[재테크기초반 1기 52조 대장킴]4주차과제_월급쟁이부자들로은퇴하라 독서후기

1.intro

• 책 제목 : 월급쟁이부자로은퇴하라
• 저자: 너나위
• 독서일자 : 240824(토) ~ 240826(월)
• 키워드 : 저평가, 레버리지, 인플레이션

2.본 것

2)당신과 돈이 가야할 방향

101p

그런데 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다.

=> 무이자로 빌리는 것은 엄청난 장점이다. 이 장점을 누리려면 그에 맞는 합당한 대가가 따라온다. 그것은 임차인을 위한 보금자리를 잘 가꾸고 그 전세가격도 적정하게 선정하는 것이다. 이 과정에서 인테리어, 부동산 사장님과의 지속적인 협상, 세입자를 위한 이후 대처 등 신경을 써야 한다. 그러나 무이자에 대한 장점이 가지는 혜택이 더 큰 것은 확실할 것이다.(최소 3~4억의 몇 억 단위에 대한 이자기 때문에) 그렇기 때문에 세입자를 맞추는 과정을 너무 힘들게 생각하지 말자. 당연한 수순이라고 생각하자.

3)평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

112p

지하철역과 좀 떨어져 있긴 하지만, 버스 노선이 많은 편이라 역까지 이동이 어렵지 않다는 것도 장점이다.

=> 항상 지하철 위주로만 판단하게 되다보니 단지를 보는 유연성이 떨어진다. 실제로 좋은단지인데 지하철역까지 걸을 수 없다면? 아무리 역 앞이라도 50년이 되고 재건축 소식은 없고 수리를 엄청나게 해야하고 언덕있는 아파트보다 나을까? 이런걸 공부하는 과정에서 간간이 헷깔릴 때가 있었다. 그러나 교통이 모든 게 아니다. 교통은 수도권에서 상당히 중요한 입지요소이지만 그를 상쇄할 수 있는 단지의 상태, 쾌적함 등이라면 더 선호도가 높은 단지인 것이다. 버스로 지하철역까지 어느정도 편히 이동이 가능하다면 교통 측면에서 충분히 커버가 되는 단지라는 것을 명심하자. 핵심은 유연한 사고와 시각..

115p

열심히 중개소를 찾아다닌 끝에 마침내 3,000만원 이내로 투자할 수 있는 매물을 만났다.

=> 몇 번 읽어도 눈에 안 들어오는 문장이었으나 이번에 눈에 들어왔다. 투자를 할 때 네이버 호가대로, 또는 호가에 살짝 깎아서 투자하는 것은 싸게 산 것이 아닐 확률이 높다. 말 그대로 호가이기  때문이다.

그렇기 때문에 매물털기와 전수조사 과정이 있는 것이다. 부동산에 모두 전화를 걸고 중개소에 방문해서 내가 싸다고 판단한 가격(호가 기준 등)보다 더 싼 가격의 매물을 반드시 찾아야 한다. 힘든 과정일 수 있지만 이 과정으로 몇 천만원을 싸게 살 수 있다면 충분히 투자할만한 행동이다.

147p

보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.

=> 너나위님의 시세트래킹이다. 임장을 다녀온 곳은 반드시 시세트래킹을 해야한다. 그래서 그 지역 가격흐름을 알고 있어야 한다. 추후 시세확인시 싸졌는지, 비싸졌는지, 보합인지를 판단할 수 있는 가장 강력한 수단이다.

170p

같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

=> 알지만..투자를 이제 해야하는 상황인 사람들은 어떻게 해야할까? 답정너일수도 있다. 매도자 우위시장이 끝날 때까지 기다리거나, 아니면 더 앞마당을 공격적으로 만들고 시세트래킹도 더 공격적으로 하여 더 철저하게 매물을 찾는 것이다. 협상은 어렵겠지만 상승흐름이 도달 안 한 단지는 분명 있을 것이다.

4)성공 투자를 위한 필수 지식

213p

매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

=> 하방지지선 역할을 하는 게 전세가다. 그렇다면, 투자금 이상으로 잃으려면 전세가가 더 떨어져야 한다. 전세는 실수요기 때문에 입지가 좋지않고 단지 연식가치만 있다면 시간이 지날수록 전세가가 떨어질 수도 있겟지? 그렇다면 신축만 보고 투자시에 정말 조심해야할 수도 있겠다. 특히 중소도시에서는 신축위주의 투자를 진행하는데, 길게 갖고 간다면 투자금을 잃는 투자가 될 확률도 있지 않을까 싶다.

5.누구나 따라할 수 있는 투자 메뉴얼

263p

이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다.

=>저환수원리. 이 기준에 들어오면 투자를 진행하고, 계약과정에서의 경우의수들을 대처하고, 매수를 하고, 전세를 준다. 수익율 도달시 시세차익을 보고 팔든지, 입지가 너무 좋으면 장기로 가져간다. 전세금을 올려받으면 다음 투자를 진행한다.

이 모든 게 기계적인 과정이다. 물론 말로 해서 쉬워보일수도있다. 그러나 어렵다고 생각하면 끝까지 어려운 것이다. 쉽다고 느낄때까지 훈련하고 훈련하자. 실전투자경험담 많이 읽고 진짜 투자를 진행할 때까지 최대한 간접투자경험을 쌓아야 한다.

274p

수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 예를 들어, 대구와 구미는 서울과 경기도처럼 물리적으로는 가깝지만 서로 다른 권역이기에 움직임도 다르게 나타난다.

=>상승장에서도 투자를 할 수 있는 근거가 되는 것 같다. 수도권 상승장 흐름이 보이는 지금 지방 어딘가는 보합이거나 하락흐름도 있을 것이다. 울산만 해도 가격이 썩 오르진 않은 것 같았고 청주도 마찬가지였다. 투자를 잘하기 위해서는 그래서 서울, 지방, 수도권 모두 봐둬야 하는 것이다.

282p

사전 조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼자. 물론, 이러한 과정에서 선입견을 품게 될 수도 있는데, 일단 접할 수 있는 정보로 마음껏 상상해도 괜찮다. 직접 현장에 나갔을 때 그 선입견이 맞는지 틀리는지 확인하면 된다.

=>사전조사로 목표를 전반적 인상을 가지는 정도로 목표를 삼자는 것은 결국 가능하면 머리에 다 넣고 가는게 좋다는 의미도 될 것 같다. 가능하면 머리에 많은걸 넣고 가자. 그리고 마음껏 상상해두자. 검증과정이 임장의 핵심중 하나다. 나는 이걸 놓칠때가 많다. 내가 검증전 많은 의문을 갖고 가야한다. 그래야 몰입되고 기억된다.

308p

돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

=> 지금의 나에게 필요한 말이다. 최근 몇개월 동안 돈만 집중하고 잘할 생각을 많이 못한 것 같다. 그렇기 때문에 재미가 없어지고 슬럼프가 더 오는 것 같다. 잘하는것을 목표로하자. 올라가자. 월부의 최상위 단계로 올라가자. 잘해지고 알아서 투자가 되도록 나를 만들자.

3.깨달은 것

1)몇번의 회독을 했지만 볼 때마다 새로운 것들이 보인다. 내 실력이 변하고, 관점이 변하면서 생기는 현상일 것이다. 

2)이 책은 한국판 부동산 투자의 교과서라는 말이 맞는 것 같다. 너나위님이 목표로 하는 그런 책이 맞다고 생각이 든다. 내가 평소 의문점을 갖고 있던 내용들의 핵심이 결국 이 책에 거의 다 나와 있다. 미분양에 대한 생각, 초품아에 대한 생각 등 모두 책에 잘 담겨져 있다. 저자(너나위님)의 글과 그 안에서 풍기는 작은 뉘앙스라도 느끼려고 한다면 그게 보이는 것 같다. 

3)이 책을 아예 통째로 외워야겠다는 생각까지 든다. 물론 이 책은 너나위님의 약 6년전 책이지만, 이 당시라고 해도 지금의 나는 범접할 수 없는 수준의 투자자이다. 너나위님의 달라진 가치관, 투자방식과 지식도 있을 수 있다. 그러나 이 내용을 베이스로 머리에 담아둔다면 실제 투자공부의 과정, 투자의 과정에서 많은 도움이 될 것 같다.

4.적용할 것

1)너나위님이 그렇게 임장을 다니고 가정과의 균형이 깨지는 순간이 올 정도로 몰입한 이유는 ‘절실함’이다. 나 역시 절실함을 더 가질 필요성을 느낀다. 

2)잃지않는투자는 결국 완전한 저환수원리의 기준을 지키는 투자를 말한다. 

3)투자의 과정은 기계적이다. 아니 기계적이 되어야 한다. 그렇기 위해서는 실전경험담과 이 책을 끊임없이 읽고 이미지트레이닝을 해야할 것 같다.

4)호가 또는 호가에서 몇백만원 깎은 정도로 매수하는 것은 싸게 살 확률이 적다. 장부물건을 노리고 그러기 위해 끊임없이 부동산에 전임을 하고 매물을 털어야 한다. 그 과정이 있어야 정말 싸게 샀다고 볼 수 있는 것이다.