안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)
말복이 지나도 여전히 덥네요.
또 코로나도 기승이라는데
모두모두 건강 조심하시면 좋겠습니다.
지난 4~5주 간
정말 정신없는 시간을 보냈습니다.
투자용 물건의 전세를 빼면서
실거주집을 전세를 놓고
월세집을 계약하면서
많은 임대계약을 체결했는데요.
이 과정에서 매 계약이 체결될 때
광고-계약 기간이 모두 1주일 이내로
빠르게 계약까지 진행되었습니다.
최근 수도권 시장의 전월세 매물 증감추이입니다.
입주가 많은 몇몇 지역을 제외하면
정말 급속도로 물건이 사라지고 있습니다.
특히 조금이라도 싸다 싶은
전월세 매물들은 보지 않고도 계약되거나
사장님들이 광고를 전혀하지 않고
단골손님에게만 주고있는 시장인데요.
(그래도 바로 계약이 되기 때문입니다.)
저 역시도 지난 한달동안
수도권 매물을 관리하며
임대차 시장의 분위기를 느끼며
때로는 공급자(임대인) 입장에서
때로는 수요자(임차인)입장에서
모두 의사결정을 해야했는데요.
이런 분위기와 과정에서
빠르게 내 임대는 좋은 가격에 빼고
내 임차는 저렴한 가격에 들어갈 수 있었던
체크리스트를 공유드려보고자 합니다.
1. 내 상황 명확히 알기
(임장보고서 결론 제대로 내기)
자주 들으신 말이겠지만,
내 상황과 투자 목표를
제대로 이해하는 게 너무나 중요합니다.
"전월세로 이사가더라도
투자를 이어갈 수 있는 상황인지"
"이 이사가 반드시 필요한건지"
"이번에 재배치를 하면
가용 가능한 돈은 얼마인지"
"실거주 전세로 대출금을 상환 후
취득세 카드를 활용할 경우
이득을 보는 금액이 대략 얼마인지"
이런 것에 대한 구체적인 판단을 하시면
재배치에 대한 의사결정을
하실 수 있을 거라 생각합니다.
제 경우에는 실거주 전세를 두면서
기존 대출금을 상환할 계획이었는데요.
"대출금의 원리금 < 재배치 후 월세비용"
을 기준으로 지속가능한 투자여부 따졌습니다.
또한 저는 이 재배치로 취득세 구간이
변경되는 특이한 상황이었는데
이런 의사결정으로 최소 n천~n억
이득일 수 있다는 판단이 들었습니다.
임장보고서를 단순히
TOP3만 뽑고 계신가요?
1. 내 물건에 대한 전월세 시장 분위기
2. 내가 뽑아낼 수 있는 돈의 크기
3. 그 결과 투자할 수 있는 물건 5개 이상
이런 것들이 정리가 된다면
저평가된 물건을 찾는 것을 넘어서
실제 투자에 이어질 수 있는
의사결정을 할 수 있습니다.
또한 직장과의 거리를 생각하시고
출퇴근이 충분히 가능한 지역 중
'공급이 많은 지역'을 선택하시면
좋은 의사결정을 하실 수 있습니다.
임대 매물이 귀해진 상황에서
공급이 많은 시장에서 찾아보세요.
더 수월하게 비용을 줄이면서
재배치가 가능하실 있을거에요.
2. 내 것 먼저 정리하고 계약하기
(뇌피셜 금지)
최근 기사를 보면 전월세의 상승이
눈에 띄는 것을 알 수 있습니다.
실제 현장에서 뛰다보면
이 분위기가 정말 깊게 느껴집니다.
매물을 보기 위해서 이동하던 중에
취소가 되기도 하고,
누군가는 보지도 않고 계약을 진행합니다.
그런데 정말 그럴까요?
위 문자는 제가 실제로
현장에서 주고받은 문자인데요.
임대가 나가지 않아서
제가 원하는 모든 수리에
조건까지 맞춰준다는 내용이었습니다.
그리고 결정적으로
다른집으로 결정되었냐는
급한 마음도 느껴집니다.
여전히 조건은 매력적이지만
선호도가 뒤쳐지는 점에서
나가지 못하는 전월세 매물이 많습니다.
그리고 나가지 않는 저 매물이
나의 매물이 될 수도 있습니다.
즉 시장을 함부로 예측하면 안됩니다.
운이 좋아서 1주일만에
모든 재배치가 일어날 수 있지만,
반대로 먼저 이사갈 곳을 계약하고
내 것을 정리하려고 한다면
원하는 대로 되지 않고
위의 문자 속 집주인처럼
모든 조건을 먼저 줘야할 수 있습니다.
반드시 내 것을 먼저 정리하고
재배치 및 계약을 진행할 것을
강력하게 추천드리겠습니다.
3. 재배치 후보 5개 이상 확보
돈은 급한 사람으로부터
덜 급한 사람에게로 흐른다고 합니다.
물건을 하나만 보고 있는 사람과
5개 이상 쥐고 있는 사람은
돈에 대한 급함이 아예 다릅니다.
저 역시도 빠르게
자산재배치를 하고자 하는 마음에
물건 몇개에만 매달린 적이 있었습니다.
그러나 그럴수록 물건은 잡히지 않았고
오히려 더 별로인 물건을 브리핑 받는
그런 상황이 이어졌습니다.
자산재배치에 들어가는 비용도
우리의 소중한 돈입니다.
투자에 들어가는 돈과
다른 부류의 돈이 아닙니다.
저는 이번 재배치를 위해서
제 예산이 허락하는 안에서(1번 사항)
최소 30개 이상 매물을 검토했고
그 중 전화임장을 통해서
특히 괜찮은 물건을 추린 뒤
25개 실제 매물을 실제로 봤습니다.
그리고 현장에서 물건을 보며
수리상태도 좋고 가격도 좋은 물건
5개 이상을 손에 쥐고 있었습니다.
이렇게 많은 것을 보니
지금 당장의 물건이 날라가도
급하지 않았습니다.
"아 이거 또 날라갔네?"
가 아니라
"1번 날라갔으니 2번 가볼까?"
로 빠르게 대응할 수 있었습니다.
4. 손에 쥔 물건들을
동시에 협상하기
제가 체크리스트 2번에서
뇌피셜은 금지라고 말씀드렸지만,
전월세가 귀한 건 틀림없는 사실입니다.
그래서 내 손 안에 여러개 물건이 있다면
그 안에서 동시에 협상을 진행하는 게 좋습니다.
"보증금 줄여주실 수 있나요?"
"지금 월세값이 시세대비 5만원 비싼데,
가격 조정이 가능할까요?"
"여기 수리가 별로인데
여기까지 수리 되나요?"
"세입자가 에어컨 처리가 고민이라구요?
중고라면 얼마 정도에 주실 수 있나요?"
위 질문들은 모두 제가 실제로 현장에서
각기 다른 매물과 다른 사장님께
협상포인트로 잡고 던진 질문입니다.
물건 하나만 보고 있었다면
협상하기 쉽지 않을 수 있었지만
'이거 아니어도 다른 게 있다'
는 여유롭지만 민첩한 마음(?)으로
최대한 협상을 진행하려고 노력했습니다.
물론 최종적으로 추린 4~5개 물건이
워낙 조건과 가격이 좋았기에
협상이 되기에 쉽진 않았습니다.
그러나 집요하게 협상을 하다보니
마지막에 임차인-임대인 간
수용이 힘들었던 부분은
부동산 사장님이 직접 해결해주겠다는
문자를 주시기도 했습니다.
물건을 많이 쥐고 있다면
조급할 이유가 없다는 것을
다시 한번 깨달았습니다.
전월세가 귀해진다고
숙이고 들어가는 투자자가 아니라
당당하게 내 조건을 어필할 수 있는
그런 투자자가 되셨으면 좋겠습니다.
5. 같은 조건으로
최선의 결정인지 생각하기
이 거래 이후에 더 싸고 좋은 게 나오면
그것은 아쉽지만 우리의 영역이 아닙니다.
그러나 최종 의사결정 하기 전이라면
똑같은 조건 혹은 더 나은 조건을 필터 걸고
'이 의사결정이 최선인지'
생각해보시는 것을 권해드립니다.
물론 이 정도로 물건을 보고 정리하면
- 지역의 방 갯수나 타입별 월세가격이나
- 물건이 먼저 나가는 순서라던가
- 사장님들이 수용하는 수리범위
- 보증금&월세금액 협상 가능 정도
등이 머리에 모두 그려집니다.
그러나 투자와 마찬가지로
우리는 자주 '뇌피셜'에 속기 쉽습니다.
직관적으로 '싸고 좋다'에
논리적으로 '싸고 좋다'를
결합시켜보세요.
그러면 더 좋은 물건이 나오더라도
'나는 그 시절에 최선을 다했어'
라는 결정을 내릴 수 있습니다.
감정을 따르는 결정은
결과가 좋지 않으면 후회를 합니다.
기준을 따르는 결정은
결과가 좋지 않더라도
지금 이 시간에 대해 믿음을 가지고
후회하지 않을 수 있습니다.
이 의사결정이 최선인지
30분만 살피고 결정하는
기준을 따르는 사람이 되면 좋겠습니다.
이상으로 자산재배치 시
꼭 따져봐야 할 체크리스트 5개를
소개시켜드렸습니다 :)
시장이 많이 어지러운 상황에서
나만의 기준을 따라서
후회없는 결정하시길
진심으로 응원드리겠습니다 !
두서없는 긴 글 읽어주셔서
진심으로 감사드립니다 ^^
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
