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내집마련 중급반 - 내 예산으로 최고의 내집마련 하는 법
너나위, 용용맘맘맘, 자음과모음
- 강남 접근성, 택지여부 두 가지로 판단해라.
- 급지별 평균 가격과 전고-시세 3억 기준 두 가지를 보고 가격의 적정성을 판별.
- 전고점 - 현시세가 3억정도가 평균이다. 이보다 갭이 크면 좀 더 기다려보겠다.
- 서울 5급지는 인접 경기도와 수요를 경쟁한다.
- 서울 5급지보다는 경기도를 봐라.
- 지하철 호선별 선호도는 2 > 9 > 3 > 7> 5 > 신분당
- 지하철 선호도는 주요 일자리를 얼마나 많이 지나가는지에 달려있다
- 그런데 마포구에 2호선과 5호선이 같이 지나가면? 2호선 선호도가 1위긴하지만 마포구에선 5호선을 더 많이 이용. 지역별 핵심 입지 요소가 무엇인지 알아야 함.
- 서울 1군은 입지가 나빠도 부촌이냐 아니냐에 따라 1군에 속하는 동네가 있다. 부촌은 명품브랜드 같은 것이기 때문에 입지 분석의 잣대로는 설명이 안됨.
- 사람들은 생각보다 매연을 좋아하고, 직장과 너무 가깝지 않은 것을 좋아한다.
- 방 2개, 복도식과 같은 아파트 특징은 흠집난 페라리에서 흠집을 담당한다. 즉, 아무리 흠집이 난 페라리라도 새 그랜저보다는 선택받듯이 입지 우선으로 고려하고 다른 조건이 다 같으면 그때 흠집으로 판단해야한다.
- 광장현대5단지는 광장학군과 한강뷰를 가지고 있고 12.8억이다. 구의 현대프라임은 한강뷰만 가지고 있고 10.7억이다. 따라서 광장학군의 가치가 2.1억정도 된다는 것을 알 수 있다.
- 서울 1군의 주소는 5억의 가치가 있다. 1군 방배와 3군 이수가 길 하나 사이에 두고 5억 차이남. ‘서초’에 산다는 주소의 가치
- 양천구 목동 근처는 목동 학원가 이용을 잘 할 수 있는지 여부에 따라 가격이 달라진다.
- 3호선은 강남 출퇴근이 용이하고, 자체 업무지구를 보유하고 있는 특징이 있다.
- 영등포도 당산이 학구열이 높긴하나 한강뷰의 가치가 더 높음.
- 중구와 종로는 서대문 생활권, 성북구 생활권으로 나뉜다.
- 4군은 뚜렷한 핵심 입지요소를 1가지 갖춘 지역. 교통이면 교통 하나, 직장이면 직장 하나
- 2호선 순환선 근접인지 지선 근접인지 구분하기
- 택지의 힘은 연식, 브랜드만큼 강하다.
- 신분당선은 강남역을 바로 갈 수 있지만 분당선은 강남은 바로 가도 강남역은 바로 가지 못하기 때문에 가치 차이가 있다.
- 같은 급지라면 신축이 들어와도 구축 대장을 못넘기기도 한다.
- 같은 가격이라면 상위 급지 아파트
- 같은 군에서도 좋은 구를 우선순위로
- 같은 군 같은 가격이라면 택지
- 외진 신축 전용 84보다 구축 대장 84
- 실거주가 가능한 단지와 거주 투자 분리 가능한 단지와 비교해서 더 나은 것을 선택하기.
