2주만에 전세 빼고 월세 계약할 때 쏠쏠했던 (자산재배치 5가지 체크리스트) 공유합니다.

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

말복이 지나도 여전히 덥네요.

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또 코로나도 기승이라는데

모두모두 건강 조심하시면 좋겠습니다.

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지난 4~5주 간 

정말 정신없는 시간을 보냈습니다.

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투자용 물건의 전세를 빼면서

실거주집을 전세를 놓고

월세집을 계약하면서

많은 임대계약을 체결했는데요.

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이 과정에서 매 계약이 체결될 때

광고-계약 기간이 모두 1주일 이내로

빠르게 계약까지 진행되었습니다.

최근 수도권 시장의 전월세 매물 증감추이입니다.

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입주가 많은 몇몇 지역을 제외하면

정말 급속도로 물건이 사라지고 있습니다.

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특히 조금이라도 싸다 싶은

전월세 매물들은 보지 않고도 계약되거나

사장님들이 광고를 전혀하지 않고

단골손님에게만 주고있는 시장인데요.

(그래도 바로 계약이 되기 때문입니다.)

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저 역시도 지난 한달동안 

수도권 매물을 관리하며

임대차 시장의 분위기를 느끼며

때로는 공급자(임대인) 입장에서

때로는 수요자(임차인)입장에서

모두 의사결정을 해야했는데요.

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이런 분위기와 과정에서

 빠르게 내 임대는 좋은 가격에 빼고

내 임차는 저렴한 가격에 들어갈 수 있었던

체크리스트를 공유드려보고자 합니다. 

1. 내 상황 명확히 알기

(임장보고서 결론 제대로 내기)

자주 들으신 말이겠지만,

내 상황과 투자 목표를

제대로 이해하는 게 너무나 중요합니다.

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"전월세로 이사가더라도

투자를 이어갈 수 있는 상황인지"

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"이 이사가 반드시 필요한건지"

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"이번에 재배치를 하면 

가용 가능한 돈은 얼마인지"

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"실거주 전세로 대출금을 상환 후

취득세 카드를 활용할 경우

이득을 보는 금액이 대략 얼마인지"

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이런 것에 대한 구체적인 판단을 하시면

재배치에 대한 의사결정을

하실 수 있을 거라 생각합니다.

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제 경우에는 실거주 전세를 두면서

기존 대출금을 상환할 계획이었는데요.

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"대출금의 원리금 < 재배치 후 월세비용"

을 기준으로 지속가능한 투자여부 따졌습니다.

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또한 저는 이 재배치로 취득세 구간이

변경되는 특이한 상황이었는데

이런 의사결정으로 최소 n천~n억 

이득일 수 있다는 판단이 들었습니다.

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임장보고서를 단순히 

TOP3만 뽑고 계신가요?

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1. 내 물건에 대한 전월세 시장 분위기

2. 내가 뽑아낼 수 있는 돈의 크기

3. 그 결과 투자할 수 있는 물건 5개 이상

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이런 것들이 정리가 된다면

저평가된 물건을 찾는 것을 넘어서

실제 투자에 이어질 수 있는

의사결정을 할 수 있습니다.

또한 직장과의 거리를 생각하시고

출퇴근이 충분히 가능한 지역 중

'공급이 많은 지역'을 선택하시면

좋은 의사결정을 하실 수 있습니다.

임대 매물이 귀해진 상황에서

공급이 많은 시장에서 찾아보세요.

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더 수월하게 비용을 줄이면서

재배치가 가능하실 있을거에요.

2. 내 것 먼저 정리하고 계약하기

(뇌피셜 금지)

최근 기사를 보면 전월세의 상승이

눈에 띄는 것을 알 수 있습니다.

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실제 현장에서 뛰다보면

이 분위기가 정말 깊게 느껴집니다.

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매물을 보기 위해서 이동하던 중에

취소가 되기도 하고,

누군가는 보지도 않고 계약을 진행합니다.

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그런데 정말 그럴까요?

위 문자는 제가 실제로

현장에서 주고받은 문자인데요.

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임대가 나가지 않아서

제가 원하는 모든 수리에

조건까지 맞춰준다는 내용이었습니다.

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그리고 결정적으로

다른집으로 결정되었냐는

 급한 마음도 느껴집니다.

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여전히 조건은 매력적이지만

선호도가 뒤쳐지는 점에서

나가지 못하는 전월세 매물이 많습니다.

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그리고 나가지 않는 저 매물이

나의 매물이 될 수도 있습니다.

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즉 시장을 함부로 예측하면 안됩니다.

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운이 좋아서 1주일만에

모든 재배치가 일어날 수 있지만,

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반대로 먼저 이사갈 곳을 계약하고

내 것을 정리하려고 한다면

원하는 대로 되지 않고

위의 문자 속 집주인처럼

모든 조건을 먼저 줘야할 수 있습니다.

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반드시 내 것을 먼저 정리하고

재배치 및 계약을 진행할 것을

강력하게 추천드리겠습니다.

3. 재배치 후보 5개 이상 확보

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돈은 급한 사람으로부터

덜 급한 사람에게로 흐른다고 합니다.

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물건을 하나만 보고 있는 사람과

5개 이상 쥐고 있는 사람은 

돈에 대한 급함이 아예 다릅니다.

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저 역시도 빠르게 

자산재배치를 하고자 하는 마음에

물건 몇개에만 매달린 적이 있었습니다.

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그러나 그럴수록 물건은 잡히지 않았고

오히려 더 별로인 물건을 브리핑 받는

그런 상황이 이어졌습니다.

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자산재배치에 들어가는 비용도

우리의 소중한 돈입니다.

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투자에 들어가는 돈과 

다른 부류의 돈이 아닙니다.

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저는 이번 재배치를 위해서

제 예산이 허락하는 안에서(1번 사항)

최소 30개 이상 매물을 검토했고

그 중 전화임장을 통해서

특히 괜찮은 물건을 추린 뒤

25개 실제 매물을 실제로 봤습니다.

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그리고 현장에서 물건을 보며

수리상태도 좋고 가격도 좋은 물건

5개 이상을 손에 쥐고 있었습니다. 

​

이렇게 많은 것을 보니

지금 당장의 물건이 날라가도

급하지 않았습니다.

"아 이거 또 날라갔네?"

가 아니라

"1번 날라갔으니 2번 가볼까?"

로 빠르게 대응할 수 있었습니다.

4. 손에 쥔 물건들을

동시에 협상하기

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제가 체크리스트 2번에서

뇌피셜은 금지라고 말씀드렸지만,

전월세가 귀한 건 틀림없는 사실입니다.

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그래서 내 손 안에 여러개 물건이 있다면

그 안에서 동시에 협상을 진행하는 게 좋습니다.

​

"보증금 줄여주실 수 있나요?"

​

"지금 월세값이 시세대비 5만원 비싼데,

가격 조정이 가능할까요?"

​

"여기 수리가 별로인데 

여기까지 수리 되나요?"

​

"세입자가 에어컨 처리가 고민이라구요?

중고라면 얼마 정도에 주실 수 있나요?"

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위 질문들은 모두 제가 실제로 현장에서

각기 다른 매물과 다른 사장님께

협상포인트로 잡고 던진 질문입니다.

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물건 하나만 보고 있었다면

협상하기 쉽지 않을 수 있었지만

'이거 아니어도 다른 게 있다'

는 여유롭지만 민첩한 마음(?)으로

최대한 협상을 진행하려고 노력했습니다.

​

물론 최종적으로 추린 4~5개 물건이

워낙 조건과 가격이 좋았기에

협상이 되기에 쉽진 않았습니다.

그러나 집요하게 협상을 하다보니

마지막에 임차인-임대인 간

수용이 힘들었던 부분은

부동산 사장님이 직접 해결해주겠다는

문자를 주시기도 했습니다.

​

물건을 많이 쥐고 있다면

조급할 이유가 없다는 것을

다시 한번 깨달았습니다.

​

전월세가 귀해진다고

숙이고 들어가는 투자자가 아니라

당당하게 내 조건을 어필할 수 있는

그런 투자자가 되셨으면 좋겠습니다.

5. 같은 조건으로

최선의 결정인지 생각하기

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이 거래 이후에 더 싸고 좋은 게 나오면

그것은 아쉽지만 우리의 영역이 아닙니다.

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그러나 최종 의사결정 하기 전이라면

똑같은 조건 혹은 더 나은 조건을 필터 걸고

'이 의사결정이 최선인지'

생각해보시는 것을 권해드립니다.

​

물론 이 정도로 물건을 보고 정리하면

- 지역의 방 갯수나 타입별 월세가격이나

- 물건이 먼저 나가는 순서라던가

- 사장님들이 수용하는 수리범위

- 보증금&월세금액 협상 가능 정도

등이 머리에 모두 그려집니다.

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그러나 투자와 마찬가지로

우리는 자주 '뇌피셜'에 속기 쉽습니다.

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직관적으로 '싸고 좋다'에

논리적으로 '싸고 좋다'를

결합시켜보세요.

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그러면 더 좋은 물건이 나오더라도

'나는 그 시절에 최선을 다했어'

라는 결정을 내릴 수 있습니다.

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감정을 따르는 결정은

결과가 좋지 않으면 후회를 합니다.

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기준을 따르는 결정은

결과가 좋지 않더라도

지금 이 시간에 대해 믿음을 가지고

후회하지 않을 수 있습니다.

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이 의사결정이 최선인지 

30분만 살피고 결정하는

기준을 따르는 사람이 되면 좋겠습니다.

이상으로 자산재배치 시

꼭 따져봐야 할 체크리스트 5개를

소개시켜드렸습니다 :)

​

시장이 많이 어지러운 상황에서

나만의 기준을 따라서

후회없는 결정하시길

진심으로 응원드리겠습니다 !

​

두서없는 긴 글 읽어주셔서

진심으로 감사드립니다 ^^

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀