관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이

안녕하세요 소발대발입니다.
열반스쿨 중급반 3주차 양파링 강사님께서
‘이보다 더 완벽할 순 없다’ 마인드로 만드신
전세빼는 방법에 대한 총정리를 알려주셨습니다.
7,6,17
각 주차 별 필기 페이지 수입니다.
이번 3주차는 압도적으로 필기할 양이
너무 많았을 뿐더러 중간 중간 이해하며
듣느라 꽤나 시간이 걸렸습니다.
이번 강의를 통해 한번 더 배운 것은
매수만이 투자가 아닌
매수 + 임대 = 투자
라는 것을 느끼게 되었습니다.
2024 하반기 현재 전세 시장 상황
뉴스나 부동산을 가보게 되면
현재 전세가격이 지속해서 상승하는 것을 알 수 있습니다.
서울 수도권은 상대적 저평가 속에서
하급지들은 전세가율 60% 돌파한 상황이며
지방 또한 절대적 저평가 속에서
단지별 상황을 체크해야 하는 상황입니다.
전세가가 상승한다는 것은
매매가 또한 상승한다는 것인데
매매가 상승 폭에 따라 주어지는 투자기회를
잡기 위해 현재 우리가 해야 할 것은
앞마당을 열심히 늘리면서 기회를 노리는 것입니다.
시장의 흐름을 예측하기보다는
대응하려는 자세로 리스크를 방지하는
투자자가 되겠습니다.
전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수사항
투자 물건에 대해 전세 셋팅 방법을
알고 있다면 잔금 기간이 다가오더라도
마냥 두렵지 않을 수 있습니다.
매매 잔금기간을 사전에 협의하여
시간적인 여유를 확보해놓고
전세가 조정여부를 판단해보고
전세 셋팅이 안될 시 발생하는
금융비용 지출에 대해서도
미리미리 알고 있어야합니다.
그리고 전세 셋팅 유형별 3가지
예시를 들어주시면서 각 유형별로
프로세스와 대처하는 방법에 대해
알려주셨는데 생각해보지도 못했던
주인이 매도 후 전세대출을 통한 주전거주가
가능한가에 대해서도 배울 수 있어서 좋았습니다.
또한 기존 임차인과 계약 유지 시
관례상 잔금기간을 길게 잡지 않는다는 점
전세가 잘 빠지지 않는 시장에서는
문에 가위를 걸어두는 관습도 있다는 것도
알게 되었습니다.
이 전에 기초반에서 들었지만 또 한번
강의에서 알려주셔서 좋았던 등기부등본 보는 방법
에서 꼭 확인해야만 하는 5가지가 있었죠?
(갑구)소유자 → 계약자와 동일한지?
(갑구)가압류,가처분,가등기 → 권리침해가 있는지?
(을구)근저당권 → 집 담보로 돈을 빌렸는지?
(페이지 하단)열람일시 (3번열람 : 가계약전/계약시/잔금 전) → 권리관계에 변동 없는지?
(페이지 하단)페이지 → 문서 전부를 확인했는지?
그리고 이전 기억을 되짚어보면
항상 등기부등본에 채권최고액 N억
이라고 작성되어 있던 기억이 있는데
그때마다 정말 이 금액만큼의 대출이
끼어있는지 보면서 궁금했었습니다.
이번 양파링 강사님의 강의를 통해
채권최고액에 대한 명료한 정의와
대출이 끼어 있다면 특약으로 꼭 기재해야하는
1.잔금시 말소 특약 기재
2.대출 상환 후에는 반드시 전액상환영수증 확인
두 가지가 있다는 것을 배웠습니다.
내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
강사님께서 가장 머릿속에 남겨야 한다던
단지, 생활권, 공급을 통한 적정 전세가 측정을
알 수 있었습니다.
매 번 부동산 사장님께서
이 단지는 전세 얼마면 빠져~
라는 말만 듣고 가늠을 했었는데
적정 전세가인지 알아보는 프로세스 덕분에
확신을 가질 수 있게 되었습니다.
그리고 머릿속에 남겨야 한다던 마지막 한가지
임대기간을 설정할 때 봐야하는
공급,수요,포트폴리오에 대해서 배웠습니다.
입주물량에 대한 규모,시기,위치를 파악해야
나의 매물에 대한 리스크를 줄일 수 있으며
매수물건에 대한 특징을 알아야
성수기,비수기를 구분지어 볼 수 있습니다.
그리고 보유 주택 수가 늘어날 수록
임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기를
분산시켜 헷지하는 방법을 알았습니다.
(주택 수가 늘어난다니 생각만 해도…)
임대 리스크 줄이는 법 실전투자사례
임대에 영향을 미치는 요소를
간과하지 말고 면밀히 파악하여 물건 선택하고
임대 최고가를 고집하는 것이 욕심인지
기회비용을 추구할 것인지를 파악할 줄 알아야 합니다.
또한 시기별, 지역별로 분산투자를 통하여
역전세 리스크에 대해 방어를 해야만 합니다.
한 지역에 집중투자 했다가 역전세 시장을
맞이한 상황을 상상하니 끔찍하네요…
그리고 임장 다닐 시에
한 번 오고 다시는 안 올 수 있는 지역이다라고
생각하고 안 좋은 동네까지 다 돌아봐야한다고
하셨는데 저번 A 지역 임장 시에
비선호 생활권까지 다 돌아보고 왔던 것이
내심 뿌듯했습니다
돌아보고나니 확실히 사람들이 선호하는 생활권에
대한 이유와 가격이 싼지 비싼지가 보이더라구요
그만큼 우리가 투자를 하면서 지켜야 하는
여러 원칙 중 제일 중요한 게 '살 때 싸게 사는 것'
이니 말씀해주셨던 사례를 바탕으로
앞으로의 투자생활을 이어나가겠습니다.
열중 3강을 진행해주신 양파링 강사님에게
다시 한번 진심으로 감사드립니다.
(꼭 1호기 할때 참고하겠습니다)
댓글
소발대발님 벌써 완강하시고 후기까지 남기셨네요! 이번주도 주중동안 고생 많으셨죠? 행복한 금욜밤되시고 주말은 투자자로서 그리고 가족들과 충만한 시간 쌓으시길 진심으로 응원합니다💙