

많은 돈을 벌겠다는 생각에서

비롯된다고 생각합니다.

우리가 1호기를 통해서 얻어가는 것이

단순히 수익 뿐만이 아니라는 것을

꼭 생각할 필요가 있습니다.

계약 과정에서 특약을 조율하는 것

전세입자를 구하고 계약하는 것

등기를 치는 것

(구축의 경우) 인테리어를 하는 것

위와 같이 여러 경험을 하면서

투자 이전과 비교할 수 없을 정도로

어마어마하게 성장할 수 있습니다만,

수익만 바라보고 실행에 옮기지 못한다면

실전 투자를 통해 얻을 수 있는

큰 성장 기회를 절대 얻을 수 없습니다.

"small deeds done are better than

great deeds planned"

"대단한 것을 계획만 하는 것보다

작은 것을 행하는 것이 훨씬 낫다."

- Peter Marshall -

저는 조금 조급하게 1호기를 투자했고

그에 따른 업보도 경험했지만,

그 조급했던 1호기 투자를 통해

얻은 것이 너무나 많습니다.

물론 당장 조급하게 1호기 투자를

하라고 말씀드리는 것이 아닙니다.

욕심 때문에 1호기 투자를 하지 못한다면

그 욕심을 조금만 내려놓으시고,

준비가 되어 있지 못 하다면

앞으로의 액션플랜을 세우고

준비를 해 나가면 됩니다.

최고의 1호기가 아니라

최선의 1호기를 잡아낼 수 있는

투자자가 되셨으면 좋겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

Unsplash의Javier Quiroga