관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이

1.현재 수도권과 지방 전세 시장 분위기
전세가 상승 지역,단지의 특징-전세가는 실수요 가치를 반영.
사람들이 좋아하는 곳일 수록 상승 유리
공급이 많은 지역도 결국 가치에 귀결
구축 단지의 경우,전세가 회복 지연(임차인의 선택지가 많은 시장-신축 우선)
현재 전세 시장은 수도권 지방 관계없이 투자를 준비하는 우리에게 더 좋은 기회를 가져다 줄 것이다.
2.매수 후 발생할 수 있는 전세 셋팅 케이스와 대응 프로세스
*집을 사기 전부터 매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지 알고 대비할 수 있는것
(투자후 일반적인 전세 셋팅)
투자자에게 가장 유리한 셋팅-매매 잔금은 전세 잔금으로
투자시 대비해야 하는 전세 셋팅-전세 계약했지만 매매 잔금 후 전세 잔금을 받는 경우
-매매 잔금 때까지 전세입자가 안 구해진 경우
(투자시 알고 있어야 하는 특수한 전세 셋팅)
매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우
매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우
& 전세 셋팅 유형과 프로세스를 알아야 하는 이유
모든 투자가 원하는 시점에 전세금을 레버리지하여 투자할 수 있을까?
(최상의 시나리오만 그리면서 투자할 수 없음)
내가 투자한 물건이 어떻게 전세를 맞춰야 하는 물건인지 알아야 필요한 조건을 미리 협의하여
투자 리스크를 줄일 수 있음
내 투자의 베스트와 워스트를 제대로 알고 행동하지 않았을 때 치를 비용을 아는 것이 중요함
3.매수부터 임대까지, 각 단계별 계약 시 꼭 알아야 할 것
& 투자단계별 주의사항
매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크
매매 임대계약서 작성 전까지 꼼꼼한 확인 필요
(특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인)
임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대사의 달라지는 경우 유의
(전세자금 대출 질권 설정등)
투자에 대한 책임은 스스로의 몫
(부동산 사장님과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 투자자에게 비용이 될 수 있음)
1등 전세물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서임.
4.경쟁력 있는 전세가 선정으로 전세 빨리 빼는 법
& 적정 전세가 설정하는 법
적정 전세가를 알면 감당 할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음
적정 전세가 설정 3단계: 단지-생활권-공급
단지 내에서 적정한 가격인지 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지
공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인.
소액투자처(지방투자)의 경우 전세보증금 반환보증 가입범위도 중요.
매수 이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라짐.
투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정.
5.리스크 줄이는 임대 기간 설정 및 임차인 유형별 대응 전략
& 임차인에 따른 대응 적략
*기존 임차인이 있는 경우(전세낀 물건)
매수시점 임대리스크가 있거나 매수인에게 잔금 리스크가 있는 경우 유리
* 법인 임차인 장점-비교적 높은 전세가(개인과 비교 시)/ 임대차 3법 적용안됨
단점-전세권 설정/관리의 문제
주의할 점-법인의 업종,업태,설립연도 확인+특약 대비
이 강의가 전세 셋팅 지침서란 얘기를 왜 하는지 알게 되었다.
입주장에서 전세 내놓았을때의 일을 회상하게 되었고 시장의 흐름이 그래서 그렇겠지 하고
부동산 사장님만 믿고 있었던 때가 생각났다.
투자시 큰 그림을 그리는게 왜 중요한지 알게 되었고 매수후 전세 셋팅시 두고두고 도움이 될 강의였다.
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