열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열중 39기 2번달은 8권 완독하조 소발대발]

안녕하세요 소발대발입니다.

열반스쿨 중급반 3주차 양파링 강사님께서

‘이보다 더 완벽할 순 없다’ 마인드로 만드신

전세빼는 방법에 대한 총정리를 알려주셨습니다.

7,6,17

각 주차 별 필기 페이지 수입니다.

이번 3주차는 압도적으로 필기할 양이

너무 많았을 뿐더러 중간 중간 이해하며

듣느라 꽤나 시간이 걸렸습니다.

이번 강의를 통해 한번 더 배운 것은

매수만이 투자가 아닌

매수 + 임대 = 투자

라는 것을 느끼게 되었습니다.

2024 하반기 현재 전세 시장 상황

뉴스나 부동산을 가보게 되면

현재 전세가격이 지속해서 상승하는 것을 알 수 있습니다.

서울 수도권은 상대적 저평가 속에서

하급지들은 전세가율 60% 돌파한 상황이며

지방 또한 절대적 저평가 속에서

단지별 상황을 체크해야 하는 상황입니다.

전세가가 상승한다는 것은

매매가 또한 상승한다는 것인데

매매가 상승 폭에 따라 주어지는 투자기회를

잡기 위해 현재 우리가 해야 할 것은

앞마당을 열심히 늘리면서 기회를 노리는 것입니다.

시장의 흐름을 예측하기보다는

대응하려는 자세로 리스크를 방지하는

투자자가 되겠습니다.

전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수사항

투자 물건에 대해 전세 셋팅 방법을

알고 있다면 잔금 기간이 다가오더라도

마냥 두렵지 않을 수 있습니다.

매매 잔금기간을 사전에 협의하여

시간적인 여유를 확보해놓고

전세가 조정여부를 판단해보고

전세 셋팅이 안될 시 발생하는

금융비용 지출에 대해서도

미리미리 알고 있어야합니다.

그리고 전세 셋팅 유형별 3가지

예시를 들어주시면서 각 유형별로

프로세스와 대처하는 방법에 대해

알려주셨는데 생각해보지도 못했던

주인이 매도 후 전세대출을 통한 주전거주가

가능한가에 대해서도 배울 수 있어서 좋았습니다.

또한 기존 임차인과 계약 유지 시

관례상 잔금기간을 길게 잡지 않는다는 점

전세가 잘 빠지지 않는 시장에서는

문에 가위를 걸어두는 관습도 있다는 것도

알게 되었습니다.

이 전에 기초반에서 들었지만 또 한번

강의에서 알려주셔서 좋았던 등기부등본 보는 방법

에서 꼭 확인해야만 하는 5가지가 있었죠?

(갑구)소유자 → 계약자와 동일한지?
(갑구)가압류,가처분,가등기 → 권리침해가 있는지?

(을구)근저당권 → 집 담보로 돈을 빌렸는지?

(페이지 하단)열람일시 (3번열람 : 가계약전/계약시/잔금 전) → 권리관계에 변동 없는지?

(페이지 하단)페이지 → 문서 전부를 확인했는지?

그리고 이전 기억을 되짚어보면

항상 등기부등본에 채권최고액 N억

이라고 작성되어 있던 기억이 있는데

그때마다 정말 이 금액만큼의 대출이

끼어있는지 보면서 궁금했었습니다.

이번 양파링 강사님의 강의를 통해

채권최고액에 대한 명료한 정의와

대출이 끼어 있다면 특약으로 꼭 기재해야하는

1.잔금시 말소 특약 기재

2.대출 상환 후에는 반드시 전액상환영수증 확인

두 가지가 있다는 것을 배웠습니다.

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

강사님께서 가장 머릿속에 남겨야 한다던

단지, 생활권, 공급을 통한 적정 전세가 측정을

알 수 있었습니다.

매 번 부동산 사장님께서

이 단지는 전세 얼마면 빠져~

라는 말만 듣고 가늠을 했었는데

적정 전세가인지 알아보는 프로세스 덕분에

확신을 가질 수 있게 되었습니다.

그리고 머릿속에 남겨야 한다던 마지막 한가지

임대기간을 설정할 때 봐야하는

공급,수요,포트폴리오에 대해서 배웠습니다.

입주물량에 대한 규모,시기,위치를 파악해야

나의 매물에 대한 리스크를 줄일 수 있으며

매수물건에 대한 특징을 알아야

성수기,비수기를 구분지어 볼 수 있습니다.

그리고 보유 주택 수가 늘어날 수록

임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기를

분산시켜 헷지하는 방법을 알았습니다.

(주택 수가 늘어난다니 생각만 해도…)

임대 리스크 줄이는 법 실전투자사례

임대에 영향을 미치는 요소를

간과하지 말고 면밀히 파악하여 물건 선택하고

임대 최고가를 고집하는 것이 욕심인지

기회비용을 추구할 것인지를 파악할 줄 알아야 합니다.

또한 시기별, 지역별로 분산투자를 통하여

역전세 리스크에 대해 방어를 해야만 합니다.

한 지역에 집중투자 했다가 역전세 시장을

맞이한 상황을 상상하니 끔찍하네요…

그리고 임장 다닐 시에

한 번 오고 다시는 안 올 수 있는 지역이다라고

생각하고 안 좋은 동네까지 다 돌아봐야한다고

하셨는데 저번 A 지역 임장 시에

비선호 생활권까지 다 돌아보고 왔던 것이

내심 뿌듯했습니다

돌아보고나니 확실히 사람들이 선호하는 생활권에

대한 이유와 가격이 싼지 비싼지가 보이더라구요

그만큼 우리가 투자를 하면서 지켜야 하는

여러 원칙 중 제일 중요한 게 '살 때 싸게 사는 것'

이니 말씀해주셨던 사례를 바탕으로

앞으로의 투자생활을 이어나가겠습니다.

열중 3강을 진행해주신 양파링 강사님에게

다시 한번 진심으로 감사드립니다.

(꼭 1호기 할때 참고하겠습니다)