수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요. 월천1입니다.
오늘은 서울 임장을 다니다보면서
서울 투자할 때 수요의 힘이
결국에 가치가 되고 가격에
반영된다는 것을 알게 되었습니다.
크게는 직장에 의한 수요를,
작게는 단지 구조에 따른 수요까지
좀 더 실제 사람들이 집을 구할 때 관점으로
실수요, 인문학적으로 수요를 접근해보니
가치까지 이어지는 걸 알 수 있었습니다.
1. 직장에 따른 수요
결국 사람들이 서울 안에서
생활권을 결정하는 가장 큰 이유는
내 '직장'의 위치에 따라 결정됩니다.
'직장'도 강남이면 수요가 가장 크고
종로, 여의도 순서대로 수요를 차지합니다.
실제로 이 수요는 가격으로 반영이 됩니다.
종로에서 30분 이내로 접근이 가능한
왕십리 센트라스나 공덕 e편한세상신촌은
20평형대 기준 13억 선으로 가격이 형성되있고
30분이 벗어나면 4급지 동대문구, 서대문구,
성북구를 만날 수 있는데 가격 선이 10억대입니다.
여의도는 여의도 내에 있는 구축 단지가
아니라면 20평형대 기준으로
영등포 당산, 신길, 신도림 쪽으로 10억대
가격을 형성하고 있는 것을 알 수 있습니다.
강남은 앞선 종로와 여의도 합친 것만큼의
종사자수를 지녔기 때문에 더 큰 수요를
가지고 있고 가격으로 이어집니다.
반포와 잠실은 20억대,
고덕은 14억대로 넘사벽 수요를
가지고 있는 걸 알 수 있습니다.
앞서 보았듯 직장의 힘이
곧 수요가 되고 가격으로
이어지는 것을 알 수 있었습니다.
그래서 이번에 강남이 들썩이면서
자연스럽게 그 교집합인
성동, 마포, 동작구까지 흐름이
이어진 모습을 볼 수 있었습니다.
하지만 우리는 압니다.
강남, 종로, 여의도와 가까우면
더 좋은 걸 알지만 그곳들을
매수하기 위해선 현실적인 벽이 있습니다...
직장의 위치와 그리고 가격에 맞춰
알아보기 시작합니다.
2. 커뮤니티에 따른 수요
크게 직장 접근성과
내 예산에 맞는 동네 후보를
정했다면 그 다음 단계는
커뮤니티입니다.
즉, 내가 살 동네를 정해야합니다.
동네를 정할 때 나홀로 아파트보다는
단지 앞에 대형마트가 있고
초등학교 애들 걸어서 다닐 수 있고
단지들끼리 모여 동네, 커뮤니티처럼
이루어진 곳을 선택합니다.
이 수요가 곧바로 가격으로 이어집니다.
구로구 쪽으로 집을 구하려고
알아보고 있는데 30평형대
비슷한 가격 8억대에서
벽산블루밍과 한신휴플러스가
들어옵니다.
실제로 구로구에 있는
1호선 개봉역 벽산블루밍이 있는 동네 분위기와
7호선 남구로역 한신휴플러스가 있는 분위기는
다릅니다.
남구로 쪽은 대림에서 쭉 퍼져온 중국인들이
터를 잡아 롯데리아나 핸드폰 대리점 메뉴가
중국어로 되있습니다..
반대로 개봉역 주변은 위에는 한마을과 벽산블루밍이
아래는 개봉현대와 아이파크 대단지들로
이루어져있기 때문에 여의도나 구디가디로 출퇴근하는
직장인들이 많습니다.
제가 아이를 키운다면
좀 더 쾌적하고 안전하게 키울 수 있는
개봉 쪽을 선택할 것 같습니다.
실제로 전고점은
한신휴플러스 8.4억
벽산블루밍 11억
수요가 가격으로 이어진다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 얼마 전까지 계속 미분양이었던
나홀로 신축인 클라베뉴와
7호선 역세권 대단지인 힐스상도와
벌써부터 가격차이가 2억 가까이 나기
시작했습니다.
클라베뉴는 연식이 좋지만...
주변 빌라 생활권들과 함께 공유해야된다는 점....
반면 힐스상도는 연식이 되더라도
단지 자체 짱짱함이 느껴지는 단지입니다.
이번 상승장을 통해
이 수요들이 어떻게 가격으로 반영이 될지
같이 지켜보면 좋을 것 같습니다 ㅎㅎ
3. 구조에 따른 수요
특히나 서울 구축 매수를
고려 중이라면 방 구조를
잘보셔야합니다.
같은 20평형대, 30평형대더라도
구조에 따라서 선호도 차이가
나뉘어집니다.
특히 20평형대는
복도식인지, 계단식인지에
따라 수요가 나뉘고
상승기 때는 1억 가까운
가격 차이를 보입니다.
복도식은 2bay 구조로,
계단식은 3bay 구조로
나뉘어집니다.
딱 매물을 보는 순간
복도식 2bay 구조는
현관들어서자마자
저 끝 거실과 안방이 한눈에
들어오는 아담한 사이즈입니다.
보통 1990년도에 지어진
복도식 아파트들이 이 구조로
이루어져있습니다.
실제로 네이버부동산에
올라온 매물을 VR로 보는 기능이
있어 가져와보았습니다.
(DMC래미안e편한세상과 그라시움
단지 VR투어도 가능합니다 ㅎㅎ)
3bay구조는 우리가 아는 문앞에
들어섰을 때 현관을 지나
작은방 하나와 거실이 저희를 마주합니다.
마음의 평화가 찾아옵니다.
바로 붙어 있는 단지들이
이런 식으로 계단 or 복도 차이를
보인다면 당연히 계단으로
수요를 가게 됩니다.
실제로 신도림에 위치한
단지를 가져와보았습니다.
동아2차가 신도림역과 더 가까워
당연히 동아2차가 더 수요가 있을 거라
생각을 하지만
한 발자국 더 들어가보면
동아3차가 계단식, 동아2차가 복도식으로
구조 차이를 보였습니다.
이 수요 차이는 상승장에
동아3차는 11.7억
동아2차는 10.4억
1억이 넘는 가격 차이를 보여줬습니다.
이렇게 앞서 직장-커뮤니티-구조
3가지 단계 수요가 결국에는 부동산 가치와 가격에
반영된다는 것을 알 수 있었습니다.
이렇게 크게 정하고 점점 들어갈수록
최선의 지역을 정하고
더 좋은 동네를 정하고
더 나은 단지를 선정하는데
도움이 되기를 바랍니다.
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