열반스쿨 중급반 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기 [열반스쿨 중급반 39기 47조 흑기사]

# 한줄평

인플레이션과 퇴직으로 인한 소득 절벽으로 인하여 노후 준비는 필수이다.

직장인의 장점인 안정적인 소득흐름을 이용하여 종잣돈을 꾸준히 모으고, 이를 이용하여 소비자산이 아닌 생산자산을 꾸준히 늘린 후 장기 보유한다면, 그 자산이 나를 대신하여 계속 일하면서 자산을 더욱 늘려 줄 것이다.

정보 대칭력과 나의 꾸준한 노력만으로 성공할 수 있는 부동산에 투자하되,

가치있는 아파트를 저평가된 시점에 꾸준히 모아서 장기간 보유하자~!

그리고 이 책을 읽고 덮어버리고 끝내지말고 강의를 듣고, 투자동료를 만들며, 부동산 현장에 나가 발로 느껴보며 행동하라~!

# 핵심내용 정리

회사만 믿고있기엔 미래가 불안한 시기이다.

그러나 답답함을 느끼면서도 무엇을 어떻게 해야 할지 감이 잡히지 않는게 현실이다.

불안감을 극복하고자 공부하고 행동하는 과정에서 자신감 자존감과 행복을 안겨주었다.

1. 왜 투자를 해야하나

“자본주의”

인플레이션으로 통화량이 증가하여 화폐가치는 계속 하락한다. 이는 물가가 꾸준히 오른다는 것이다. - 월금쟁이의 소득 증가 속도 보다 물가가 더 빨리 오른다.

“집값이 상승하는 진짜이유”

부동산은 필수재인 동시에 투자재이다. 부동산은 그 수요와 가격상승에 따라 상승과 하락을 반복하나 긴 흐름으로 보면 소비자 물가지수와 연동하여 우상향 하고 있다

 “월급은 절대 오르지 않는다.”

가계 기업 정부는 생산의 3주체이나, 시간이 지날수록 기업과 정부가 더 많은 가져가고 가계는 적은 것을 가져간다.

“노후”

국민연금제도만으로는 노후 최소 생계유지비용도 못미친다, 이에 노인들은 노동을 하나 청장년층의 60% 수준의 임금에 불과하다, 또한 국민연금 개혁 및 저출산으로 인해 연금 혜택은 갈수록 줄어 들 것이다.

따라서 노후대비는 선택이 아닌 필수다, 부자는 그 이후의 목표인 셈이다.

2. 당신과 돈이 가야 할 방향

직장인의 투자전략

돈을 버는 방식은 시간을 직접 투입해야 되느냐? 않아도 되느냐이다

직장인 소규모자영업자, 근로 노동

시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다~!!! 어떻게 이동해야 하느냐?

돈쓰는 방식의 변화

소비자산이 아닌 생산자산 부동산 주식 미술품 저작권 프랜차이즈을 사는데 돈을 써라

직장인으로 최대한 돈을 모아 소비 자산이 아닌 생산자사을 하는데 돈을 써라

주식이 아닌 부동산을 선택한 이유

정보 대칭 – 부동산 시장의 주체는 개인이며 매도매수자간 거래가 대칭적이다

그러나 주식은 큰투자자(자산운용사)보다 투자자산의 사정을 자세히 알 수 없다

레버리지 – 주식과 달리 부동산 특히 아파트는 전세제도가 있는데 무이자 대출과 같다, 이 전세제도를 이용해서 실제 투자 금액 대비 수익률을 극대화 할 수 있는 것이다.

3. 투자 사례

- 투자는 장기전이므로 내가 나아가는 길이 어디쯤인지 중간 체크를 해야 하며, 꾸준한 투자를 위해 성과를 내고 싶다면 정말 중요하다

- 전세레버리지 투자시 전세 잘나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해라

- 중개인과의 관계가 투자 결과에 영향을 크게 미친다, 최선을 다한 중개인에게는 사소한 선물을 준비하고, 특별한 일이 없을 때도 자주 전화해 안부를 묻는다

- 투자 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 5번 정도 하기 전까지는 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미친다.

-저평가가 투자 1순위, 호재는 보너스개념이므로 호재만 믿고 투자하면 안된다.

-호재가 있어도 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태 아니라면 투자하지 마라.

- 아무리 부동산 투자서를 공부하거나 유명블로거나 전문가 칼럼을 읽는다고 해도 가치를 제대로 아는 아파트 수는 늘어나지 않는다. 따라서 내가 움직이여 한다. 부동산 투자의 성공 비결은 발품이다~!!

- 좋은 입지 비싼 집은 상승장에서 많이 오르나 변동성도 크므로 초보는 많이 오르는 집 보다는 수익률이 높은 투자처에 집중하면서 경험을 쌓아라~ 투자는 집 자랑이 아니다

- 아는 지역을 늘리는 것이 정말로 중요하다

- 지역 임장 후에는 대장 아파트와 투자하려는 아파트 위주로 꾸준히 시세 모니터링 하라 - 부동산 시세 흐름과 변화를 찾고 그 원인을 공부하여 투자 안목을 쌓을 수 있는 좋은 방법이다.

- 철도 등 호재 발생시 매매가 는 선반영되어 오르나 전세가는 철도역이 들어서야 오른다.

- 입주물량이 많으면 전세가가 내려간다, 매매가에 비해 쉽게 움직인다, 공실을 막기 위한 집주인들 때문에

- 같은 지역에 신축보다 구축이 60%로 미치지 못하는 경우 구축이 저평가 되었다고 볼 수 도 있다.

단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해라.

- 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적으로 전세가 수준까지 하락 할수 있다

- 수요층 두껍지 않은 지방에 지속적으로 주택 공급시 전세가 보다 매매가가 하락하는 경우도 생기므로, 인근 지역 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지 확인하고 투자해라 / 수도권은 대체 수요가 풍부해 매매가가 전세가보다 낮아지는 현상이 거의 없다

- 단기 시세차익형 투자는 시장이 내가 원하는 대로 흘러가야 한다는 전제조건이 붙는다,

4. ​성공투자를 위한 필수 지식

 <종잣돈 마련하기>

1. 지출 체크 - 지출 성격별로 구분 - 불필요한 경비는 줄여라

2. 아낀 돈으로 투자 강의 수강, 책 구매에 사용

3. 자본 재배치 - 전세금 깔고 있는 것을 월세로 갈아타고 활용해라(현재 거주 중인 주택의 자금을 활용하는 것이므로 절대 잃는 투자를 해서는 안된다)

<투자 실력 갖추기>

★ 저평가 여부를 판단할수 있는 안목 - 적은 투자금으로 효율성 극대화 - 역전세 대비한 자금 동원력을 갖춰라

아는 지역 늘리기

좋은투자처가 없거나 투자금이 없어 투자를 할수 없던 시기에도 꾸준히 현장을 찾아다녀서 아는 지역을 늘려야, 기회가 왔을 때 잡을 수 있다.

광역시는 5개 구 이상을 앞마당으로 해서 비교 해 나가라.

<투자물건 결정 기준>

0. 부동산 투자에 있어 신축 구축 보다 중요한 것은 입지다. - 직장, 강남 접근성, 교통, 편의시설 자연 등 환경, 중고등학교 학원 등 학군

저평가 된 것이냐?현재가치를 볼 때 가격이 저렴한지에 집중한다. 부동산 호재(지하철역 개통, 개발계획 등) 는 투자 결정 조건이 아닌 보너스 개념이다, 미래가치는 통제할수 없다. 호재만 믿고 투자하는 건 투자자로서 해서는 안되는 행동이다. 엄청난 호재가 있어도 가격에 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않는다.

부동산의 가치 판단은 비교 대상이 많을수록 정교해 진다. 여러 물건 중 조건이 비슷하다면, 입지 선호도와 지역 위상이 높아 가수요가 몰리는 물건에 우선 투자해라(강남, 마용성, 영등포구 양천구 강동구 동작구 광진구, 경기도 과천 판교 분당 평촌 광명)

절대적인 가격수준이 높지 않은 물건에 투자한다, 전세가율이 높아도 절대가격 높으면 수익률이 적다, 또한 고가 주택일수록 하락장에서 하락폭도 크다(수요층이 얕기 때문

투자 지역의 입주물량은 중요하다(지방은 보수적으로 보려면 향후 공급량이 지역 인구수의 0.5% 미만인지 체크) 전세금 상승이 느려져 투자금 회수가 느려진다. 최악은 역전세도 가능, 단 저평가를 먼저 고려해야한다.

대출 가능액 점검하며 자금 동원력을 항상 확인해야 한다.(항상 역전세에 대비하여 마이너스통장이나 신용대출을 준비해놔라...신용대출까지 끌어 영끌투자는 금물)

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<역전세 리스크 관리법>

전세가 하락 우려 적은 수도권입지 좋은 곳(직장, 교통, 역세권)에 투자해라

신규 주택 입주 물량 예정된 곳은 신중하게 접근하라(현금 유동성 확보 안되면, 3~4년 이상 장기간 지역 인구 1% 이상 주택 공급 예정이면 투자 피해라)

마통이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

임대사업자라도 현금화할수 있는 투자 말건을 1~2개 남겨놔라

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<거래 팁>

-6월초부터 8월 중순, 11월 초부터 1월말까지는 비수기이므로 이 시기는 매수자에게 유리하다.(집값을 깎을 수 있다)

-매도자와 가격 협상 전 매도 이유를 파악하라(그래야 가격 깎는데 도움된다,아파트 매수 계약 후 매도하는 경우, 비과세 혜택을 받으려는 경우, 등기부 확인을 통해 시세 차익을 제법 남긴 경우), 이사 계획 등을 물어보며 거주자 사정을 파악하고 친절하고 호의적인 성격인지도 파악해라

- 그리고 가격을 깎더라도 그에 상응하는 무언가(가계약을 많이 바로 지급하거나 중도금을 미리주거나 등등)줘서 마음을 헤아려라...나의 자존심을 버려라

- 집주인이 매도 후 세입자로 거주할 경우, 매매가를 시세보다 비싸게 하거나 전세가를 시세보다 싸게 하려는 경우가 있어 투자금이 들수 있다. - 매수가를 내리면서 전세금도 내리는 방법을 써라

​<너나위의 노력>

 매일 퇴근 후에 운동화로 갈아 신고 임장, 토일요일도 매일 임장하였다, 2개월쯤되니 구로 금천 광명의 모든 아파트를 다둘러보고 분위기도 파악했다.

10채의 부동산을 마련시 까지 다른 지역 다른 평형 등 다른상황, 신축 구축 전세임차인 월세임차인이 사는 집 등 다양한 경험을 하였음

첫 투자 전 100권 이상 독서, 10여개 강의 수강, 50명 투자 동료를 만났다.

비교적 입지가 우수한 수도권 아파트 기준 매매가 4억원 이하거나 실 투자금이 3~5천만원 물건에 투자함

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 <투자 매뉴얼>

1) 투자 기준 정립

금리와 유동성? 수요와 공급? 가격지수(PIR)?

- 부동산 시장의 커다란 움직임은 수요과 공급이 만든다~!

시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장 참가자의 수가 큰영향을 미치고 그 수는 분위기, 즉 대중 심리에 영향을 받는다고 생각

- 저평가된 상태인가? 아는 지역을 계속 늘려 비교하라

- 투자금이 적게 드는가? 3~5천만원 차이나는 물건

-리스크가 감당가능한가? 전세임대를 잔금 기한내 못하는 경우, 역전세로 일부 반환하는 경우

-같은 조건(투자금)이라면 입지와 위상이 좋은 지역에 투자해라, 상승장에 격차가 벌어진다

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2) 가격 상승 지역 선정

부동산은 상승 -하락의 사이클이 존재한다, 그래서 권역별로 묶어서 투자에 활용한다(서울 수도권은 한 권역, 지방은 시 단위로 권역이 다름)

투자지표(전세가율, 가격, 투자금 규모, 입주물량, 미분양)를 활용하여 투자 가능 여부를 살펴야 한다

(1) 전세가율, 가격

전국 시구단위로 전세가율 이 70% 이상이고 가격 저렴하면 지역 찾기(지역인구수의 0.5%를 초과하는과다한 입주물량이 아닌 이상) ☞ 전세가 매매가는 부동산 지인 사이트

→ 시전체 구별, 전세가율, 평당매매가 평당 전세가, 24 34 매매 전세 매전갭 정리

(2) 투자금 규모

전세가율 높고(85%) 상대적으로 저렴한 (3~5천만원)지역 선정해서 구체적으로 물건을 살펴본다 ☞ 조인스랜드는 전세비율 높은 아파트 테마검색 가능 / 네이버 부동산은 시세가 비교적 정확함

(3) 입주물량

향후 2년간 매년 적정 입주물량 초과하지 않는 지역 찾기

구단위로 미분양 입주무량 확인해서 공급 많다 적다 따지는 건 큰 의미가 없다, 권역별로 움직이기에 서울 강서구가 입주 적어도 서울 수도권에 전체적으로 입주 많다면 강서구도 전세가 영향 받는다.

- 부동산지인(입주물량 전반적인 감잡기) 호갱노노 아파트실거래가(구체적 물량 공급시기와 입지를 지도상에서 파악)

※ 구단위로 미분양 입주물량 확인해서 공급이 많다 적다 따지는건 크게 의미없다 시장 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문에 ☞ 따라서 임장 지역과 근접 지역 입주물량도 세세히 확인한다(수도권은 서북 동북 동남 서남 등으로 쪼개어 확인)

(4) 미분양 통계 확인 - 최근 3년간 미분양 추세가 보합내지 감소하는 지역 찾기 국토교통부 사이트 통계누리 / 부동산지인 사이트

<초보자>의 임장지역 선정~!

ⓞ 거주지역 주변 앞마당을 늘려가면서 가격 감을 잡고난 후,

① 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세확인+시구단위 평균전세가율(70%)이 높고, 가치대비 가격 저렴한 지역 선정 (부동산지인)

② 조인스랜드에서 그 지역을 보면서 높은 전세가율과 적정 투자금 규모 부합 단지 많은 지역을 다시 한번 정리

③ 해당지역 입주물량(향후2년간 적정물량 미초과) 미분양(최근3년간 미분양 추세가 보합내지 감소) 현황 확인해 구체적인 임장지역 선정 ⇒ 1~4 과정은 임장지역을 선정하는 방법이다, 직접 가기전에는 투자처를 정하면 안된다.

※ 부산, 울산, 주변 거점도시를 직접 가보면서 가격에 대한 감을 익힌다 - 매달 전국 시구 단위 부동산 시세 확인한 후 1~4 단계를 거쳐 임장지역을 선정한다 - 매일 임장, 지역분석, 실전투자를 반복한다. - 임장 후에도 모니터링을 계속한다

​3) 임장 전 지역 조사

(1)일자리- 근로소득통계 : 국세청 국세통계 홈페이지에 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황 - 원천징수지 또는 거주지기준 자료(근로자 명수, 급여액 확인가능)

산업분류별 일자리 통계 : 국가통계포털-국내통계-기관별통계-지자체

※ 전국 지도에 숫자로 적어봐라~!!

(2) 교통 - 수도권이 지하철 역세권 더 중요/ 직장 출퇴근 목적이 젤 중요/ 근로자수는 강남, 강북도심, 여의도가 많으므로 강남 접근성이 중요함, 따라서 지하철로 강남 접근성이 좋은 것은 물론 강북 도심이나 여의도까지 빨리갈수 있는 지역은 우위

☞네이버 다음 지도등으로 대중교통으로 강남역 역삼역 삼성역 등 테헤란로에 위치한 지하철역까지 소요 시간 조사하면 된다. -이동시간 비슷하면 도보이동 짧은곳, 환승 적은 곳, 버스로도 접근 가능한 곳이 좋다

(3) 환경- 백화점 대형마트 종합병원 등 편의시설이나 공원 산 강 등 자연환경 조성된 곳

-먼저 지적편집도 적극 활용 - 주거지역 상업지역 준공업지역 녹지지역 등 확인

-로드뷰로 해당 지역을 구체적으로 확인

-구단위도 크므로 전체적으로 훑어본 후 동단위로 하나하나 확인

(4) 학군- 고교평준화되면서 특목고가 중요해지구 중학교의 특목고 진학률이 매우중요함 - 아파트 실거래가 앱으로 중학교의 특목고 진학률, 학업성취도 평가결과 확인가능 / 서울 강남 목동중계, 분당 평촌 대구범어동 대전둔산동 광주봉선동 부산동래 해운대는 명문 학군이나, 여기 아니라도 각 지역마다 선호도 높은 학교가 있다 / 아파트 단지에 초등학교가 있는 초품아 여부도 수요에 영향을 미친다

(5) 지역분위기나 위상 - 인구 구성 = 연령 분포 확인 - 통계지리정보서비스 사이트에 시군구동별 연령별인구분포를 지도로 확인 / 지역별 분위기 짐작 가능 - 젊은 인구 많으면 상권이 형성된다 / 동별 인구구성비율은 '국가통계포털=국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황에서 행정구역별/5세별 주민등록인구 자료로 확인

(6) 나무위키 위키백과로 해당 지역 검색해 다양한 정보 획득

(7) 가격 조사 -특정단지만이 아닌 임장 지역 내 모든 아파트를 조사해야 한다(모든 단지와 모든 평형 가격을 파악해야 한다)

"시 구 동 마을 단지 입주연월 세대당주차대수 용적률 공급면적 전용면적 평형 세대수 구조 형태 전세가 매매 전세 전세가율 평당매매가 조사일자 임장여부 초등학군 "

항목으로 구분 - 가장 비싼아파트 부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 그 위치를 확인한다.- 전세가매매가 차이 적은 소액 투자 단지 위주 실제 시세를 부동산에 전화로 확인 - 매수자 전세임차인 매도자 등 여러 입장으로 문의

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4) 현장 조사 - 목적: 전화나 인터넷으로 조사한 내용이 맞는지 검토, 지역을 완전히 익히는 것(입지와 가격을 정확히 파악)

-지역을 완전히 둘러본 후 중개소에 가서 확인

-가까운 지하철역 학원 식당 공원 마트 위치 확인/ 각 아파트 단지 위치/ 동간 거리 관리상태 주차상황 등 확인하여 단지별 선호도도 파악 / 너나위는 투자시 구 단위 하나 지역을 1주일 동안 파악함

중개소는 임장지역의 모든 물건을 확인할수 없으므로 투자기준에 맞는 단지를 정한 후 그 물건을 확인한다 - 집구조, 내부상태, 매도상황 확인 - 동일한 투자 조건이라면 가장 선호도 높은 물건부터 우선 확인해라

-전화하여 친절하고 꼼꼼하거나 성격이 시원한 중개인을 택하라 / 여러 중개소를 1:30~2시간 간격으로 예약한다 / 하루 5~6개 물건 확인하는것으로 점차 늘려가라 - 여러 물건을 보는 과정에서 시세보다 천만원씩 싼 급매물을 만날수 있다.

※초보는 3시간 간격으로 중개소 예약해라-2시간은 매물 소개 1시간은 물건정리 - 하루 2~3군데 중개소 방문해서 5~10개 정도 물건을 봐라.

-중개소장과 대화: <단지 관련>주변 일자리, 교통, 선호혐오환경, 학군, 거주민연령대, 평형별 시세, 선호단지, 매매전세시세, 물건개수, 단지의 장점, 실수요자 또는 투자자중 무엇이 많나, 임대 잘나가는 단지, 단지별 가격차이 - 사전 조사를 맹신하여 묻지 않는것은 절대 안된다. <해당물건 관련> 집상황, 집주인의 매도사유, 현거주자가 집주인인지 임차인인지, 전세인지 월세인지, 만기일자 / 꼼꼼히 내부확인하고 누수 결로 흐적 확인 / 거주자에게 이사 날짜 확인

<중개소 와서> 각 매물별 동호수, 거주자, 잔급지급일, 수리상태, 매매가, 전세가 정리, 각 물건별 특징 정리 - 중개소별 가장 좋은 물건을 정해라. - 등기부등본 확인(시세차익 크거나 대출 많다면 가격조정이 쉽다) - 마지막은 각 중개소별 넘버원 물건끼리 비교

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5) 실전 투자

★최대한 많은 중개소에 가봐라~ 장부 물건을 찾을수 있다.

-부동산 규제, 금리인상 등 악재가 있거나 비수기에 매수하라

-조급함을 버리기 위해 2개 이상의 투자처를 확보해 놔라

임대에 영향 미치는 요소 1. 가격-전세가에 너무 욕심부리지 마라. 2. 집 내부상태- 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하라 3. 입주가능시기-현거주자 이사날짜가 정해졌다면 잔급 후 비용, 중도상환수수료, 이자, 기회비용 등 고려 해 가격 협상하라.(더 깎아라) / 매수시 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지 살펴라, 잔금 시기가 이사철 성수기 비수기인지도 따져보라(잔금일이 이사철 비수기일때면 계약기간을 2년이아닌 27월 등 계약만료시점을 성수기로 맞춘다) 4. 사람-매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있는 중개인이 전세 임대도 순조롭다.

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<마인드>

절대 조급해하지마라 꾸준함이 중요하다, 결심했으면 꼭 실행하라

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꾸준함>실행>결심 : 투자의 감을 잡기 위해서는 최소 6개월간 매일 꾸준히 해라-투자동료가 긍정적인 자극이된다.

- 큰성공 보다 생존이 중요하다 생존하면 늦더라도 멀리까지 갈수 있다

- 내옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다. 최고와 함께 가려면 나의 경험과 재능을 주변에 나누어야 한다.

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<유익한 채널>-네이버카페 월급쟁이부자들/쏘쿨의수도권꼬마아파트내집마련여행 블로그/투에이스부동산절세 블로그/ 수현의 투자노트 블로그/ 월용이의부동산일지 블로그/ 너와나를위하여 블로그

# 느낀점

열기-실준 강의를 듣기 전에 월부은 책을 2번 읽었는데, 강의를 듣고 나니 월급쟁이부자들에서 추구하는 투자마인드, 투자원칙, 투자기준, 투자방법, 시스템과 거의 똑같았다.

당시에는 생소하고 막막하여 필요하다고 생각되는 것을 목차별로 정리하였는데,

이번에 새로보니 3개월간 배운 내용과 아주 흡사하여 내가 알고 있는 부분이 제법 되었다.

언제 투자를 할 수 있을까? 끝이 있을까? 내가 할 수 있을까? 라는 막막함과 답답한 마음이 드는 요즘….

그나마 3개월간 허투루 보내진 않았다는 생각이 든다.

책마지막으로 갈 수록 이책은 투자 방법을 한번 슥 간접경험하기 위한 책이 아니라고 하였다.

이 책을 읽고 열정과 동기부여가 되어 방에서 나가 강의와 투자동료를 만들고, 부동산 현장을 손과 발로 뛰면서 경험을 쌓고 실행해라고….

이제 3개월차다, 하루하루 커리큘럼과 과제, 내가 필요하다고 생각되는 부동산 투자 공부, 임보와 임장에 신경쓰면서 꾸준히 해나가자, 

그리고 마음이 답답하거나 해이해질 때, 책을 보자~ 

# 적용점

1. 월부 시스템에서 말하는 것 처럼, 독서 강의 임장 임보를 매일 꾸준히 해나가겠습니다.
2. 끝이 보이지 않는 길에 서서 두려움과 조급함 마음이 들더라도, 투자 초보자의 당연한 마음이라고 받아 들이겠습니다.
3. 오늘 하루하루 나의 시간과 행동이 후회 없었는지 돌이켜 보겠습니다.
4. 나의 소중한 가족, 지인, 주변인들을 생각하면서 절대 포기하지 않겠습니다. 
5. 책에 쓰여진 매뉴얼대로 투자처를 찾아보는 방법을 (가격 전세가율 - 공급 미분양 지표) 숙지하겠습니다.